3月25日两部委新政出台，3月30日央行、住建部、银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知，紧接着财政部、国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知。一系列宽松政策砸向楼市，似乎是在给刚刚过冬的房地产点火。一时间，“连夜买房”“不在买房就在去买房的路上”等挑动神经的现象袭来，有人惊慌、有人兴奋，现在是否是入市购房的时机呢？
4月2日，房地产新契机——“主流媒体”精英对话 楼市发展论坛在合生悦上城隆重举行，30余家京城主流媒体主编齐聚于此，与合生创展华北地区营销总监刘芸岐、北京房地产协会秘书长陈志、北理工房地产研究中心主任周毕文教授、新华社瞭望智库执行主编慈冰共同探讨北京楼市所处何处，将走向的何处？这是3.30政策出台后，级别最高、规模最大的媒体对话，将影响整个楼市后续的走向，将给予消费者后续更大的前期市场预判。
4月12日，合生创展在亦庄的项目正在酝酿大动作，在发布会上公布了“悦上城”2000万的购房优惠，仅为128套房源，单套房源折合优惠近20万，并在开盘后全面取消优惠，上调价格3-5个点。据悉，目前这是仅有合生才有的5.5米产品，合生拥有市场定价权，价格上调前是捡漏好时机。
政策宽松强化市场信心 后续动作继续加持
两会之后，中央连续进行大动作呼应总理关于支持合理住房需求的讲话，尤其是改善型需求迎来贷款利率降低、降首付的利好。陈志认为政策出台与此前预测的时间点和购房窗口期的打开相契合。周毕文则从反面解读道：“政府一直在说尊重市场规律，政策出来好是好，但反衬得原来的市场很不好，有不得已而为之的嫌疑在里面。”
但从开发商的角度来说，这无疑是给2015年的销售业绩打了强心针，刘芸岐甚至笑言“好久没有笑醒了。”3月份的系列新政，最直接的作用是改变了市场的信心问题。
（合生创展华北地区营销总监刘芸岐）
刘芸岐表示，3.30政策出台后，合生滨江帝景60小时，共计去化房源30套，货值近1个亿，悦上城项目到访客户500组，一共128特价首期开盘房源，预计4.12开盘，预计所剩无几，这些表明市场已经有了很强的信心。
“尤其是很多长时间看房却迟迟没有下定决心购房的客户，因此而连夜去买房。不是在看房就是在看房的路上，这是前几天的真实情况。我们出政策那天晚上一直卖到半夜2点多，第二天早上7点多，很多客户就来买房。”尤其是合生旗下的悦上城和滨江帝景都是改善型产品，正好匹配这一波政策利好，让刘芸岐自觉很幸运。
而具体到北京，将如何落实新政策成为当前热议的话题。对此，陈志大胆预测，4月份北京就会描着中央各部委的政策，依样去画，出操作的细则。而市场的反应会在4月底有结果，如果4月份的房地产市场反应不如预期，后续一定还会推出相应的政策。
（北京房地产协会秘书长陈志）
刘芸岐表示，政策的风向已经非常明确，合生创展对北京的市场非常有信心，合生滨江帝景和悦上城两个项目我们要搂着卖，刚改的产品市场太奇缺了，北京部分房企已经没有地了，这两个项目都是非常纯粹的产品，没有建保障房等，尤其悦上城项目是北京绝版的5.5米产品，不限购房资格，90%以上的客户是二次置业，200多万，200多平，能够实现四代同堂的梦想，这是北京多少人圆梦的地方。无论后续政策是继续放开，还是就此打住，好产品不愁卖。
政府会不断推出宽松政策以刺激楼市，其根本原因在于“国家面临的整体经济态势，都没有看到特别有利的、新的经济增长驱动力，即使是股市也充斥着泡沫，整个市场没有实体支撑。我们的经济远远没有到达新常态，还在调结构的过程中，经济会有阵痛，还没有解决前期的刺激后遗症，这样的状态还要维持2、3年。可以说我们还处在最坏，逼近最坏的时候，但能够看见光明。在国家经济仍旧离不开房地产的时候，房地产不会太坏，但也肯定不会像2010 年high起来。”陈志如是说。
尽管如此，几位专家一致认为北京最受关注的限购政策在近两年内不可能取消。周毕文认为，目前已有的政策松动反应到市场上，已经有太多潜在需求在蠢蠢欲动。政府远远没有达到需要放开限购的时候，仅仅一些微观政策就可以起到刺激需求效果。
正因如此，陈志呼吁政府适当放宽需求管控，从非京籍人群的角度出发，给予他们一些北京人同等的待遇，理性释放他们的购房需求。否则大量非京籍购房需求的同时释放给市场带来的压力令人担心。
需求躁动 合生打响涨价第一枪
新政一出，各方最关心的问题莫关于房价是不是要涨？会不会大涨？购房者是否应该出手买房？
刘芸岐更断言2015年北京房价将迎来10%－15%的涨幅，合生创展已经内部审批完成了3版价格表，根据市场变化、业绩要求和产品去化速度综合评估涨价幅度，位于通州的合生滨江帝景以及位于亦庄区域的合生悦上城将率先调价。
陈志认为，目前国家政策给购房者带来4.6%的优惠，对于购房者来说是入市时机，趁着此时房价还未有明显变动，应该多看多选，把握选择的机会。一旦大众都按照逻辑入市，楼市的涨价动力强烈，可能就会晚了。
周毕文则认为，不论是新政、信心还是预期，目前的确存在利好政策促使犹豫群体加速了决策的现象，但这个群体在购房者中占比多大值得讨论，如果仅是小部分，那么目前的热闹可能只是短期行为。整体上看，北京市场仍处在供需平衡的关系。此时，开发商应该稳住价格，尽快出货。
（北理工房地产研究中心主任周毕文教授）
陈志表示，目前的市场预期的确是在回暖，这从售楼处访客量增加，楼盘销售情况，包括他本人最近都不断接到电话，询问房子的契税问题等方面都能感知出来。房地产市场，通常是二手房比一手房先动，而目前来看，一季度北京二手房市场成交量将再次超过1万套以上，一旦二手房站稳在1万套，市场就会出现转机。
“这就是说购房成本比前一阵子便宜了，我们涨价5%基本等于没涨，如果合生滨江帝景再涨3-5个点是很轻松的。”
之所以这样笃定，是因为来自市场一线的买房态度已经转变。滨江帝景计划在清明3天小长假举办一场马戏团活动，以此契机就吸引了700多人前来看房。“最近推出悦上城也是因为它吸引了很多小企业者前来购买，改善型需求深植在他们脑海中，但是由于限购没有资格购买普通住宅，这一类商住产品就成为了不二选择。”
但正如陈志所说，解套前期高价拿地的动因或者经营利润的要求，使得房企逢市场转暖就开始酝酿涨价，这次也不例外。刘芸岐透露，政策出来后，合生第一时间做了测算，购房者在新政下购买二套改善型产品的成本将下降4.6%。
周毕文在参观过悦上城样板间后指出，该产品太稀缺了，政府是不会再批复这种用地了，200多万在北京能买四居，还是精装修，更重要的是现房，这样的性价比无可比拟，最重要的是这样的大房子，符合北京家庭城内一套住房，郊区一套大房子的生活模式，受热捧是意料中事。
（ 新华瞭望社智库执行主编慈冰）
陈志通过调研发现，台湖3月27日刚刚拍卖出让的土地楼面价已经达到1.75万元/平，开发商的建安正本按保障房6000元/平，融资成本、管理成本、税金等成本加上3500元/平，即使在开发商舍弃利润的情况下，房屋上市后的总成本价格已经达到了27000元/平，如果按10%的利润，房屋售价不会低于30000元/平。推算完市场后，陈志表示，合生在亦庄开发的悦上城项目的确超值，22000元/平的价格，买100平，送100平，还送5000元/平的精装，豪言客户不买等于地下有钱不捡。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
