调控政策后，共议楼市
3月25日，上海祭出了“史上最严厉”的楼市调控政策；当天深夜，深圳楼市收紧的调控新政也终于出台。两个楼市最热的城市几乎同时出手对市场进行降温，实属罕见。在2016年中国经济非常微妙的大周期下，以及全国房地产市场去库存的关键时刻，这种严厉的调控措施如何影响房地产市场的预期，以及未来的房价走势，可谓举国关注。
26日，一场主题为“领袖对话府上争鸣——房地产才是经济晴雨表”的论坛在西宸原著私人俱乐部“西宸会”举行。借助葛洲坝龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)主办的论坛平台，著名独立经济学家马光远、央视年度经济人物石述思聚首西宸，与投资者共话中国地产后续走势。
据了解，今年位于北京西三环的别墅区西宸原著将利用“西宸会”平台举办一系列的高端论坛，主要围绕中国经济形势，新型政商关系，文化创新等内容，邀请各领域知名专家学者参与讨论。继上周“西宸会”系列论坛的第一期邀请了茅于轼和谢国忠在宏观层面“论道中国经济大势”之后，本期特邀请了马光远与石述思对话楼市经济。
马光远：去库存与一线城市无关
“去库存跟在座的各位没关系，目前如果没有制度层面的创新，中国楼市去库存是不可能的。”论坛一开始，马光远就旗帜鲜明的抛出观点：当前一线城市的热销，最多只可能会带动部分二线城市、省会城市向上反弹，这部分大概占20%。而剩余的大量的、库存压力过大的80%城市，被带起来的可能性非常小，基本上是完全切割与分化的两个市场。
“不是每一朵野百合都有春天”，要在分化的市场中迅速抓住被救市的20%部分进行投资与自住，在余下的80%中只购买刚需，这是马光远向投资者提出的忠告与建议。
马光远认为，自2014年9月30号人民银行调整对首套房的认定标准，中央政府就已经打响了本能救房地产的第一枪。“如果政府丧心病狂的救市，你们一定要丧心病狂的出来买房子”面对当时已经非常低迷的房地产市场，马光远立即做出判断，开始劝身边的投资者买房，“这是一个转折性信号，救市第一枪后，房地产市场分化的态势，会越来越明显。一线城市，热点城市，人口未来流入的这三类城市，必须出手买房。”
“我不知道当时有多少人听了我的意见，现在你们看北京的房价，我认为我的判断没有问题。”马光远认为楼市的总体投资趋势就是在分化市场中寻找机遇。
然而，从2014年9月至今，一线城市的房价早已攀升不少，在2016年经济增长承压、一线城市楼市调控预期趋紧的环境下，投资者还应不应该继续投资房产？马光远对此依然是肯定的回答：所有城市的人，都应该买房子。2016年，买房子居住任何城市都可以，我们暂时看不到中国房地产要崩盘的迹象。
“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市，无论投资还是自住，都应该买。剩下80%的城市，为什么买房子，住。”马光远强调了一遍一年半以前观点。
“2016年所有的政策会让购房成本非常低。但是千万不要期待房价会掉，因为还没有到崩盘的时候。每天喊房地产要崩盘，预测房地产崩盘的人，都是骗子。”正对当前市场上正在逐渐升温的资产泡沫与崩盘担忧，马光远认为不足为虑，投资者根本不用考虑崩盘问题，因为崩盘来了，谁都逃不掉逃不掉。
那该如何理解当前沪深两市对房地产市场的房价调控？“房价的暴涨之后都跟随着暴跌，中央是希望整个房地产市场保持稳定的，希望今年一线城市的热销能够带动二线三线往上走，把库存消化一部分，但不希望疯涨以后，整个市场崩溃。”马光远认为当前的政策并非要打击市场，反而是在稳定市场。
马光远的逻辑是，“中国现在的两大风险，银行的风险，企业债的风险，大量的企业去产能，大量的企业员工分流都要靠房地产的稳定来对冲与缓解。2016年的房地产市场，从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲，大家都希望市场政策稳定。简而言之，就是疯涨不可持续，崩盘绝无可能。”
马光远：北京楼市会强化政策执行
那北京的楼市调控靴子会不会落地？面对现场的提问，马光远认为北京的限购政策已经很严格，未来可能会强化执行，但再加码的可能性就不是很大。
“而且，目前我不认为北京的房价存在疯涨，说5环已经到6万等等，其实是数学没学好，每个楼盘都不一样，房地产发展到今天，并没有建立起一个基本的统计体系指标系统。”“所以北京的房价还是能走一阵子。在投资选择里面，我认为住房还是一个非常非常好的，也是一个非常非常重要的选择。”马光远连续用了四个“非常”来加重语气。
至于2017年甚至更远的未来，马光远认为政策周期、政治周期、经济周期、房地产自身的周期到的2017年以后，都显得比较微妙。“那时市场会发生什么样的变化，我们从来不去预测，第一个根本预测不到，第二个没有意义。”马光远说道。
马光远用三个“百分百”来概括自己的基本观点：中国房价百分百最高，如果影响高房价的因素继续存在，房价还会更高；中国房地产市场迟早有一天百分百会崩盘。所有国家的房地产经过繁荣经济发展以后，最终的命运只有一个，没见过第二种死法；中国房地产市场究竟什么时候崩盘，百分百没有人知道。
石述思：六大领域出现投资机会
马光远的基本论断的也得到了石述思的认同。石述思认为，在中国经济基本面呈现L形时，人们普遍悲观，但实际上经济存有两面，一些亮点不应忽视。
石述思认为，只有政策红利和市场红利相互叠加的投资方向，才能推动企业转型升级成功。“如果没有政策红利支撑的市场走不远。单有政策红利没有市场的需求的行业，也一定会破产。”石述思认为，未来中国经济的发展是两轮驱动，一个是互联网+产业升级，一个是文化创意产业。此外，在生态环保、军工、在电商互联网+、高端养老，高端医疗，高端教育领域，也都存在这补短板的投资机会。
在房地产投资领域，石述思认为投资者一定要打好“四张牌”。第一张，城市牌。石述思认为一线城市的市区住房，由于存在投资需求与刚需需求的叠加，将会保持持续上涨，且上不封顶，是好的投资选择。而在二到五线城市，假如没有与国家主导的、投资青睐的行业产业相支撑，就一定要谨慎投资。“如果没有前面说的这些宏观经济产业，劝你就省了，不管去产能提供了什么优惠政策，那一定是陷阱。”第二张，楼盘牌。第三张配套牌。第四张牌，考察地产商，越大越好。
对于去产能，石述思提出三个建议，首先中央政府应依靠金融手段，将库存的不良资产降下来，避免将坏账砸在政府手里。其次，中国城市化进程尚未完成，当前正在推进户籍改革、农业地权改革，应考虑宅基地通过金融的配套服务措施，置换城里的过剩房产。此外，希望中国的决策者、优秀的经济学者，制定一个更稳妥的去库存解决方案。
石述思：炒股不如买楼
石述思并不建议投资者进入股市：“与其投资股市，不如考虑在一线城市买房子，如果不想买，到美国买个房子也行，如果还不想买，可以把手里的钱适当换点美元，还不想，那就花掉好了。”石述思认为，“只有实体经济、中国制造真正复苏，才能帮助国家渡过难关，投资者如果希望通过长期持有一定房产来保持资产升值，那将取决于所在城市实体经济的发展质量与前景。”
对于当前市场普遍担忧的地方债务问题，马光远认为市场存在过度渲染，其规模与占比仍在安全范围内，且存在多种解决方案，不值得大家担心。
“国内最严重的债务，第一个是企业债，第二个银行的不良资产。”马光远这是当前最值得关注的两个债务风险。“中国企业的债务已经非常重，总规模全球第一，所占的比重，也远远超过了安全边界，而且很多企业当前的财务状况非常糟糕，进一步推动去产能，很可能就会造成银行的不良贷款，企业债的危险非常大，对中国经济造成的杀伤力应该是排第一位的。”马光远解释认为，2016年，2017年，中国经济最大的问题是企业债和银行出风险，这将是可能引发系统风险最关键的因素。
石述思补充认为，各个城市不一样。地方债形成的原因、目的也不一样，有些人好大喜功，有些人实实在在，为人民群众办事，为企业发展办事，还得具体问题具体分析。
此次两位经济学家聚首北京高端楼盘，讨论去库存话题，引起了众多媒体和豪宅客户的关注。此次活动举办者西宸会所在的西宸原著是去年入市的北京豪宅楼盘，去年面世就受到了市场的很大关注，别墅和平层两次开盘均以日销十亿领跑京城楼市。2016年初，地产市场出现暴涨迹象。3月，西宸原著新推园区中心别墅产品“宸玺”，据项目置业顾问介绍，新品面世后明显感到客户的看房热情较去年高，而且成交周期也缩短不少，作为顶豪市场的这样领衔者，此次在这个时点上，邀请系列重量级财经人物论道经济大势无疑使得西宸会成为一个更高量级的信息平台，为与会人员提供有质量的信息，据悉，“西宸会”成员除了甄选的西宸原著少数业主之外，只有少量京西政商精英将获邀取得会籍，举办方致力于将其打造成京西的文化名片。
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本文来源：网易房产
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