莱坊：影响亚太区住宅市场的十大因素

影响亚太区住宅市场的十大因素：美国加息和家庭负债成为亚洲投资者最关注的地方

2015年6月24日(北京) -莱坊今日推出2015年六月《亚太区住宅市场回顾》报告，追踪11个亚太区主要市场的住宅价格变化。在今年首季，六个亚太区住宅市场的楼价上升。

亚太区研究部主管霍尼克表示：“尽管市场面对多个不利因素，国际货币基金组织预测，在我们追踪的11个亚太区国家中，今年将会有六个国家有较强劲的经济增长，这对于业主和投资者不失为一个喜讯。但事实上，在很多情况下，短期经济增长与市场表现之间往往会有偏差。”

“或许房地产市场观察者比以往更注重从执政者身上寻求市场未来表现的启示。货币政策、税收、监管，以至多个基本驱动因素如人口特征和城镇化将会对市场造成重大的影响。”

影响亚太区住宅市场的十大因素：

备注：以上为一般的分类去覆盖亚太区市场和分别出市场之间的差异。每个市场的性质和结构都不同，这反映出执政者对房地产市场的影响力。例如，中国内地很大程度受政策推动，因此出生率（一孩政策）和城镇化（户籍制度）都深受执政者影响。 然而，以上的情况都不会在其他市场发生。

北京市场

北京快速的经济发展已加快了其城镇化的步伐。近15年间，该市的城镇人口快速增长，并在持续稳定增加。例如：2009年至2014年5年间，北京城镇人口增长率达到17.5%，而10年间的增长率达到了61.4%。伴随着城镇人口快速增长的步伐，首都的城镇化率由2004年的79.5%增长到2014年的86.4%。快速的城镇化进程、加上工业化的快速发展，造就了对投资住宅强劲的市场需求。2014年，北京平均房价为每平方米人民币18,666元，与5年前相比增长了41.2%，与10年前相比增长了3倍。

近年来，中央政府已针对在房地产市场投资规模的问题出台了相关政策。2013年2月，相关政府部门宣布了国五条政策，意在严格执行限制购房、增强对房地产市场的监控，以及减少房地产中介的不法行为。相比于2013年的7.9%和2012年的6.7%，2014年北京房价平均年增长率下滑至4.5%。此外，过去几个月里的信贷政策紧缩压低了住宅供给市场。例如：2013年北京房地产投资年增长率为10.5%，而在2014年该增长率下滑至7.2%。房地产开发商由于得不到更多的信贷，不得不削减房价以减少未售库存和偿还债务。

自2014年以来，政府为了提振房地产市场而松解房地产政策。一些地方政府选择解除住房限购令。在过去一年间，中国41个城市解除了住房限购令，只有包括北京在内的五个城市仍然执行该政策。自2015年初，中央政府继续出台刺激政策以提振住宅市场，例如：住房公积金贷款最高额度由人民币80万元增加至120万元；两次降低银行储备利率；三次下调基准利率；首套及符合要求的二套购房者最低首付比例下调以及房地产交易税减轻。新政策意在提升房地产市场的活跃度，以及降低融资成本。

与这些政策相一致，北京普通住宅和豪宅市场的成交量与价格同比小幅上升。2015年1月至5月，北京普通住宅成交量达32,274套，平均房价为每平方米人民币26,392元，同比分别上涨了9%和4%。在豪宅市场，由于“限高令”价格政策即将取消，大量滞留豪宅项目集中在该年度入市，致使豪宅销售价格进一步上升。2015年第二季度，北京有184套新豪宅入市，并有571套新豪宅售罄，平均成交价为每平米人民币62,684元，比上一季度增长了1.1%。

莱坊北京董事及研究及咨询部主管孙文静表示：“短期内，虽然北京市不会对其住房限购政策作出调整，但鉴于购房者信心的提振，预计北京住宅市场成交量仍将稳定上升，平均销售价格将会在合理范围内上涨。长期看来，预计北京市城镇人口的增长以及房地产政策的松动将为普通住宅和豪宅市场带来进一步的需求。”