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36家房企拟重组 去杠杆与并购扩张如何兼得

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每经记者 魏琼 每经编辑 曾健辉

行业集中度加速提升,强者恒强仍为当前房地产行业的主要发展逻辑。2017年在房企规模扩张和业务转型叠加效应下,房企并购活动加剧。据普华永道发布的房地产行业并购2017年全年回顾数据显示,2017年全年中国房地产交易达482宗,交易金额同比增加31%达810亿美元,平均交易规模明显增大。

2018年房地产行业延续了2017年的并购风潮,且有越演越烈的态势。统计数据显示,2018年以来有36家房地产企业披露重组方案,涉及金额565.61亿元,同比增长12.98%。

据《每日经济新闻》记者统计发现,目前包括中国恒大、阳光城、碧桂园和奥园等房企加速并购,加速土地储备扩张,试图占据“规模争霸时代”的行业制高点。

2018年房地产行业加速去杠杆,包括恒大、融创和绿地控股等房企均表达了加快去杠杆的意愿,同时也有大量房企仍保持高速扩张。加速规模狂奔和去杠杆这对矛盾体站上了天平两端,2018年房企已渐渐行至抉择的“十字路口”。

并购成房企扩张主战场

2017年500亿元、1000亿元以上规模的房企继续扩容,排名前列的房企保持规模的快速提升,行业规模仍在加速集中。并购作为房企实现规模快速增长的方式越来越受到开发商的青睐。继销售规模、土地储备后,并购规模成为比拼房企实力的一大指标,更是房企争夺的新主战场。

2017年,恒大在发布中报时明确表示,计划在2017年7月至2020年6月期间实现土地储备每年负增长5%~10%。到2017年下半年,恒大一改中报发布时的计划,称不愿意错过并购的好机会,加速扩张土地储备。

据恒大发布的数据显示,截至2017年年底,恒大土地储备总规划建筑面积高达3.12亿平方米,其中新增土地储备面积1.26亿平方米,57%的新增土地储备来源于并购。

宣布不设销售目标也不公布具体推货计划的碧桂园表示,2018年将着眼更多并购机会。数据显示,碧桂园2017年新增土地投资1.41亿平方米,其中收并购获取土地总代价占比为19%。

宣布向千亿元发起冲击的粵派房企奥园2017年80%的新增土地储备是通过并购获得,尝到并购甜头的奥园表示,2018年将保持这种并购节奏。

相对于通过公开招拍挂拿地,借道并购房企能以相对较低的成本获取土地,实现在较短时间内获取较大面积土地储备的目标。

并购规模扩容

房地产巨头的大型并购动作频频,2017年市场并购的规模也在扩容。2017年万科以551亿元总价并购广信房产资产包被业内喻为史诗级的交易;富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店;融创则以438.44亿元价格拿下万达13个文旅项目91%股权,这些都是业界最关注的并购案。

据普华永道发布的房地产行业并购2017年全年回顾数据显示,2017年全年中国房地产交易达482宗,交易金额同比增加31%达810亿美元,平均交易规模明显增大。其中,2017年房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增加21%,1~10亿美金的交易额下降17%。

新城控股副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,2017年房企的收并购主要来自于一二线城市的市场机会,供地在减少,大房企拿地困难,一二线城市供地趋势都是在下降的,所以大房企需要从收并购获取发展的机会。

谈及房地产市场并购案例增多的原因,易居研究院副院长杨红旭接受《每日经济新闻》记者采访时指出,大房企拿地补库存的需求量大,加上部分城市公开土地市场竞争激烈,价格高企,迫使房企转而寻求存量的土地。同时在政策调控下,过去2年部分中小房企盲目扩张激进扩张造成经营困难,也存在一些房企因为想退出房地产市场而出售项目,给市场提供了大量的并购供应。

据了解,目前多个热点城市公开拿地均要求开发商使用自有资金,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资和保险资金等。这对开发商的资金面提出了较高要求。

一名银行内部人士告诉《每日经济新闻》记者,针对市场上的并购现象银行专门设立了并购金融,缓解开发商的并购资金压力。其进一步表示,包括并购金融、跨境金融以及科技金融等多个产品均适用于房企并购,一般大型房企获得贷款的可能性较高。

通过并购房企能缓解以自有资金拿地的压力,海南中改院海金咨询总经理潘烁接受《每日经济新闻》记者采访时指出,并购贷款依然可行,目前环境对中小房企融资不利,将会出现更多的大房企并购中小房企的现象。

并购助力房企弯道超车?

进入2018年,房地产市场的并购延续了2017年的火热态势。统计数据显示,今年以来有36家房地产企业披露重组方案,涉及金额565.61亿元,同比增长12.98%。

据克而瑞发布的2018年1~3月房企新增土地TOP100榜单数据显示,恒大、碧桂园、绿地分别以3613万平方米、3058.8万平方米以及1304.3万平方米的新增土地面积排名前三。克而瑞研究认为,拿地方式上看,房企在招拍挂市场上将保持谨慎的拿地态度,高溢价地块将非常有限;而会去寻找更多的收并购、合作等低成本拿地的机会。

据《每日经济新闻》记者了解,目前已包括碧桂园、万科、阳光城、奥园、福晟和禹洲地产等多家房企正加速并购的步伐。

2018年开年,碧桂园、阳光城、保利地产以及卓越集团等多家房企争夺广物地产45%股权;以并购见长的阳光城则通过并购进入江门五邑,完善珠三角布局版图;万科以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包,斩获8个项目;禹州38亿元买下沿海家园旗下7个项目组成的恒华集团的全部股权,获得可售建筑面积逾313万平方米。福晟表示2018年将加速并购,争取并购一家百强房企。

并购已成为房企规模扩张的主战场,有业内人士曾指出,房企实现弯道超车最容易的方式就是并购。

欧阳捷认为,2018年房企的并购将延续增长的格局,并购是房企扩张的一个机会,但未必是弯道超车的机会。目前来看,一二线城市市场份额占比约为30%,政策调控下一二线获得的土地储备很难快速转化为销售,占比较大的三四线城市土地供应较多,并购的机会相对较少。

一方面是房企欲借并购快速扩张规模,另一方面在去杠杆的大背景下,房企融资收紧,融资成本增加成行业共识。2017年恒大、融创均对外宣布了降负债和降杠杆的计划,融创在未来两年以降负债为重要任务。

规模快速扩张一定程度上将带来房企负债率的上升,在当前的市场环境下,“规模至上”和降负债这一对矛盾体已成为房企必然面临的选择,是加速奔跑还是“稳字当头”?

欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,加速奔跑是大房企的第一要务,不加速规模扩张就没有市场的立足之地。欧阳捷认为2020年20强房企的市场份额将达到60%~70%,50强市场份额到80%,百强之外的房企就没有太多的立足之地。

欧阳捷表示,目前的市场形势下,房企加速扩张的过程中不一定要降负债,如果销售规模和总资产在扩大,债务不增不减,这是在降杠杆。对企业而言,重要的是现金流能不能平衡,现金流能否覆盖所有的经营成本,债务和税费等等,能覆盖的话企业的问题就不大。

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