说起通州，纪大爷满脸自豪神情。在中国辉煌的封建王朝时期，要进入北京这个九朝古都，通州那可是水陆交通要道，漕运、进贡、赶考，甚至是入侵，通州几乎成为必经之路，尽管如今只留下京杭大运河和燃灯佛塔见证古文明，通州的胡同、小院在建国后除旧迎新的建设大潮中拆迁殆尽，纪大爷的院子也在2004年被置换成了楼房，在房地产高涨期前被拆，让纪大爷错过了“拆迁致富”的机遇，但这也挡不住他的自豪感弥漫。
在网络公司上班的小朱可不这么看，离通州一步之遥，住在管庄的小朱，总是要向进家的朋友强调说“我这房子在朝阳（区）”。管庄往西进程的方向是定福庄，定福庄西边的“通州界”老牌子至今仍然插在那里，但管庄、定福庄、常营的居民们很快就适应了朝阳区的身份定位。
常营的新房已经卖到3万5了，而通州在“3万元神话”破灭之后，至今很少有项目敢把实际售价触碰这一界限（运河岸上的院子这样的非典型楼盘除外）。
“副中心”的概念也不能支撑通州的房地产，有的开发商甚至打出了“京津冀一体化”新核心的概念，曾经的鸡血失灵了。南边，六环外，天宫院的房价都卖到了2.3-2.8万元/平米，顺义的房价也紧紧追赶，房山的房价甚至超过了通州。
有句关于房山的俗语叫“京涿州，怯良乡，不开眼的房山县”——传闻皇帝南行，经过房山，因为知道房山县比较穷，下令说房山“不开宴”，一路传下来成了不知道招待皇帝的“不开眼的房山县”。可如今，房山的房价直指3万，而作为交通枢纽的通州区房价基本稳定在2.5万元/平米上下。
“通州降，才是真的降”
“涨到3万元/平米”这条路，通州走了4年多还没走完。最初怀着梦想时，“副中心”还是通州，保定连想都不敢想这顶帽子；望京还背负着睡城的骂名，房价也才2万元/平米；天通苑更不用说了，谁愿意把一片经适房顶起来的板块作为竞争对手呢？
2010年中房报的一篇稿子里写道：“在通州区近期开盘的项目中，部分商品房单价已经逼近30000元/平方米，京贸国际城、世纪新城等老项目后期的销售均价也达到23000元~25000元/平方米。相比之下，东四环、东三环以及南三环城区，不少二手房的价格仅在20000元/平方米左右。”
今年京贸国际城还在卖，实际成交价是2.7万元/平米。4月份开盘之后的半年内，去化率仅有20%。而东四环已经成了豪宅聚集地金茂府、泛海国际、保利东郡、星河湾……华侨城都卖到了4万/平米。
“副中心”没有了，“新城”现在遍地都是，地铁新开、万达进驻都无法刺激通州房价进入上涨通道，通州顶上的那片天空变了，一些楼盘甚至离降价只有一步之遥。
“通州降，才是真降”，是以往楼市降价的一个显著特点。而本轮房价下行，房山成了主降区域，通州一直处于“硬扛”状态，不过通州的销售情况很难与前两年相比，2014年月均成交套数维持在五六百套左右，10月、11月份因为富力惠兰美居集中网签，形成一个成交高峰，但是难掩普通商品房销售不畅的现状。进入12月份，区域内主要楼盘才开始有降价动作。
记者走访发现，八通线地铁沿线的华业东方玫瑰、K2玉兰湾、合生·滨江帝景等，直降2000-5000元/平米；台湖因为高地价支撑，仅拿地较早的东亚·印 象台湖降1000-1500元/平米，其他主要楼盘暂无降价，但是首开万科公园里·V公馆推新可首付分期，最低首付10%，房价不降的情况下，降低购房成本。而预计2014年年底会有很大动作的通州新城板块，多楼盘按兵不动。
八通线沿线：高价楼盘销量难打开 热门刚需盘直接降价
通州地铁周边基本上都是老项目后期，2013年全年没有纯新盘供应，2014年仅有红杉公馆、京贸国际公馆上市。近一年土地出让集中在通州新城，可以预见未来两年，地铁周边不会有纯新盘供应。
红杉公馆2014年1月正式开盘，目前仅剩几套尾盘两居，2015年6月份交房，比通州其他新盘交房都要早，是通州为数不多的支持组合贷款的楼盘，而且是通州实验一小的学区房，项目没有销售压力。
而一路之隔的京贸国际公馆却没有赶上好时候，项目7月12日首次开盘，共推出2栋楼268套房源，半年过去了，北京住建委网站上，网签加上预定的房源仅86套，去化率仅32%，均价将近31000元/平米，加上赠送面积折合均价在27000元/平米。销售的主要房源为90平米（赠送13平米）的三居室户型，115平米（赠送15平米）的大三居仅签约15套。近期项目又取得2个预售许可证，主推的90平米三居为一梯两户，品质难与在售的同等户型（一梯一户）相比。
项目为大户型社区，最小户型为90平米，因此，后续的销售压力不容小觑。项目虽为2010年的地王项目，但是土地折合楼面价10635元/平米，后期还是有一定的降价空间。
华业东方玫瑰一直是八通线沿线价格最低的楼盘，项目12月份推出了C4号楼的100套房源，总价200万左右，折合单价21500-22500元/平米，比11月份均价降了2000-2500元左右。
在家住通州的笔者看来，华业东方玫瑰是楼市低迷时期，比较容易降价的楼盘。比如2011年楼市低谷时期，作为当时通州销冠级别的大盘，项目于2012年1月推出了起价12800元/平米的房源，到2012年“五一”，又推出了一批120万买两居房源，折合均价在12000-13000元之间。
合生·滨江帝景12月份又推出了C7号楼的一个单元，均价24000元/平米，精装修，其他在售的房源为29000元/平米，不过“特价房”的首付较高——在签订购房合同之外，还需单独签订一份装修合同。如果是按揭贷款买房，要全款支付精装修费用，因为精装修费用不计入购房款中，不能贷款。以首付30%计算，99平米的精装三居总价240万左右，首付需要110万元。
K2玉兰湾一直是八通线附近最贵的楼盘，2013年初开盘时报价就高达23000元/平米，当时价格比较高的合生滨江帝景也不过19000元/平米。如今项目也进入尾盘阶段，均价一直保持在30000元左右，近期，一些因购房者资质审核不通过，又再次出售的房源均价下调到28000元/平米，销售人员表示低楼层房源价格会更低。
台湖：土地硬成本支撑 房价不降 部分楼盘推出首付分期
大家对台湖的高度认识，始于2012年年底，万科首开联合体将近16000元的楼面价让台湖一跃成为“新贵”板块，而泰禾又把楼面价刷新到19000元以上，再加上2011年大体量拿地的东亚新华地产，这3家就构成了台湖楼市的主要版图。
通州的购房者会有个比较明显的对比，论交通、配套、未来规划，台湖都不能和通州核心区比，但为啥台湖房价比八通线沿线还贵？相关的回答，提到最多的就是台湖的地价——硬成本支撑，降价就意味着可能赔钱。
目前台湖板块仅有东亚新华地产旗下楼盘有较大的降价空间，项目2011年9月拿地，楼面价仅为2900元/平米。进入12月份，东亚·印象台湖的住宅房源即降了1000-1500元左右，目前报价19800元/平米起，还推出了首付分期的活动，最低首付10%，其余首付4个月内付清，没有任何利息。
不过记者走访发现，其他楼盘价格虽然不降，但也在尽量减少购房者的成本支出。首开万科公园里·V公馆近期推出的新房源也推出了首付分期，最低首付10%，购房还有3万抵6万活动，目前项目住宅起价26000元/平米，均价27500元，比2014年年中3万元的预期价格降了足足4000元。
目前台湖板块以泰禾旗下楼盘价格最高，主推低密度花园洋房的泰禾·拾景园目前均价在28000-29000元左右，主推高层板楼的泰禾1号公馆起价28800元，泰禾1号街区的住宅部分房源不多，对外报价30000-33000元/平米。
通州新城：未来地标群 多个精品项目入市放缓
新城核心区共有10个新建楼盘，它们未来的主要用途是用做商住、商业，其中包括彩虹之门这样的地标性建筑。同时，也会配建一部分住宅。而较早释放声音的华业·新北京中心8月份售楼处即开放，首次主推的精装公寓目前没有明确的开盘时间，销售人员仅表示是“春节后”。而2014年3月份举行发布会公开亮相的通州绿地中央广场目前也没有进一步的销售信息。早就定好案名的富力运河十号2014年8月份开放了售楼处和样板间，记者咨询售楼处，也仅得到了2015年开盘的消息，不过具体时间、价格待定。
本文来源：网易房产
作者：小易吉祥
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