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前五月拿地集中度下降:严苛土拍环境下的国企机会

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本报记者 唐韶葵 上海报道

相比热点城市持续的土地供应,一线城市的供应则略显单薄。

同策咨询研究部数据显示,一线城市4月、5月分别供应建筑面积191.23万平方米和73.66万平方米的住宅用地,环比下滑幅度分别高达40.3%和61.48%。5月住宅用地成交建面仍然延续下滑趋势。

梳理近期几场土拍不难发现,一线城市供应相对稀缺的环境下,房企“补仓”意愿强烈,其中国企表现也不俗。5月26日,上海首次以招标挂牌复合方式出让三幅住宅用地。最终中海、保利、中建三家国企分别拿下临港与奉贤的这三幅地块。

中冶地产今年以来在杭州也拿下两幅地块。4月26日其以16%自持面积、总价20.586亿元、楼板价39571元/平方米拿下西湖区宅地,首次进入杭州市场;6月5日又以自持36%面积、总价34.33亿元、楼板价29809元/平方米拿下三塘商住地。

亿翰智库研究总监张化东、同策咨询研究部总监张宏伟均指出,核心城市推地量比较少,不仅国企,民企的补仓意愿都很明显,只不过在趋严的市场环境下,土地出让市场对企业的综合实力要求变高,国企的融资、开发能力等优势凸显,拿地机会也相对较多。

拿地集中度下滑

一名国企人士透露,其实一直没有停止过拿地,只是不拿高价地。活跃于市场的国企包括葛洲坝、金茂、首开等。

同策咨询研究部发布的1-5月上市房企拿地金额及面积 TOP20排行榜中,拿地金额排名前五的是碧桂园、保利地产、中国恒大、中海地产、龙湖地产,而拿地面积前五中,中海地产与龙湖不在其列。这表明中海、龙湖今年拿地成本不算低。如5月18日中海在盐城一场土拍中拿下两幅地块,其中一幅楼板价达13375元/平方米。

据中原地产研究部统计,2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等国企共制造出15幅高价地块。

然而,国企拿地意愿强烈的背后,是第三方机构统计的5月排名前20的上市房企土地成交金额集中度大幅下滑。

同策咨询研究部数据显示,5月TOP20上市房企土地成交金额977.71亿元,环比下滑41.58%,下滑幅度是全国300城市土地成交金额下滑幅度的3倍以上。TOP20上市房企土地成交金额占全国比例仅38.33%,降幅接近上月占比的三分之一。

此外,5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58万平方米,环比下滑38.14%,同比下滑34.34%,成交建面占全国300城市土地成交建面的6.59%,占比环比下滑3.2个百分点,同比下降1.62个百分点。

国企的机会

记者根据第三方机构提供的数据不完全统计,房企在土地市场的成交金额和面积集中度下滑情况下,连续拿地金额超百亿的房企数量也很少。

不过国企首开股份是个特例。据统计,该公司5月拿地金额101.26亿元,拿地建面62.38万平方米,分别位列5月房企拿地榜单的第一位和第七位,这已是首开股份今年上半年连续第二个月拿地金额破百亿。截至5月底,首开拿地金额达364.39亿元,是2016年拿地金额419.54亿元的86.85%,2016年销售业绩(631.03亿元)的57.75%,前5个月首开股份的拿地力度颇大。

首开股份一直深耕北京,2015年开始了全国化战略,重点在华东、华南地区拿地。今年前5个月,首开股份拿地重点在北京和长三角地区,在北京的拿地金额和面积分别占前5个月总拿地金额和面积的82.43%和77.76%。1-5月,首开股份共取得10幅土地,其中7幅位于北京、1幅无锡、1幅苏州。

2012年首开股份开始尝试合作拿地,且力度在不断加大。同策咨询研究部统计显示,前5个月首开股份取得的10幅地块中,有9宗以合作方式取得,权益比例小于1/3的有6幅,均位于北京(另一地块亦以联合方式取得,权益比例不明)。

而国企联合拿地的案例并不少见,金茂、华发、华润、保利等房企合作拿地项目也在逐渐增加。分析认为,这表明国企正在主动适应市场竞争,加强自身市场抗压能力。

另一方面,各地土地出让方式逐渐提高要求,包括加强对拿地自有资金的监管、自持比例大幅提高等。如前述上海首次以招标挂牌复合方式出让住宅用地,该方式的综合评分表中,囊括房企的资金实力、技术资质及获得奖项三方面,完全是对企业综合实力的要求。

上述业内人士表示,相比价高者得的现状,选择招/挂复合式出让的方式,政府更容易把地块出让给前期沟通更好、更加符合政府区域定位的方案。这种设置若干门槛的方式,也可以有效控制竞买人数,价格相对可控很多。

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