多城密集出台房产调控措施 专家：限售“一箭双雕”

距离去年9月末10月初，多个城市密集出台房地产调控措施，已经有一年了。这一年中，一系列限购、限价、限贷、限卖等措施，相继在楼市热点城市出台。今年3月17日北京等多地更是加码升级调控力度。去年“9·30”楼市调控以来，各地发布的各类调控措施累计超过150次。

根据国家统计局最新发布的“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”：8月份，一线和热点二线城市房价，较上月环比下降或持平。有专家指出，这是15个热点城市在密集调控后的首次全面停涨。

与此同时，今年以来，部分三、四线城市的房价上涨，交易活跃。近期，也开始接连出台“限售”等调控措施。它们也要开启更为严格的调控了吗？

今年以来，徐州的购房者曾接连经历过开盘疯抢、认筹排队、找关系购房还是一房难求等场面。近日，记者走访了徐州近10家楼盘，潘超是徐州市鼓楼区某售楼处的置业顾问，他说今年以来徐州房地产市场房源紧俏，“我自己手里有很多客户是这样的，邀约过来看了以后说给他一天的时间考虑，第二天过来一看，别的客户已经交过钱了。今年的市场和去年比大概有30%-40%这样一个涨幅，均价大概是在1万3左右。”

对于徐州这一波上涨，徐州房地产经纪行业协会会长于健分析认为，属于价格的合理回弹：“最近这几年徐州城市建设发展比较快，比如徐州三条地铁线同时施工。第二是高铁，徐州整个城市的骨架已经搭建起来了。本地人口能占到四成左右，六县和外地人口占到六成左右。徐州这一轮房价上涨的原因是多种因素的推动。”

不过，为了抑制房价过快上涨，保持房地产市场平稳，徐州已经开始“限售”，存量房在取得不动产证的两年内不允许上市。

国家统计局最新房价数据显示，8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%，出现停涨。而与此同时，70个大中城市中，二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，二手住宅价格环比上涨0.4%。

中原地产首席分析师张大伟指出，市场分化也持续明显，“从全国来看，依然有46个城市环比上涨。价格上涨的城市依然超过下调城市的数量。”

这个国庆假期，有人也调侃称，“国庆回到三、四线城市的家，看看房价又涨了吗”。

就在假期开始前一周，包括西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、桂林、宁波等在内的城市掀起了又一轮密集的楼市调控。“限售”成为这轮政策的集中发力点。例如：贵阳要求，在贵阳购买的新建商品住房，3年内不得转让。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，限售确实有一箭双雕的作用，“它可以甄别出你是真正的消费(购房)，还是投资(购房)，既能保证消费，同时对于投资以及投资的预期，能够产生明显的抑制作用。”

这一年来，各地的调控措施从常规的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”。全国楼市开启了“五限时代”。

中原地产首席分析师张大伟预计，精准调控、细节调控是未来调控的一个方向：“从趋势来看，过去在调控政策内容顾及比较少的一些三线城市，在8月下半月开始又有加码。全国特别是三线以上城市，大部分城市库存周期都在12月以内。过去是一、二线，特别是核心热点严控，更多的城市应该还是温和的去库存，但现在来看，大部分城市都应该逐渐缩紧，或者出台一些约束性政策。当然，在局部区域还是存在一些库存，而且还要避免二、三线城市出现库存反弹的现象，所以现在来看，精准调控、细节调控是未来调控的一个方向。”

此外，总体来看，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，限购、限贷、限商等实际上是压缩现有的交易空间，换取长效机制建立的时间，他判断，接下来全国楼市政策将会整体趋紧。