房企传统融资方式受阻 房地产信托发行火爆

房地产传统融资渠道受阻，房地产信托市场“火爆”。

从成立市场上看，超三成的集合信托资金投向房地产领域，与此同时，房地产信托平均收益率也较去年同期提高了0.9个百分点，达到7.69%。与之相对应的是，房企融资成本也有不小的提升，而另一方面，发行市场上，有过半数的集合信托为房地产信托。

尽管房地产企业融资需求迫切，经《证券日报》记者了解，随着监管机构对违规开展房地产业务的检查趋严、刚性兑付的打破等，房地产股权投资类信托项目或将增多。

　　房企融资难

　　信托成重要补血方式

《证券日报》记者通过用益信托在线数据统计发现，春节过后，房地产信托从发行端和成立端发力，成为集合信托中最重要的类型。

用益信托数据显示，新春开工后三周里（2月22日-3月14日），在集合信托成立市场上，共成立162款产品，成立规模为227.35亿元，平均期限为1.77年，平均收益率为7.32%。

值得注意的是，其中房地产信托产品成立38个，募集资金达73.09亿元，占比为32.15%，与去年同期的8.68%相比，占比增幅高达270%；平均收益率为7.69%，同比上升了0.9个百分点。

这也意味着，近三分之一的集合信托资金投向房地产领域。

此外，发行市场则更加惊人。用益信托在线数据显示，今年2月22日-3月14日，集合信托市场共发行158款产品，发行规模372.13亿元，其中，房地产信托发行规模达199.34亿元，占比53.57%，也就是说，占据整个信托产品发行规模的一半以上。

对于农历新年后房地产信托的爆发，用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者解释道，一方面银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受阻，信托目前成为房企重要融资方式；另一方面，房地产信托业务是信托公司重要业务收入来源，相对较高的收益率深受投资者青睐。

同时，他也认为，随着监管的趋严，信托公司转型不断的深入，预计今年房地产信托规模占比长期来看会有所下降，但短期仍是重要投资领域。

2018年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。

今年的相关数据也证实了这一点。今年春节开工后的三周时间里，相比于去年同期，房地产信托平均收益率由6.79%增至7.69%，提高了0.9个百分点，地产信托融资成本明显提高。

授米金融智库统计了3月1日至3月7日60家非银金融机构（信托、资管、私募、交易所等）发行的159个融资项目，融资金额508亿元。《证券日报》记者观察发现，列表中统计了包括中信信托、华融信托、大业信托、粤财信托、中江信托、光大信托、百瑞信托、西部信托、国通信托等9家信托公司投资的多个房地产信托项目，融资成本普遍在9.2%-11.4%之间。其中，光大信托投资的房地产项目最多，融资成本在9.2%-11.2%之间。

房地产信托

　　发行规模占比高

虽然房地产企业融资需求高涨，但资金链的紧张也为信托公司的风控提出了新要求。

从房地产信托的发展方向上，四川信托研发经理刘发跃对《证券日报》记者表示，房地产信托应从以下八个方面转型：一是将交易对手逐渐转向大中型房企；二是通过战略合作实现长期发展；三是合作发起房地产并购基金。参与地产并购基金有助信托提高基金化产品的运营能力，进一步提升对PE、并购等业务的操作能力；四是参与城市更新项目。信托公司可以与专业运营商或地产服务商合作建立有限合伙形式的房地产基金，从传统的债权模式为主过渡到股债并重，甚至股权模式为主，以弥补专业性的不足；五是引领多元化业态创新。大消费产业引领下，单一的居民住宅项目正在向旅游、教育、养老等多个业态扩展，同时可以发展财富管理和其他创新业务；六是探索租赁市场业务机会；七是探索投贷联动业务；八是延伸经营链条。随着“租赁+自持”物业的出现和资产证券化、REITs等产品的成熟，信托公司可以逐步介入房地产项目的整个运营周期，逐步提升自身的专业化能力，从而获得长期稳定的收益。

有业内人士称，随着监管机构对违规开展房地产业务的检查趋严，刚性兑付的打破等，货真价实的房地产股权投资类信托项目将会增多。