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房企并购大戏进入高潮 两极分化加剧

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(原标题:房企并购大戏进入高潮 两极分化加剧)

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高压难解,房企竞争愈烈。随着调控的深入,楼市下行趋势愈加明显,与之形成鲜明对比的是,土地市场热潮不断,竞争未见缓和。

近日举行的中央经济工作会议再提加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,2017年甚至未来几年的房地产发展就此定调,“着力振兴实体经济,避免房地产金融过度繁荣;从刺激房地产到建立长效机制,限制投机性需求,增加土地供给,发展大都市圈。”

长效机制下,自今年10月开始的行政高压干预楼市的态势能否得以松动?2017年的楼市格局又将如何影响着房企们的战略?

房产税法理概念有待理清

一场调控,房企进退两难。

一方面,政策收紧特别是对房源定价的直接干预,挤压着房企的利润空间;另一方面,楼市高压何时松动尚无定论,牺牲利润换取业绩还是坐等政策松动,实现长远发展成为房企必须面对的问题。

一家业绩冲击千亿房企的内部人士向《每日经济新闻》记者透露,政府对预售价格的控制,压缩了企业的利润空间。在业绩压力面前,公司内部不得不考虑“牺牲”哪一个或几个项目,以完成业绩。

2017年市场会多大程度地反弹?亿翰智库研究总监张化东对政府的干预给出了积极的评价,房价的快速上涨累积的风险较大,政府的干预拉长整个行业周期,且使其更加平缓。

同时,调控政策的效果已经开始显现。统计局数据显示,2016年前11个月,商品房销售面积和销售额同比增速明显放缓,房地产开发投资增速也为4个月来首次放缓。

中国指数研究院方面认为,从需求端来看,重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势,部分城市降幅扩大;从供给端来看,房企推盘规模也有所减少,新推项目定价继续低于预期水平;从价格来看,11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%,多数城市价格更趋平稳。

“稳中求进”被认为2017年整个经济工作的总基调,楼市亦然。张化东认为,2017年楼市政策很难有大的转向,会维持目前的政策。

新城集团副总裁欧阳杰表示,抑制资产泡沫是既定方针,如果房价持续上涨,将带来资产泡沫破裂、冲击金融体系的巨大危险,虽然限房价是“扭曲动作”,但依然非常必要。欧阳杰还认为,2017年住宅楼市的特点是,三四线城市继续去库存,热点一二线城市继续控房价。

行政干预短期内稳定了楼市,而长效机制何时才能兑现?

张化东认为,高层“加快制定长效机制”背后是已储备的长期调控机制,并非仅局限于当下的限购、限贷,会依楼市的表现因势推出。

但也存在业内人士持不同的观点。在12月11日举办的“2016央视财经论坛”上,交通银行首席经济学家连平表示,应该加快房地产税的落实,但当下应先理清房地产税是持有税还是消费税等法理概念。保利地产董事长宋广菊更是直言,当前楼市处于波动期并不适宜推行房地产税,应该理清其中的法理。

房企的判断还直接体现在政府执行层面。有金地集团内部人士向《每日经济新闻》记者透露,其所在区域公司讨论得出政府对土地财政的依赖并不会长久,且已经有迹象表明政府已经在做替代性的事情的结论。

2016年以来,上海在部分住宅用地出让中增加15%的自持部分用于出租,同时,北京尝试通过限制土地价格增加企业自持用于出租,均被认为是政府正在转变单纯获得土地出让金的“一锤子买卖”模式,进而转向可持续性租赁收入及更深层次房地产税的探索 。

上述金地集团内部人士称,目前全国正在大规模的进行不动产登记,以及今年国考中的大规模招聘税务条线的公务员,均可看出政府在做长效机制改革的准备。该人士同时透露,其所在的区域将会依据对政策的判断,调整投资布局甚至是增加新的组织部门。

外溢区域备受房企关注

土地拓展已关乎房企“生死存亡”。随着越来越多房企的加入,公开招拍挂市场竞争愈加激烈,更多的房企将注意力转向了城市更新、项目甚至公司并购等方向。一二线热点城市之外,大城市的外溢区域也正在被越来越多的房企关注。

前述金地集团内部人士坦言,其所在公司对一线城市的投资拓展不再限于公开的招拍挂市场、传统的热点区域,智慧型拿地将是发展方向。比如国企改革下,很多优质项目通过产权交易所挂牌出让,或是一些法院拍卖项目,渠道相对公开市场而言较小众,能较低价获取土地。

对于未来,该人士则表示,在项目类型上,不排斥持有回收期较长的住宅以及商办项目;对于热点二线城市,因市场波动较大,会更加注重拿地时点的选择,对城市圈外溢区域也会适当布局。

有鑫苑置业的内部人士表示,一线城市的调控已是常态,政府已不可能大规模供地,未来对土地限制将会增加,企业必须研究城市更新,以及向一线城市周边的外溢区域拓展。

上述鑫苑置业内部人士还表示,随着城市更新,二线城市的进入门槛正在提高,对开发能力的要求也在提高。前述金地集团内部人士也坦言,直接瞄准土地和项目,有能力的企业正向产业和区域规划方面外延。

例如,产业园运营启动较早的华夏幸福,凭借产业园规划获取了大连的住宅项目开发;而近两年,房企又将注意力转向轨交,绿地集团、华夏幸福成立轨交公司试图以此获取轨交周边的土地。

总之,获取土地方式的升级和改变,对仅关注公开土地市场和习惯拿地、卖房的中小型企业而言,变得更加专业和艰难。

房企两极分化趋势凸显

近来,越来越多的迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业,多位业内认为,明年这一形势将会加剧。

除获取土地难度增加之外,监管层对资金的收紧也加快着中小企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。

在新的发行标准里,房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛,这导致许多小型企业失去发债资格。

张化东认为,随着资金变化,房地产行业的集中度增加,小企业将面临更艰难的处境,会通过资产处理或销售的方式逐步转型或退出。

欧阳杰表示,随着政策层面的收紧,大型房企也面临着资金成本的上升,但其融资渠道更多,更容易获得金融机构的信任,目前房企两极分化趋势已愈渐明显。但中小房企或已错失最好的退出机会。中小房企处境越来越艰难的原因之一是,其更多地布局在三四线城市,欧阳杰表示,2016年是一二线城市中小房企最好的溢价退出机会,但这个机会正在逐渐远去。房企并购仍在,但溢价空间越来越小了。

前述金地集团人士同样表示,2016年市场升温之后,待价而沽的小房企未能于政策收紧前退出的,在面对不确定的未来时,正在近期集中入市。

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