北京第二家共有产权养老院落户通州

共有产权养老院敲定在京扩围方向。日前，在北京市十五届人大一次会议的小组会期间，市人大代表、乐城老年事业投资有限公司总经理高峻松向北京商报记者透露，继此前北京确定了全市首个位于朝阳区双桥的共有产权养老院试点后，日前本市正式确定了这类试点项目的下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老院，预计今年开工建设，2020年实现入住。据悉，备受消费者关注的新试点产权分配方式基本确定，即复制现有试点的模式，由企业和购房者分别占有5%和95%，购房者将拿到50年的共有产权不动产证。

产权

2016年，市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（以下简称《方案》）曾明确北京首个也是当时惟一的共有产权养老院试点为位于朝阳区双桥的恭和家园项目，该项目是乐成公司利用自有土地修建的。1月29日，市民政局局长李红兵在市十五届人大一次会议保障和改善民生主体新闻发布会上进一步介绍，截至目前，该项目已经认购签约养老居室143套，入住了8户12位老人。

而对于新试点，高峻松介绍，位于通州区半壁店地区的新试点已经通过了“一会三函”中的“一会”。据悉，所谓“一会”是指市政府召开会议集体审议决策，“三函”则包括前期工作函、设计方案审查意见以及施工意见登记书三份文件。

“目前，半壁店试点规划占地8万平方米，其中2万平方米的独立养老机构及6万平方米的共有产权养老院，分别可以向社会提供300多张养老机构床位和800-900套养老居室。”高峻松表示，此外，新试点还将建设6000-7000平方米的社区卫生服务中心作为养老配套的医疗机构，以及4000多平方米的幼儿园。

价格

对于新试点的房价，高峻松预计应该会比双桥项目稍高一些，基本等同于半壁店周边一般商品房价格，不会形成价格洼地。据悉，目前试点所在区域周边新建商品房售价普遍在6万元/平方米左右。在高峻松看来，最终决定半壁店项目的售价主要包括建设成本、周边市场价格以及对于共有产权模式的接受度等。

在此基础上，半壁店试点的户型规模及每户总价也会拉开一定的差距，两居室、一居室和单间户型各占1/3。“通过对双桥试点项目的研究我们发现，购买共有产权养老院的老人普遍倾向于选择两居室的户型，因此半壁店的两居室项目占比有所提高。”高峻松表示。

此外，共有产权养老院每间房必须居住一位60岁以上老人的规定，以及每月必收的服务费仍然延续，但价格是否维持3000元/月的水平还需要进一步论证再确定。

实际上，在双桥试点刚刚公布售价时，价格低于周边房地产市场新房均价且不计入购房记录、不受限购政策等优势确实激发了不少购房者的投资意愿。据悉，双桥项目一期售价为4万元/平方米，比周边类似项目低了2万元/平方米左右。不过，随后也有分析人士算了这样一笔账：双桥项目一户79平方米的项目全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于50年购房人最少共需缴款496万元，合6.3万元/平方米左右，较周边同类普通商品房已没有明显的价格优势。李红兵表示，从现有的限制条件来看，如果不是老人入住，养老居室对于一般的购房者来说成本还是相对较高的。

高峻松也表示，为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室，企业方将在入住协议中要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员，而且无人入住的居室也需要按时缴纳3000元/月的服务费用。“除每一任产权拥有者入住前都要签订房屋使用协议外，我们还会确保企业虽拥有5%的产权，但是与95%的产权持有者享有同样话语权，确保企业可以及时对后续房屋的转让租借有干预的权利。”

土地

近两年，共有产权已成为各地房地产市场中兴起的“新热词”。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。相较之下，《方案》规定，共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。

李红兵表示，共有产权养老试点，确实缓解了投资方重资产投入的压力，共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。另一方面，购置养老居室房产，既解除了老年人为子女留下不动产遗产的后顾之忧，又通过房屋销售差价换取了养老服务。

具体到社会资本关心的共有产权养老试点项目的土地使用方面，北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，双桥试点项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策，“可以确定的是，购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋所有权和土地使用权，不动产证办完后可以进行抵押”。谢俊奇表示。

还有知情人士向北京商报记者表示，与双桥项目是企业自持用地不同，半壁店项目的土地是国企的存量用地，是经过公司协议出让的。未来北京可能将会研究探索土地“有条件”地通过招拍挂市场出让，建设共有产权养老院的新模式。