北上深商办"亮红灯"？绿地张玉良发话商业调低15%

（原标题：北上深商办"亮红灯"？绿地张玉良发话商业比例调低15%）

继去年底北京通州将商务型公寓纳入限购范围，今年1月上海暂停了一批商业办公楼的网签，近日深圳也传出一份源自深圳市规划国土委的《关于进一步加商商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，严控商业、办公产品转化成公寓产品。

近两年，政策导向支持住宅，商业地产似乎一度陷入“淡季”，如今政策对商办物业的限制似乎有增无减。在2014年商业地产热潮期，商办物业销售率贡献率达8成的绿地，如今已开始调整 。时隔两年后绿地再次举办了业绩媒体见面会，会上绿地控股董事长、总裁张玉良告诉邦地产，绿地不会取消商业地产，而是把比例从50%降到35%，构建一个更稳健的结构。而具体运营上，则会侧重长租公寓等业态的发展，创造长期经回报。张玉良直言，商业地产的现状更多来源于政策的影响，像一个周期性的波动，其对商业地产的前景是有信心的。

此外，针对2017年的房地产市场状况，绿地在房地产及“大基建+大消费+大金融”各产业的全新战略，以及相关的人事调整、产品结构、合作方式等变化，张玉良也在予邦地产的采访中给予了详细解读，干货满满，不容错过！

商业现状影响企业增速 看好长期潜力

张玉良：如果要深究近两年绿地房地产主业增速放缓的原因，主要是我们2014年、2015年开始大量发展以办公为主的商业地产。

2014年因为国家导向，中小型企业大规模成长，大量购买办公楼，办公楼市场就上去了，所以2014年我们收入好，80%的增长都是因为商业地产。

而2015下半年到去年，商业地产全部下来了，国家的政策导向利好住宅，商业地产的市场不算乐观，所以我们增长速度也相对变慢。不过去年房地产板块的收入也达到了2550亿，加上退掉的280多亿办公楼，实际上一年卖掉了实际上是差不多2800亿。

商业和住宅的潜力和支撑点稳定性不一样，当年没卖掉可以转经营，按照20年回收，那么就是5%的回报率，100亿就只能5个亿进来。持有增长潜力好的项目，增值够了就可以慢慢变现。而且说不定政策对商业地产会好起来，所以我们还是有信心的。

针对目前的状况，我们也会调节，但并不是取消商业地产，而是把比例从50%降到35%。如果按照这种结构，我相信一个政策上来，它波动不会很大。

另外一方面的调整是，我们一类是新建，另一类是把原来的新办公楼改造成酒店公寓，持有经营。

最近我们铺下去20个长租公寓，用酒店公司运营。早餐、洗衣服、打扫等基本配置都有，但它比酒店省了游泳池、会议中心、宴会厅等设置，降低了成本，同样可以有好的收益。主要选址则会放在位置好、交通便捷的地方或者有地铁高铁站的产业新城。

今年楼市一定比去年差

张玉良：一线城市的楼市需求一直在，它要解决的是供应的问题、解决房价上涨的问题，这是个永久的话题，并不是在今年就特别突出。

整体来说，2017年的楼市不能跟2016年比。2016年的楼市 堪称疯狂。2017年可能整个楼市销售总额会减少20%-30%。

虽然不同城市的市场会有细分，但那些2016年房价疯狂上涨的城市，就算2017年销售再好，也不可能比2016年高。但崩盘与否不好说。

针对上海楼市，我认为主要是要调整供应结构，这个非常关键。还有我觉得，上海应该放在国家的定位上去思考，上海人是不是一定都要住在上海？不一定。上海人在昆山住，开车半小时，从花桥坐地铁到上海也就40分钟，所以如果交通能解决，一些问题就基本都解决了。放在这个格局上，建设一批新型特色小镇很重要，在小镇居住、在上海商办，居住和上班问题都可以解决。

另外一方面则是制度的问题。比如在英国、美国、澳大利亚，它们供应的地，今年可以办公，明年不办公就可以改住宅；今年是住宅，明天也可以改办公。这很简单，市场需要什么就是什么。我们在澳洲买的办公改成住宅，我们在伦敦买的办公现在做200多米的住宅，没有什么规定这个地方只能居住，那个地方只能办公。当然也要按照人的流量来控制，即一个合理的引导，我认为综合用地的概念这方面可以深刻探索。

绿地规模已超3700亿，房地产也很难被超

张玉良：我们是一个综合性产业特征的企业集团，这是绿地的定位和未来的方向。我们去年的整体收入超过了3700亿，从这个规模来看，绿地已经不是一个单一的房地产企业。

除房地产产业之外，绿地的其它产业板块的成长速度也很快。

比如大基建，2016年绿地大基建的规模比起2015年翻了一番，去年已经超过了千亿，今年我们还要翻番。因为大基建产业有全国战略的全方位支撑，有市场，有需求。我们的大基建并不是以前对于基建的概念，可以简单的概括为5个字：投、融、建、营、管；然后是东、南、西、北、中。

大消费也一样，每年都在翻倍的增长。绿地产业每年的成长可能都要翻一番，这个和其他企业已经完全不一样了。

其他产业增长加快一点，相对而言，房地产增长放慢了一点，但并不是说房地产下来了，房地产2017年比2016年肯定还要上涨15%—20%。

2017年无论从整个集团业务来看，还是只比单一的房地产，我相信，要超过我们，可能也是有难度的。

绿地并不是一定要争老大、做第一，这些都要按照经济规律和市场来考虑。另外一方面，市场也不能光看一个房地产，我们现在是一个综合性的企业集团，你要看它的总规模而不是其中的某一块。