开发商验资在京大范围流行：存款证明换购房门槛

（原标题：开发商验资套路）

起源于豪宅销售环节的验资已在北京更大范围开始流行。近日，多位购房人向北京商报记者反映，刚需、改善、豪宅等不同的楼盘都设立了验资的环节，验资额度从几十万元到几百万元不等。据了解，开发商验资因项目不同而目的也有所不同，高端豪宅验资是为了更加精准地锁定目标客户；而非豪宅验资除了筛选客户外，也有对市场、客户购买能力的提前试探。毕竟在调控收紧的当下，新房供应量有限的同时，购房人受限购限贷政策影响，为市场带来了更多的不确定性。

存款证明换购房门槛

在如今的北京楼市，买房人不但要在交易过程中接受北京市住建委的核验资格，而且还要在买房之初就接受开发商对于资金实力的摸底，这就是市场上所说的验资。北京商报记者调查发现，起源于豪宅销售环节的开发商验资，已成为新房市场上的普遍现象。

王先生最近在门头沟区看了某项目样板间，一周后他就接到了项目销售人员的电话。该销售人员介绍，项目正在等待市住建委的预售证审批，开盘在即，如果王先生决定购买该项目，且能够出示50万元的活期存款，就可以提前锁定房源并且享受一定的优惠活动，这就是所谓的验资。反之，若无法出示50万元的存款，在后期选房时就要和其他购房人竞争，是否能够买到心怡的房子就不敢做保证了。

相对于900万元左右的总房价，50万元的验资额度并不算多，但是对于卖一买一的王先生来说，要直接出示50万元的活期存款还需要慎重考虑一下。王先生表示，一方面怕因没有接受验资而失去好房源，但另一方面他个人也无法在短短一日凑出50万元的活期存款供开发商核验。

50万元的活期存款证明让王先生犹豫不决之时，另一位购房人李先生面对的更是接近千万元的验资门槛。据购房人介绍，北京楼市存在数月的隐形“8万元红线”于8月初被突破，北京金茂府（优惠购、楼盘相册、最新报价）、中国玺以及昆仑域三个项目拿到了9万+的预售价格，而这些项目为购房人设立的验资门槛已接近1000万元。购买中国玺项目的李先生，卖掉老房子凑够接近900万元的存款，才过了开发商验资的坎儿，从而买到了中国玺的一套房源。

高端楼盘提前锁定客户

据了解，最初的开发商验资只是个别豪宅出现的个别现象，这些豪宅用验资来设置门槛，从而挑选出特定人群，用以筛选有效客户需求。一位不愿具名的北京某楼盘销售负责人向北京商报记者介绍，对于高端楼盘来说，验资的目的依然以筛选客户为主，毕竟这些楼盘购房门槛高，开发商需要通过验资来分辨客户的购买能力，从而精准锁定客户。“通过验资提前判断客户的诚意度，更好地把握客户的意向程度，我认为是无可厚非的。”该销售负责人称。

该销售负责人进而介绍，在预售价格监管制度的制约之下，北京豪宅市场出现的验资，除去锁定客户外，也多了一份“产品稀缺、即使有客户无法接受这种形式，开发商也不会太在意”的内心潜台词。

亚豪机构的最新报告显示，8月北京成交前十的公寓豪宅项目当中，地处二三环之间的多达4个，亚豪机构市场总监郭毅认为，地段仍然是这些项目的最大优势，尤其是在目前整体住宅市场甚至包括高端住宅市场不断外延的背景之下，“最后一批”内城项目仍是市场热点。并且受到预售监管的影响，部分二环内城豪宅定价甚至与五环项目齐平，价格优势也是促进内城公寓豪宅成交的一大利器。价格和地段优势也吸引了大量成交，例如中国玺与昆仑域推新产品均已告“售罄”。

“从另一方面说明，这些公寓豪宅产品的吸客量和市场购买力还是乐观的。”上述销售负责人称。

中低端项目试探市场

如今，验资从豪宅市场延展到了更大范围的楼盘，产品不同但验资标准一样，对于非豪宅项目来说，验资标准从几十万元到百万元不等。上述门头沟项目销售人员透露，只要接受验资，购房人能提前获得一些房款优惠，这是开发商为购房人带来的福利。这也侧面反映了该项目积攒的客户基数是很乐观的，“如果总排号的基数小，那也就经不起验资了”。

一些刚需或改善型项目验资的底气来自于新房市场供需矛盾拉紧的现实。中原地产的数据显示，今年1-8月，北京普通住宅和别墅共有13184套新增供应，而在此时间内，总共成交16819套。市场存量套数降至5万套以下。新房供应低迷是年内北京楼市一大特征。

供不应求体现在一些楼盘上，为开发商增加了验资的底气。然而，也有一些开发商验资背后暗藏的却是对于市场的不确定。

“向客户收取排卡费、电商费等已经被杜绝，所以开发商很难了解排号客户的真实购买意愿。尤其是现在购房门槛很高，客户的购买资格和购买能力都需要进一步分辨。例如，很多客户需要卖房来买房，一旦旧房未能及时销售，造成资金不到位，就无法购房，一旦企业开盘，这些无效需求就无法转化成签约，令项目销售陷入被动。”上述不具名销售负责人坦言。

在限购趋紧、信贷不放松的市场环境下，北京、上海等一线城市的新房项目销售并不轻松。由于受到定价监管，一些项目选择观望，待价格监管放松时再入市。但是今年6月，为敦促新房项目入市，北京市住建委就发出通知，推进拿地未开工和开工未入市的项目尽早开工入市，并列出389个项目的清单。

然而也有一些项目正如以上销售负责人所说，更加担心入市后的签约受到购房人限购、限贷的影响，无法落实到合同上，毕竟上半年由于受到一二线城市调控政策影响而出现营收、净利润下滑的房企大有人在。