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房贷市场调查:价格上浮额度现排队等候

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如果说严厉的楼市调控政策上半年早些时候针对的还主要是一线城市,现在已然扩延到二、三线城市。

除了限购调控,银行的房贷政策也逐渐加码,且对楼市的反作用越形成“冲击波”。21世纪经济报道记者在调查采访中发现,从相关房贷政策落地和执行情况看,银行甚至比调控要求更严,已经从配合政策的收紧,转向主动进行市场化的收紧。

甚至,最近房贷出现了“价高者先得”和单笔额度逐渐提升的趋势。

有银行签约业务也加码

21世纪经济报道记者在持续关注中发现,随着市场利率的抬升和银行信贷额度的明显收紧,从2016年底开始排队等待放款已经逐渐成为普遍现象,银行对信贷业务的主动权表现得越来越强,同样资质客户往往“价高者先得”。

而这种价高先得的策略最近有升级之象,在21世纪经济报道记者独家获悉的一份某国有大行华北某地方分行7月末和8月初下达的两份通知中,该分行要求除了参照同业普遍做法,对待放款业务进行“额度排队”,优先安排高定价贷款投放外,鼓励业务人员主动与开发商和客户沟通,将低定价业务转化为高定价业务。

从通知中可见其具体如何操作。目前,该行对于基准利率的房贷、低于基准上浮30%的商铺业务均认定为低定价业务,而该行目前因执行高定价业务优先投放原则,全省等待放款的房贷业务超过1000笔,对于这部分业务省级分行鼓励客户经理联系客户,耐心说服实现转化,以避免积压引发更多投诉。

以上地方分行某信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,该分行辖区内7月份累计转化低定价业务1亿余元,而总行对于该分行的定价转化工作给予了充分认可并且奖励了数千万的专项贷款规模。

而目前该分行仍然存在的数亿元处在排队状态的低定价业务,省级分行鼓励其继续加大转化工作,提高定价水平,并在次月初将各行当月转化金额的50%作为规模额度奖励发放。

前述银行人士还表示,四月份起,房贷业务的折扣审批权就上交给了省级分行,基本上都是执行“基准”。而目前基本都是上浮10%起,而这上浮10%的房贷放款也需要等待1个月以上,“低定价的只能排队,额度实在太紧张了”。

前述人士进一步透露,同辖区内,同业都很紧张,另有一家大行在该地市的房贷业务直接停了。

华南某股份行信贷业务人士也对21世纪经济报道记者表示,“价高者先得”是行业内普遍接受并采用的方式,但该行并不会对已经签订合同的业务做转化。该人士指出,“目前低成本贷款的额度暂时没有,高成本的还有部分额度,也就意味着低价贷的客户需要排队。但是我们采用的方式是先放高价贷,抬高整体定价水平,然后再给低定价一部分额度进行放款,用高定价平衡低定价,使整个房贷业务定价水平平稳上升。”

某国有大行北京区域内的支行一名个贷业务人士则告诉21世纪经济报道记者,目前北京地区该行也没有低定价转换高定价的操作方式,除了保守考虑外,主要原因是真的没有额度。

城商行现超千万大额房贷

随着房价的上涨,21世纪经济报道记者发现近期一些银行开始推广最高金额达1000万的抵押贷款,按揭贷款单笔金额也在上涨中,北上深等地区开始出现一千万以上的大额房贷。

华东某城商行近日推广其抵押贷款业务,根据产品介绍该贷款不限制用途,最高额度1000万,最长十年。

21世纪经济报道记者从该行多地分行业务经理处获悉,该业务在全国都有开展,但不同地区利率和抵押评估折扣不同。杭州最高可以给出评估价7折的额度,年化利率在6.3%左右。上海地区一般按照评估价5折给额度,年化利率根据资质有所不同,一般在上浮50%左右。

从实际操作额度看,记者了解到真正能够做到一千万额度上限的很少,一般在四五百万左右就是比较高的额度了。但记者也注意到,在今年1、2月份,该行抵押贷款业务的最高额度还只有六百万,短短几个月已上调至一千万。该行某业务经理对21世纪经济报道记者表示,理论上来说,对于符合条件的极优质客户来说,贷到上限额度是可行的。

前述华南股份行信贷业务人士也向记者证实,在深圳,该行已经有案例做单笔超千万的房贷,而如此大额度的房贷是在近期因为房价上涨的原因才出现的,此前并不存在。

北京某房地产中介也介绍,北京许多楼盘成交均价已经破千万,贷款需求量大的情况下,如果符合银行的风控要求肯定会足额放款。但是目前北京一方面额度紧张,一方面一千万以上的房贷对大多数人来说压力很大,从实际经手的成交买卖来看暂时还没有,也只是行业内在传说。

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