周期转换中的房地产业，资产配置逻辑面临大变革

开年以来，全球政治经济环境的变化，令资产配置思路的重新调配成为愈发重要的议题。

在世界经济环境逐步曲折复苏过程中，作为世界第二大经济体的中国，也正迈入经济发展的新阶段，新的产业发展和融合形态逐步崛起，金融环境导向也在发生变化。

因此，如何在新时代背景下，找到行业变革的新逻辑，顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整，成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。

在4月1日举行的2018博鳌·21世纪房地产论坛（佛山）峰会上，与会专家一致认为，房地产当前仍对经济发展有重要影响，但若进行相关资产配置，更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络，不做投机式配置，而是让配置的房产真正实现居住功能、而非空置，同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产，才是资产配置的重要标准。

周期转换中的房地产行业

当前，中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段，新旧动能转换如火如荼，以信息技术、人工智能为代表的新兴产业发展迅速，“以太坊”、“区块链”等概念也盛极一时。

令人眼花缭乱的产业发展背后，是支撑中国经济发展的主体产业尚未改变，新兴产业产生和营造更大规模的经济效益仍需时日。

峰会期间，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示，当前中国经济发展离不开房地产的支撑，美好生活又离不开房地产作为载体。

统计局数据显示，去年全年，我国房地产开发投资10.98万亿元，比上年增长7.0%；国内生产总值82.71万亿元，比上年增长6.9%。“这意味着房地产投资对国民经济贡献仍有较大占比，也是房地产行业仍受到重视的原因。”

顾云昌还举例道，在世界范围内，房地产历来都能对各国经济发展带来重大变化。这尤其体现在如2008年因房地产市场引发次贷危机而产生的全球金融危机等。“全世界的经济危机十有八九是由于房地产泡沫造成的，因此市场是否能高质量运营非常重要。”

世联行首席技术官黎振伟表达了类似的观点，“现阶段，房地产对中国经济影响深远。”

他提供了一组数据，自1999年至2017年，国内房地产收入对GDP的贡献度整体呈上升趋势，在房地产成交大年的2016年和2017年，贡献度分别达到15.8%和16.2%，为历史新高。而就广东省内而言，2017年房地产收入对GDP的贡献度达20.9%，同样为不小的比例。

基于此，在黎振伟看来，当前国内经济托底企稳，房地产业的贡献度仍处于峰值阶段，传统优势不易改变。

“小年”房地产的发展新路径

需要指出的是，2016年10月开启至今的楼市调控，仍未有放松迹象；同时，防范系统性金融风险的背景下，面向房地产行业的资金被严格把控；房地产行业本身的定位也有所改变，住有所居、租购并举、安居宜居成为主要方向。

这些外部环境变化，导致面向房地产资产的相关配置，需要更加慎重。

顾云昌指出，从房地产周期角度判断，2018年将是楼市成交小年，今年以来的商品房销售面积增速已在放缓，这尤其体现在东部地区和广东省内。“我预测，年中，销售面积走向将是不增长甚至是下降。今年总体销售面积很难超过2017年的高峰。”

同时，房价开始持续波动，价格增幅在下行，但全国房价出现大起大落的可能性不大，目前呈现总体平衡态势。顾云昌分析道，“我对房地产市场的理解，是’此起彼伏’。2016年下半年，一线城市楼市开始往上走，2017年下半年后二线城市普遍很快涨，一线城市很快销售面积和价格开始回落，然后至今，三四线城市开始跟进。”他同时补充，“市场下行的时候，是买房的好时机。”

黎振伟展示的数据也显示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均价显示，市场总体分化明显，三四线城市价格大幅上行，一线城市则出现下行。

对于今年楼市发展的新形势，顾云昌总结道，将是短期调控和长效机制的结合。具体而言，短期调控恐怕不会取消，但为了让调控更加符合市场经济，最好便是建立长效机制。他指出，楼市调控的长效机制包括“1+3”，“1”即住房市场制度运营机制，“3”即财税、土地、金融政策。“短期调控还会进行，长效机制尽可能不断建立、完善，令我们的市场平稳健康发展。”

在此背景下，顾云昌总结了楼市发展的十条新路径，其中关于房地产成交，他指出，要把握城市群发展趋势，占领新高地。“城市化的四个阶段包括农民进城、小城市往大城市流、郊区化、城市群形成，我们正处在城市群集群过程当中。在人口持续净流入的市场，房地产就会持续活跃。”

基于此，房地产的资产配置思路发生了巨大改变：租赁市场在逐步培育过程中，同时，房地产发展也开始以城市群、而非城市相差别。

围绕城市群进行布局成为房企的思路，这也同样应当成为有资产配置需求者的重要考量标准。

城市群崛起下的投资机遇

黎振伟近年来对城市群经济进行了重点分析后发现，按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中，综合实力第一阵营的城市群以高速发展成为新格局，这包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中，珠三角城市群的人均GDP位于这三大城市群之首。

同时，随着去年初政府工作报告中提出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，显示出其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。在大交通时代，粤港澳大湾区涉及的九座城市也因此形成了紧密的交通圈。

黎振伟指出，在珠三角城市群中，由于受到限签影响，2017年整体成交额同比回落，围绕核心城市的惠州、佛山、中山市场容量超过千万平方米，2000万平方米近在咫尺。

广东省统计年鉴显示，2016年珠三角九市中，人口流入率接近或超过100%的城市包括深圳、东莞、佛山和中山，2017年九市城镇可支配收入排名和同比增速排名中，佛山均位列第四。

综合统计后，黎振伟发现，佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列，将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合，产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业，佛山的很多新定位，为城市注入新动力。”黎振伟表示。

据世联研究平台统计，2016年佛山楼市承接了40%的广州客群。购房人口的外溢流动，带动了围着核心城市的二三线城市楼市快速上扬。

在城市选择和研判之后，更重要的是对城市中资产选取的考量。

黎振伟指出，当前全国经济形势呈现L型走势，中心城市及核心区域物业的抗风险能力将成为资金的首选区域。同时，居住型物业长期受到客户的偏好，现今高企的价格面临一定的价值重估，风险取向转变下，便利交通与就业、成熟社区、完善配套服务、品牌企业物业，将成为资产配置的首选。

以广州为例，租赁市场集中分布在白云、天河、黄埔、海珠、番禺这些市中心区域，外围没有租赁需求。按照租售比计算，外围区从化、增城等，超过1：1200，以国际标准衡量，租售比超过1：300就是泡沫，因此远郊楼盘租赁价值不高。

“随着房价快速增长将不可持续，短期投资的受限，未来的房地产投资理念需要回归房产物业使用的本质，并可提供优质与便利的生活。”黎振伟表示。

资产配置的另一考量便是收益率，黎振伟指出，当前国内商业物业收益率高，住宅租赁收益率低；正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高，其出租回报率高于住宅。

据世联研究统计，从2015年起，佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期，2017年禅桂新公寓市场成交91万平方米，超越2016年，成交势头强劲。

“相比之下，2017年佛山公寓成交136.6万平方米，环比增加22%；而广州公寓成交112.1万平方米，环比减少33%。受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响下，2017年佛山公寓成交量首次超越广州，佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟如此指出。

基于此，黎振伟的观点便是，在具有经济发展前景、人口净流入城市，可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业，并真正令其发挥居住属性，是值得考量的资产配置方案。

在圆桌讨论环节，华南城市研究会创会副会长、战略规划与房地产专家许学锋也指出，配置房产资产的地段比时机更重要，住宅产品的居住和使用同样重要。在此前提下，伴随限购环境，“比较好的资产配置标的，就是没有受限的产品，譬如非限购区域的二手房，所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”

目前，伴随粤港澳大湾区建设加快和广佛同城化升级，佛山禅城当仁不让成为投资热土。绿地·璀璨天城紧邻佛山政治中心，择址季华路中央商务带，借力地铁交通枢纽优势，汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源，打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品（建面约）30—45㎡天寓，享城市发展红利、枢纽便利和鎏金地段，无疑是以上三位专家观点的现实佐证，未来将成为越来越多广佛客资产配置之优选，首付仅需19万起便可坐拥城央资产。