特约撰稿 朱丽娜 香港报道
“香港今年的经济增长好于预期，股市炽热带来财富效应，失业率跌至历史新低，而房屋供应仍然存在较大的缺口，这为楼价的上涨带来了强劲的支撑。”戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿在12月11日的记者会上表示。
根据香港差饷物业估价署近日公布的最新数据显示，今年10月私宅楼价指数已升至342.4点，年内累计升幅达到11.4%，已经19个月连续上升，累计升幅为26.16%。陶汝鸿指出，今年以来，香港楼市逐渐呈现两极化，总价较低的“上车盘”（金额在400万港元左右）以及豪宅表现突出。
以沙田第一城为例，今年至今为止的成交价格同比大增21%，相比去年4月的低位更飙升47%。同时，以豪宅住宅区贝沙湾为例，今年同期的价格同比升幅为23.5%，今年第四季度的价格环比上升5.9%，相比去年4月的低位则大升41.1%。
仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示：“近期楼市录得创新高的成交量，加上不少新盘供应在即，预期豪宅市场走势将保持强劲，支持楼价进一步上升。尽管加息将令住宅销售放缓，市场对中小型住宅需求仍会保持强劲，我们预期住宅楼价明年将上升约10%甚至高达20%。”
今年楼价已上涨11%
根据美联物业的统计数据显示，今年前11个月一手住宅的成交宗数达到17364宗，创下13年新高，成交金额约2211亿港元，比去年全年增加17%，创出历史新高。美联物业首席分析师刘嘉辉表示，全年新盘的成交金额将达到2430亿港元，相比1997年楼市的高峰期超过逾一倍。
今年以来香港楼价的涨幅已经达到了11%，然而在持续低息、市场供应短缺等若干因素的支撑下，多位市场人士认为明年楼市仍将维持炽热，全年的升幅有望超过10%。
“即使未来最优惠利率（prime rate ）有可能上升，但短期内按揭利率仍然将维持在较低水平。虽然近年来一手新盘的供应量增加至1.8万个单位，但过去十年的新增供应每年大约为1.3万个，仍远远低于上世纪90年代每年新增超过2万个单位的水平。”陶汝鸿坦言。
以香港港岛区太古城的一个约600平方英尺（0.09平方米）的单位为例，目前的每平方英尺单价接近1.9万港元，相比1997年6月的8828港元的单价，大幅上升114%。然而，最新的按揭利率仅为2.15%，而1997年高峰时期的按揭贷款利率则高达11%。按照目前的利率，每月的按揭贷款供款额仅为2万港元，远低于1997年时期的近3.5万港元。
陶汝鸿认为，在各种正面因素的支撑下，明年上半年普通住宅的价格升幅将达到10%，而豪宅单位的涨幅则有望达到10%-15%。
同时，另一个观察市场走向的重要指标——租金亦呈现节节攀升的态势。美联住宅部行政总裁布少明指出：“美国将于本周三再次议息，加息机会甚高。但是，由于香港本地银行结余仍然高企，未必跟随加息。更重要的是，目前香港的租金回报仍然高于按揭利率。今年前十个月的租金升幅为6%，空置率较低，各类型住宅单位的租金回报率均在2.4%-2.8%左右，高于目前按揭率的2.15%。”
此外，近年来，香港掀起了一股父母帮助子女买楼的热潮。这波购买力不可小觑，根据去年中期人口统计，香港共有近62万户家庭住户已经偿还其住宅按揭贷款，其中年龄50岁以上的有近46万人。“这批住户财政充裕，一旦子女有置业需要，可以在财力上给予充分支持，从而成为未来楼市持续上升的重要力量。”布少明坦言。
内地开发商买地中标率达67%
香港楼市成交畅旺，各大开发商积极买地，多幅地皮以高价成交。
“楼市向好，开发商投地态度积极，特区政府亦推出多幅极受市场欢迎的市区优质地皮，除了本地大型开发商以外，内地财团参与度与日俱增，带动地价稳步上扬。2017/18年度住宅供应已在前两个季度达到1.8万个单位的目标，属近年来罕见。”美联测量师行董事林子彬坦言。
数据显示，香港特区政府政府2017/18年度首两季度卖地为例，共推出6块地皮，内地开发商参与了所有地皮的竞标，并成功中标其中4幅地皮，中标率达到67％。相比之下，2012/13年度，2013/14年度他们在香港政府卖地中的中标率仅为2%、3%。
“内地开发商逐渐对香港房地产市场熟悉，持续增加土地储备。他们的目标是寻找一些市区传统豪宅或者新界低密度豪宅的地皮，具有一定的发展规模，靠近轨道交通，配套设施较好。然而，商业地皮由于资金周转需时较长，内地开发商兴趣不大。”林子彬表示。
本文来源：21世纪经济报道
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