楼市结构性翘尾:有房企以价换量 补库存需求强烈

因持续调控而趋于降温的房地产市场，在年末出现“翘尾”迹象。

国家统计局12月14日发布的数据显示，今年前11月，全国商品房销售额115481亿元，同比增长12.7%，增速比前10月提高0.1个百分点。就11月单月来看，销售额和销售面积都出现同比、环比回升。

这一结果被认为是房企冲击年度销售业绩，并采取了以价换量的措施所致（与10月进行比较）。销售升温，还带动了房地产企业到位资金增速的扩大。

但在投资端，房地产开发投资增速仍在收窄中，凸显了连续调控下投资意愿减弱。

国家统计局新闻发言人毛盛勇用“比较平稳”一词来总结当前市场。他认为，调控取得了成效，风险也得到了初步控制，市场制度改革和长效机制建设将是下一步的主要内容。对于未来的市场走势，机构的观点较为一致，即“翘尾”只是暂时现象，市场总体下行的趋势不可避免。

销售规模接近去年全年

数据显示，今年1-11月份，全国商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速比前10个月提高0.1个百分点。此前，累计销售额的增速已连续四个月下滑。

从绝对值上看，销售面积和销售额距离去年全年的水平仅一步之遥。机构普遍认为，今年的销售规模将超过去年。

销售数据的企稳，源于11月单月的市场升温。根据国家统计局的数据计算，11月全国商品房销售面积同比上涨了5.3%，在连续两个月同比下降后，再度转正。销售金额同比上涨13.3%，在10月出现下滑后也已转升。

多数分析人士认为，由于财务结算周期的要求，上市房企往往会在年末加大销售力度，冲击年度销售业绩。11月的销售升温，正是由于这种驱动力。

在调控的压力下，房企还普遍采取了以价换量的策略。中信建投的统计显示，11月单月的商品房销售均价为7657元／平方米，比10月的7781元／平方米有所下滑。该指标已连续两个月下滑。

在投资端，前11月全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。在今年4月达到9.3%的高点后，房地产投资增速维持了整体下滑的趋势。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，投资增速持续下滑，说明在房地产调控的持续影响下，企业投资意愿在减弱。但由于补库存动力仍足，该增速的下降幅度并不大。

严跃进预计，今年全年的房地产投资增速会在7%左右的水平。

在12月14日的新闻发布会上，毛盛勇用“比较平稳”来形容当前的房地产市场。他表示，一方面，热点城市或者主要城市的房价上涨局面得到了控制，另一方面，成交、投资总体比较平稳。这也说明，“调控取得了成效，风险也得到了初步控制。”

房企补库存需求强烈

销售升温带来了诸多连锁效应。其一是资金面的改善。今年前11月，房地产开发企业到位资金139489亿元，同比增长7.7%。增速在连续4个月收窄后，提高0.3个百分点。

据21世纪经济报道记者了解，在融资渠道收紧的情况下，回款率已成为房企关注的重要指标。近期，很多企业对项目回款率提出要求，希望在年末的时点上，改善企业的资金状况。

其二是库存进一步下滑。截至11月末，全国商品房待售面积59606万平方米，相当于2014年年末的水平。若与2016年2月的库存高点（73931万平方米）相比，最近两年间，全国共消化了1.43亿平方米的库存。

历史数据显示，2014年到2016年的三年间，房地产企业的购地面积均呈现负增长，再考虑到2016年和2017年为销售“大年”，企业补库存的需求已十分强烈。

在这种驱动下，前11月房企拿地面积达到22158万平方米，同比增长16.3%；土地成交价款11436亿元，增长47.0%。二者的增速创下最近4年来的新高。

除企业自身因素外，在“前松后紧”的惯性供地节奏下，很多城市在年末批量推地，使得房企在今年大量补仓后，年末仍有足够的拿地热情。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，房地产市场出现“翘尾”，是在年末的特殊时点上，市场出现的一个“结构性调整”。由于调控政策的基本基调并未改变，这种调整不会持续太久。

11月下旬，住建部、国土部、央行召开会议指出，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。12月8日召开的中共中央政治局会议强调，明年将“加快住房制度改革和长效机制建设。受访者普遍认为，出于巩固调控效果的考量，政策力度不会在短期内有所放松。

上述房企人士认为，12月的市场数据仍有可能维持高水平。但在现有的政策压力下，市场整体降温的大趋势不会改变，投资、销售、资金来源等数据的增速在短暂回调后，会很快出现下滑。房企拿地的热情仍在，但随着资金面的趋紧，“抢地”情况已大大减少。

他还指出，就区域房地产市场而言，分化的情况将有所缓解。此前过于冷淡的一线城市和热点二线城市，市场销售将逐渐升温；而作为今年市场热点的三四线城市，在大量去库存后，销售将逐渐乏力。