曾经的通州，一直是北京住宅的销售大户，以2013年为例，通州共成交15322套，位列区域排行榜的首位；2012年虽然排名第四，销量也超过了1万套；但到了2015年，通州算上自住房也缩水至8517套，成交热度大不如前。不管怎样，2014年通州房价还是涨了11.4%，这其中的“艰辛”我们从高价新盘滞销、传统热盘以价换量、新版块的硬扛，可见一斑。
临铁新盘供应“断顿” 高价盘去化难
通州地铁周边基本上都是老项目后期，2013年全年没有纯新盘供应，2014年仅有红杉公馆、京贸国际公馆上市。近一年土地出让集中在通州新城，可以预见未来两年，地铁周边不会有纯新盘供应。
红杉公馆2014年1月正式开盘，目前仅剩几套尾盘两居，2015年6月份交房，比通州其他新盘交房都要早，而且是通州实验一小的学区房，目前推出了0首付的活动做清盘。
而一路之隔的京贸国际公馆却没有赶上好时候，项目7月12日首次开盘，共推出2栋楼268套房源，截止到2014年12月31日，北京住建委网站上，网签房源仅73套，加上预定的房源，去化率不足40%，均价将近31000元/平米。
项目为大户型社区，最小户型为90平米，因此，后续的销售压力不容小觑。项目虽为2010年的地王项目，但是土地折合楼面价10635元/平米，后期还是有一定的降价空间。
传统热盘以价换量 主打“价格牌”
华业东方玫瑰一直是八通线沿线价格最低的楼盘，项目12月份推出了C4号楼的100套房源，总价200万左右，折合单价21500-22500元/平米，比11月份均价降了2000-2500元左右。
在家住通州的笔者看来，华业东方玫瑰是楼市低迷时期，比较容易降价的楼盘。比如2011年楼市低谷时期，作为当时通州销冠级别的大盘，项目于2012年1月推出了起价12800元/平米的房源，到2012年“五一”，又推出了一批120万买两居房源，折合均价在12000-13000元之间。
合生·滨江帝景于2014年年底推出了一个单元的特价房，均价24000元/平米，精装修，其他在售的房源为29000元/平米，1月份项目又推出了起价22800元/平米的宣传，虽然均价和此前持平，但是用低价吸引购房者的心态可见一斑。
新版块死磕硬抗 涨价前景不乐观
严格意义上讲，台湖和通州新城都算不得新版块，不过台湖板块的高地价项目2014年推出的也比较集中，出现了很多新面孔，通州新城因为2014年新一轮“副中心”的利好，2015年预计会有大量楼盘入市，我们暂且把他们作为新势力来研究。
2012年，台湖拿地大战拉开序幕，据北京国土资源局官网数据估算，当时房企拿地楼面价最高可达11233元/平，远超业内预期。此后，首开、泰禾等知名房企先后入驻台湖，大牌房企扎堆、土地硬成本支撑和公众高关注度的综合作用下，台湖房价一度高于八通线沿线。
但是，台湖一时风光难掩后继涨价乏力：台湖最具代表性的楼盘——东亚·印象台湖2014年4月开盘时精装住宅均价23300元/平，此后曾出现过直降4000元/平的大尺度降价，当前售价稳定19800元/平；而位于光机电产业基地的润枫领尚，现房价格则一直起起伏伏，最高时达35000元/平，当前报价26800元/平。
和台湖骑虎难下不同，通州新城的硬抗主要表现在延迟开盘。当前新城核心区共有10个新建楼盘，较早释放声音的华业·新北京中心8月份售楼处即开放，却一直没有明确的开盘时间，问及时销售人员仅表示是“春节后”。而2014年3月份举行发布会公开亮相的通州绿地中央广场目前也没有进一步的销售信息。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
