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房山：成交价跌入2万 在售项目品类丰富
据网易房产数据统计，目前房山区域在售待售项目共50个。从在售项目的分布情况来看，房山在售项目多集中在长阳、良乡、窦店、阎村这四大板块。其中，长阳、良乡两个板块是房地产项目开发最早的区域，也是目前比较成熟的区域。目前，长阳板块吸引了包括万科、中铁、首创、合景等多家实力房企的进驻，因此在去年楼市的巅峰时期，房价一度攀至3万元高峰，但随着今年楼市整体下行，成交逐渐价跌入2万元关口。
根据实地走访调查，目前房山区域在售的项目产品种类比较丰富，刚需、改善、别墅，不限购等产品均有。其中，刚需类住宅产品仍占多数，包括合景·领峰、首创·新悦都、万科长阳天地、中国铁建·国际花园等十多个住宅与公寓项目，整体报价约在2万-2.4万元/平方米。并且，区域内的城市综合体及商业项目也在逐渐增多。
长阳：高价地解套难 邻铁刚需盘降价跑量
长阳稻田长阳光和作用（优惠购、楼盘相册、最新报价）在今年10月25日开盘推7层洋房现房,期间有5万抵20万优惠，开盘当日购房再减5万，优惠达20万。项目起价17800元/平，相比今年5月份27000元/平的报价，降价近万元。
从住建委长阳光和作用信息显示，项目报批的拟售价格与最终成交价格，相差近万元，足见项目降价优惠力度之大。据网易房产数据中心显示，在长阳光和作用此次降价优惠之前，6-10月5个月内项目为0成交状态，11月份成交22套，足见降价对销售的促进作用之大。
去年及今年初成交房山成交的一批楼面价在2万元/平米上下的高价地，按照项目开发周期，将陆续入市。但是目前也面临着入市尴尬，房企为保本，价格预计均高于目前房山的主流房价。以将入市的远洋、五矿项目为例，远洋地产以11.44亿元总价，拍得房山长阳镇高教园区4号地时，楼面价达到1.86万元/平米，刷新房山地价新高。业内人士预测，该地块商品房均价预计在3万至3.5万之间，高于目前房山良乡区域1.9万至2.5万的在售新盘价格；五矿置业以19.1亿元配建10.9万平米限价房的代价，拍得长阳镇理工大学7号地块时，剔除限价商品房、教育用地，该地块楼面价为1.75万元/平米。据业内人士表示，按照地块楼面价，预计售价起码在2.5万元/平方米以上，房企才能保本，这已经高于目前房山市场的主流房价。
而从目前来看，远洋春天著项目将于12月推36-38平米精装loft，层高4.2米，预计均价21000元/平，目前排号享2万抵4万优惠，预计价格基本与1.86万元/平米的楼面价持平。项目后期有住宅产品，具体户型价格待定。远洋想要以低总价小户型打开市场，但是仍遮不住利润率下降的隐忧。五矿·铭品项目预计2014年12月开盘，推户型面积为130-170平3居，为5-8层退台洋房，价格待定，现已开始排卡5万抵10万，以优惠吸引购房者，但是难掩改善型产品蓄客难的困境。
不过记者走访发现，其他楼盘价格虽然不降，但也在尽量减少购房者的成本支出。金地朗悦·YOYO派推出一成首付：购房根据具体房源总房款可选择首付一成，其余首付款在2014年12月20日前结清，在售房源最低一成首付款为6万元，另有限量1万家具礼包先购先得。目前项目40-70平精装公寓在售，6层有电梯，均价18200元/平米。
良乡：热门刚需盘直降跑量
良乡板块作为曾经房山区的中心，生活和教育配套比较成熟，居住氛围已经较为浓厚。此外，良乡板块有良乡经济开发区与高教园区两大产业支撑。目前良乡区域的高价地主要集中在高教园区附近，而良乡老城区及边缘地带房价相对较低，受市场冲击较大。
近日小编在京石高速路沿线的广告上看到，首创·伊林郡打出2居128万起的广告，据了解得知它本期2居最小面积为80平，通过计算本期2居售价仅16000元/平起，相比2013年底一期18500元/平，预计本期降价2500元左右，售楼员说本期不是优惠活动而是项目起价。
首创·伊林郡京港澳高速22B良乡机场出口，开车不堵车的情况下，30分钟到达西南三环六里桥，地理位置优越；但是首创伊林郡拿地时间为2004年，以一期2015年入住计算，产权缩水了11年，这也是项目定价低于区域内普遍价格的主要原因。
良乡邻铁新盘蓝光星华·海悦城开盘价与预计价格相差2000元。蓝光星华·海悦城地铁房山线苏庄站600米，项目一期在今年10月25日开盘，均价17000-18000元/平，开盘当日200套房源吸引近400组客户到场选房，当日售罄。在今年5月初小编探访项目时项目的预计价格是2-2.3万/平。可见相比之前项目的预计价格与本期的开盘价格相差2000元左右。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
