李宇嘉：楼市“小周期”触顶后轮动回落

（原标题：楼市“小周期”触顶后轮动回落）

刚刚过去的4月份，热点楼市量价齐跌。根据中国指数研究院统计，4月份一线城市新房成交面积环比和同比分别下降30.5%、34.6%；二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和35.45%。预售管控下，4月份热点城市新房价格非稳即跌，上海新房均价环比下跌21.3%，深圳新房均价连续6个月下降。春节后楼市回升，主要在二手住房市场。近期，热点城市密集调控，二手房市场见顶回落。

北京是本轮楼市调控的领头羊。针对二手房市场，北京在40天内发布了13项调控政策，5月初更是将首套房和二套房贷利率分别上调至基准利率和基准利率的1.2倍。4月份，北京二手住房市场触顶回落，当月二手住房共成交16902套，环比3月下降35%，同比去年4月减少36%。“3.17”新政至今，北京二手住房日均成交量较新政前下滑了75.6%。成交量大幅下滑也带动房价下降，4月份北京二手住房成交均价为59564元/平方米，比3月份下降了6.8%。

北京楼市走向具有极强的代表意义。比如，目前已有18个城市启动了“限售”政策。在控制“类住宅”问题上，上海、广州、深圳已相继跟进，比如暂停新增“类住宅”的规划和供应，“类住宅”销售对象仅限于企业等。此外，从北京开始，资金面紧缩趋势越来越明显，根据融360统计，4月份全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，自1月份以来已连续4个月上升，房贷优惠利率折扣调减。4月份，全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣调减，占比22.9%。

目前，上海、深圳等地，部分商业银行首套房贷优惠利率由基准利率的9折上调至9.5折。值得注意的是，未来“三期叠加”的宏观背景下，货币环境相对友好，人口流入和就业机会集中的大城市或都市圈，房价上涨压力很大。广大三线、四线城市去库存仍然在进行中。因此，具有调控精细化效应的“定向加息”，以及限售、限购等限制性措施，或许是中期内要坚持的管理措施。

除了“定向加息”这一价格型工具，阻断违规资金进入楼市的数量型工具也已生效。近期，银监会一个月内下了7道金牌，目标直指非标乱象，堵塞资金违规流入地产、政府投融资平台。同时，今年央行全面落实MPA考核，非标资产将进入资本充足率约束银行资产扩张的范畴。春节前开始的货币市场“锁短放长”，叠加非标紧缩，银行和非银机构投融资开启紧缩。

当前，40%的新增信贷定价，要间接挂钩货币市场利率和国债利率，而非基准利率。尽管，居民房贷安全边际较高，但收益率较低，融资成本抬升必然会拉高房贷利率。同时，出于去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑，今年新增房贷额度压缩，央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比控制在30%以下。因此，今年新增房贷要比去年减少20%-30%。截止到3月末，个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。房贷利率和信贷投放双重紧缩。

2016年，银行新增住户贷款达到5.68万亿元，较2015年翻了近一倍，占全部新增贷款近50%，还不包括2万亿元的公积金贷款。工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。住户贷款占GDP的比重（即居民杠杆率），从2015年的35%上升到2016年的45%。可判断，2016年以来的房价暴涨，信贷高投入和杠杆支持是重要推力。如果成本和资金投放双重紧缩，房价上涨的动力将衰减。

因此，北、上、广、深等热点城市，当前楼市量价呈现短周期“顶部繁荣”的态势，调控“落地”和资金面紧缩的滞后影响，将会在今年二季度以后全面显现，热点楼市也将开启“顶部回落”的走势。同时，楼市分化格局越来越明显，由于农民工“回流”、高铁扩大楼市半径、返乡置业等因素驱动，加上近年来“去库存”政策仍在生效过程中，中西部人口大省（如河南、广西、四川、云南等）省会城市及周边，楼市依旧旺盛。

“五一”期间的消息显示，郑州、南宁等二线城市及其周边卫星城（如郑州的荥阳），日光盘和“抢房大战”再次上演。同时，都市圈核心城市及辖区县市启动强力调控后，楼市热度开始传导至核心城市辐射区域，比如江苏的镇江、淮安、南通，广东的韶关、清远，福建的漳州等地，近期房价上涨明显。

本轮楼市“冒头即打”和精细化调控的基调下，这些城市也将启动后续调控。随着调控“落地”，楼市资金面开启紧缩进程，金融“去杠杆”打击投机炒作，热点楼市板块将相继冷却。按楼市“小周期”分析，2014年四季度开启的新一轮楼市回升周期将在今年趋于结束。