前五月拿地集中度下降:严苛土拍环境下的国企机会

本报记者 唐韶葵 上海报道

相比热点城市持续的土地供应，一线城市的供应则略显单薄。

同策咨询研究部数据显示，一线城市4月、5月分别供应建筑面积191.23万平方米和73.66万平方米的住宅用地，环比下滑幅度分别高达40.3%和61.48%。5月住宅用地成交建面仍然延续下滑趋势。

梳理近期几场土拍不难发现，一线城市供应相对稀缺的环境下，房企“补仓”意愿强烈，其中国企表现也不俗。5月26日，上海首次以招标挂牌复合方式出让三幅住宅用地。最终中海、保利、中建三家国企分别拿下临港与奉贤的这三幅地块。

中冶地产今年以来在杭州也拿下两幅地块。4月26日其以16%自持面积、总价20.586亿元、楼板价39571元/平方米拿下西湖区宅地，首次进入杭州市场；6月5日又以自持36%面积、总价34.33亿元、楼板价29809元/平方米拿下三塘商住地。

亿翰智库研究总监张化东、同策咨询研究部总监张宏伟均指出，核心城市推地量比较少，不仅国企，民企的补仓意愿都很明显，只不过在趋严的市场环境下，土地出让市场对企业的综合实力要求变高，国企的融资、开发能力等优势凸显，拿地机会也相对较多。

拿地集中度下滑

一名国企人士透露，其实一直没有停止过拿地，只是不拿高价地。活跃于市场的国企包括葛洲坝、金茂、首开等。

同策咨询研究部发布的1-5月上市房企拿地金额及面积 TOP20排行榜中，拿地金额排名前五的是碧桂园、保利地产、中国恒大、中海地产、龙湖地产，而拿地面积前五中，中海地产与龙湖不在其列。这表明中海、龙湖今年拿地成本不算低。如5月18日中海在盐城一场土拍中拿下两幅地块，其中一幅楼板价达13375元/平方米。

据中原地产研究部统计，2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比54%。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等国企共制造出15幅高价地块。

然而，国企拿地意愿强烈的背后，是第三方机构统计的5月排名前20的上市房企土地成交金额集中度大幅下滑。

同策咨询研究部数据显示，5月TOP20上市房企土地成交金额977.71亿元，环比下滑41.58%，下滑幅度是全国300城市土地成交金额下滑幅度的3倍以上。TOP20上市房企土地成交金额占全国比例仅38.33%，降幅接近上月占比的三分之一。

此外，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58万平方米，环比下滑38.14%，同比下滑34.34%，成交建面占全国300城市土地成交建面的6.59%，占比环比下滑3.2个百分点，同比下降1.62个百分点。

国企的机会

记者根据第三方机构提供的数据不完全统计，房企在土地市场的成交金额和面积集中度下滑情况下，连续拿地金额超百亿的房企数量也很少。

不过国企首开股份是个特例。据统计，该公司5月拿地金额101.26亿元，拿地建面62.38万平方米，分别位列5月房企拿地榜单的第一位和第七位，这已是首开股份今年上半年连续第二个月拿地金额破百亿。截至5月底，首开拿地金额达364.39亿元，是2016年拿地金额419.54亿元的86.85%，2016年销售业绩（631.03亿元）的57.75%，前5个月首开股份的拿地力度颇大。

首开股份一直深耕北京，2015年开始了全国化战略，重点在华东、华南地区拿地。今年前5个月，首开股份拿地重点在北京和长三角地区，在北京的拿地金额和面积分别占前5个月总拿地金额和面积的82.43%和77.76%。1-5月，首开股份共取得10幅土地，其中7幅位于北京、1幅无锡、1幅苏州。

2012年首开股份开始尝试合作拿地，且力度在不断加大。同策咨询研究部统计显示，前5个月首开股份取得的10幅地块中，有9宗以合作方式取得，权益比例小于1/3的有6幅，均位于北京（另一地块亦以联合方式取得，权益比例不明）。

而国企联合拿地的案例并不少见，金茂、华发、华润、保利等房企合作拿地项目也在逐渐增加。分析认为，这表明国企正在主动适应市场竞争，加强自身市场抗压能力。

另一方面，各地土地出让方式逐渐提高要求，包括加强对拿地自有资金的监管、自持比例大幅提高等。如前述上海首次以招标挂牌复合方式出让住宅用地，该方式的综合评分表中，囊括房企的资金实力、技术资质及获得奖项三方面，完全是对企业综合实力的要求。

上述业内人士表示，相比价高者得的现状，选择招/挂复合式出让的方式，政府更容易把地块出让给前期沟通更好、更加符合政府区域定位的方案。这种设置若干门槛的方式，也可以有效控制竞买人数，价格相对可控很多。