高军：文化和地产完美结合

由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院以及网易房产联合主办的2014年第三届中国房地产高峰论坛于2014年9月15-16日北京·九华山庄盛大召开。

以下为北京盛世华锐电影投资管理公司总经理高军主题演讲实录。

高军：我原来以为我简短发言是在仪式的后面，主办方给了我一个小时之内的限时，我尽可能捡干货来说，我今天重点跟大家分享一下房地产业、IT业和金融业与影视对接的现状和存在的问题。

在谈这之前，有必要先把中国电影市场目前大概的情况跟大家做一个汇报；其实我是在大概8、9年前和孟晓苏孟总有过一次高峰论坛的对话，就谈到了电影文化产业和房地产的一个结合，我当时就提出了我自己的观点，我觉得房地产业和影视业原本是泾渭分明的两个阵营，两种行业，但是一旦结合在一起，我觉得它有一些混搭的味道，但是同时又是绝配，后来验证在了以商业房地产作为依托的万达院线的崛起，当时万达院线只有四家影院，他们原本是想退出电影产业，不再想做院线了，据我所知当时已经和保利，李楠先生主事的保利文化谈了关于这四家影院出售的价格，由于价格没有谈拢，逼迫王建民自己另起炉灶自己做了，一步步发展到今天，已经成为中国第一大院线，而且已经走出国门，当时以房地产作为依托的院线还没有诞生，无论是房地产业、金融业还是IT业，现在选择和影视平台的合作，叫恰逢其时！为什么这么说呢？这是因为中国电影这个行业我们正处在一个大约20年左右的黄金发展时期，我们已经经历了10年左右，大家知道我是做了40多年的院线，应该说见证了整个中国电影市场的兴衰，也亲历了很多实践，特别是中国电影从计划经济到市场经济的转型过程，我全程都参与见证了。

我记得在2002年的时候，中国还没有院线的时候，中国电影市场是条块分割，有一级政府就有一级电影发行公司划地为牢，我曾经做过一个统计，在一个县级小城市，它上面包括它有五级电影公司，有人说像河北正定，它最上级因为有中央人民政府，所以它有中国电影发行公司，因为有河北省政府，所以有河北电影发行公司，因为它属于保定地区，又有保定地区电影发行公司，它隶属于保定市，又有保定市电影公司，是正定县电影公司，那是当时中国电影市场真实写照，到2020年中国正式推动院线制，中国一共有27万电影从业人员，他们创造的产值是多少呢？8亿人民币，就在同年，有一个广州日报社，他们有一个广告牌，一共有40个从业人员，他们创造的产值是9亿人民币，就是40人产值，高于整个中国电影市场的产值。

但是从02年成立院线以后，中国电影市场就一步一个台阶飞速的增长着，到了去年217亿人民币，到今年，我做了大胆的预测，我认为今年能到北美电影市场的一半，是50亿人民币，300亿美金，在未来5—6年中国电影市场全面超越北美电影市场，我们说的不光是美国，还包括了加拿大，是一个整体的。之所以做这个预测是因为对中国电影市场飞速增长的信心，而且中国有着最广大的观众这个人次大概是支撑中国电影市场最重要的一个环节。没有人没有观众电影事业不可能兴旺发达，而中国最不缺的就是人，而且人特别是我们新生代一代，比如85后，90后，2000后，他们消费观念和50、60后已经有了天壤之别，他们把电影文化的消费当成他们的一种习惯，所以说这是中国电影市场未来的和可持续增长的巨大的空间。也就是说，过去因为我们起点低，所以我们面临的上升空间就特别的大，如果说现在房地产的这些精英们，大亨们看准这一点，未来还有10—15年可以把握的高速发展的空间，而且不容忽略的是电影是无烟产业，没有污染，而且国家对于文化产业有着特殊的扶植政策，比如说我们要成立一家新的院线，我们预计要建100块荧幕，我们期望可以从政府部门拿到每块荧幕50万个项目的扶植。为什么中国的影院发展得特别快？荧幕数量以平均每天8.5—8.6块的速度在递增？和各级政府对于电影这个事业的支持是密不可分的，当然还有其他原因，我过一会可以再讲。

无论是房地产业还是金融业还是IT业，进入电影产业他们有着不同的选择，有人会选择做内容，我们见过很多煤老板，喜欢投内容，但是对于外行来说风险真的是挺高的，也有人选择了院线，我们可以回过头看一下，选择做内容的现在能剩下的已经不多了，但是选择做院线的一般的来说都会做的很好，因为院线和内容最大的区别就在于它虽然投资回报周期相对长，但是它投资的安全性相对高。况且，它投的是资产，而且它有着稳定的现金流，不像做内容，一个影片上报里低，一日游了，对不起，真的是血本无归。但是似乎很多意外的资金乐意投内容，是因为它比较风光，我拍了某一部电影，我在里面可能串了角色，我的孩子、我的亲密的人在里面演了女一号、女二号好像比较风光，但是风险是比较大的，风光和风险一般来说成正比！

中国电影市场产生出来的票房都归谁？怎么分的？如果说某一部影片产生了一百万的票房，那么这一百万里面其中有5%就是5万是要交到电影专项基金里面去的，这个基金干吗用呢？一方面是我刚才提到的给一些新建的影院每块荧幕50万的项目补贴，这是必不可少的，然后有一些政府扶植的项目，比如说要拍孔繁森、焦裕禄，这个钱都会由广电总局这个出口给它一定的资助。实际上羊毛出在羊身上，那些影片社会效益比较好，但是票房收入比较低，会有一个专门的补贴，商业片一般不给补贴。除了5%以外，过去有3.3%，我们各行业都有的流转税，现在叫增值税了，不过最近七部委发了一个文，对于文化产业可能要免去这一部分的税收，即便我们按照原来的算法来算，5%和3.3%去掉以后，我们剩下多少钱呢？我们剩下91.7%，要按100万算剩下91.7万，这个概念才是真正可以进入制片、发行、影院分配的领域，91.7%的概念是什么呢？净票房，去掉所有的赋税以后的收入。影院应该拿不低于50%，就是91.7%的50%，剩下那部分呢是院线的，和影片投资方的。一个影片投资方大约能拿到净票房的38—40%不等，因为片子大，拿的多，片子小，就拿得少。实际真正拿得最多的是谁呢？影院。中国的影院是目前在全球电影市场拿到分账比例是最高的。这也是中国的影院，中国的荧幕数量飞速发展的重要的原因。因为它的利益诉求得到了充分的满足。投资影院是只赚不赔的事，所以谁都愿意去兴建新的影院。况且还有政府的投资。当然还有其他的好处，有一些比较行业内，有点暗黑，不太特好说，中国电影市场目前法律观念不是很强，非规范化操作的因素还比较多，所以一般的影院，特别是地处偏远一些的影院，对于票房收入截留瞒报，跑冒滴漏普遍存在。没有一家影院会站出来说我从来没有一分钟的票房瞒报，跑冒滴漏！

很多不规范投资影院的操作者，投资一年就可以回本，是因为他的票房收入把大的瞒下来，把小头报上去，因为管理的缺位，让这些不规范的操作者钻了一些空子，这种事情也是很多的。我们看在中国电影市场利益分配链条里面，影院是比较合算的，是比较能够满足他们利益诉求的。所以现在中国从10年前的几千块荧幕增加到21000多块荧幕是有它的浅层次根源和深层次根源，还有一些行业特性的根源的。投资影院在中国电影市场已经成了开金矿的买卖，这是我要说的关于中国电影市场目前的利益分配的链条的问题。

然后我再说一下IT业，金融业和房地产业和电影市场的对接；我们先说IT业，IT业起于电影市场，源于电影行业很早就开始了，几大门户网站都曾经有过参与影片的投资、拍摄、后期宣发的后网，但是小打小闹，近几年IT业比较大规模的进军电影市场，实际上目前做的最大的是娱乐宝，它一般来说做法是稳赚不赔的，它把征集来的可以做众筹的项目推荐给它的客户，卖价很低，100块钱就是一份，一般人不把100块钱当回事，但是年化收益是7%，你投了100块钱，这个电影上映以后，我要还给你107块，但是它实际是在替片方做了平台化宣传，通过娱乐宝让更多人知道这个影片，片方是收益的从这个角度来看。消费者也是收益的。消费者是我现在给你100，一年多以后影片上映我能拿到107，对于他的这种模式来说，很多外界人并不知道他是怎么满足他的客户7%年化收益的。我在上海电影节的时候，和马云的副手高峰斌（音）讨论过这个话题，我才得知，他们把他们客户收益每个100块钱拿回来，放给投资制片方，又不多，6、7千万，第一次募集了四集影片，平均每集2千万，但是要收制片方年化15%的利息，这样就划算了，这样从娱乐宝的角度来说，我坐地可收8%的差价，我原来很不理解，因为电影投资不是周期很稳定的投资项目，比如说王家卫导演（音），排片子从来没有剧本的，都是现场拿一个小纸片昨天晚上写好的，今天拍什么，基本没有时间的概念，为什么《一代宗师》拍了5年半，就是因为他没有剧本周期是有关系的！我就问他王家卫（音）你怎么满足你投资方7%的年化收益？他说周期越长对我来说越划算！我那边收一年15%，两年30%！ IT业进入电子行业，我们很多人给了一些不雅的定位，说他们是投机人，说他们是搅局者，还有说是血吸虫的都有。但我不是特别同意这些定位，美国石油公司进入中国以后，给所有老百姓都发汽灯，免费给了你就去买它的油，它实际就卖点油钱，用油钱早就把灯钱赚回来了！但是我就想我们也得到了光亮了啊，还是有它积极的意义的。所以说IT业对于电影有它推动的价值，比如说为什么这么多投资方都愿意和娱乐宝合作？愿意和马云合作，因为他们免费得到了偌大的宣传平台，他们的电影会关注度很高，当然到目前为止，娱乐宝参与的项目有成也有败，但是我总认为积极意义大于消极意义。利大于弊。这是IT业和电影的联姻。

然后是金融界，其实金融和电影是结合最为紧密的，从美国好莱坞的经验我们就可以看出来，美国好莱坞从起步的那天起就和金融结下不解之缘，他们的完篇机制，投资模式都是和金融有密切关系的，我们用一句通俗的话来说，美国的八大公司可能赚的不是票房，票房收益部分多数是被金融圈赚走了，被完片担保方赚走了，我们都知道美国好莱坞它的票房收入只是它总收益的大约1/3，其他的包括录影带啊、礼品啊、卡通玩具占到2/3，美国经验告诉我们，金融和电影的对接应该有关系的，但是我们会发现中国的金融业进入电影市场第一是时间比较晚，第二是观点不够开放，第三过于保守。金融对文化产业不慎了解，他们在投资的时候往往会显得畏手畏脚，金融行业的钱投给了电影，投资的安全性要大于投资的成长性。有错吗？如果要脱离大背景的话，会失去很多商机，比如说华谊兄弟，王中军这块是最早和银行发生投资联系的，他很多影片都是从银行借的钱，但是银行往往要最低收益，只要你满足我的最低收益，你赚多少钱和我无关，只是我要回本，拿我的利息。同时你还给我提供抵押担保，其实我觉得银行放贷款的时候要到了抵押担保那一步就不成功了，大概是保护型措施，大概是弥补性的措施，他们是借款，只是谋求我有一个收益，同时挂名，这显得有些畏首畏尾有点胆小了！否则的话，从股市获得最大收益的就不是华谊兄弟，而是北京银行或者其他招行之类的了。

金融业特别是银行，目前和电影产业的对接仍然停留在这个角度上，比如说你要想游说他们，做更大胆的投资行为的话一般来说不会被接受，但是现在不至于你非得用你的房子、汽车、古玩字画做抵押了，可能有另外一个担保机构，但是仍然显得不成功，中国金融业进入电影产业永远是由于表面，只能是保本取息，原因在于他们不肯承担过多的风险！这个风险可能对于国有资产来说是一个致命的东西，但是风险和收益真的是成正比的，特别在文化产业，特别是在做内容的这块的文化产业，目前我们还不知道有哪家银行和做院线的有过金融的对接。我们再来说房地产和电影行业的对接，我还是用万达做比喻，万达最早做影院就是因为他们有商业地产，他们一般在城市相对中心或者繁华的地址，他们想用投资影院作为拉动商业地产的契机，一开始做了四家影院，主要是在东北、大连、天津，这四家影院完全引入了美国华纳公司管理的理念，甚至管理的团队，当时的条件我们是了解的，华纳只输出管理理念，不出一分钱的真金白银，但是却拿着万达的干股。最终由于一些政策的变化，导致了华纳和万达的分手，分手以后，万达就不打算再做文化产业了，所以才找到保利谈关于影院出售的事，由于价钱不妥，最终没有谈拢，现在保利肠子都悔青了，如果当年把影院项目拿下的话，保利就是全球第一大的院线，但是没有拿！现在迫使万达自己在做。

到目前为止，万达院线已经垄断了中国电影市场大约1/4之一强的票房，含金量很高，是因为它的商业地产在做着依托。到目前为止，我们看万达在中国电影市场老大的位置仍然是不可动摇的，因为其他的院线想超越万达可能在硬件上，在商业地产依托上还有一些差距。我预计未来10—15年万达影院在中国电影市场票房冠军的位置是无可撼动的。

这些院线的成功就是因为房地产业和中国电影市场的有效的结合。它有商业地产，而电影的消费已经从过去的单一的消费变成了一定是可以满足观众一次性综合消费的特点，观众不再是骑着自行车跑单独的影院，没有任何辅助设施的影院去看一场电影，而是集：吃、娱乐、购物、观影为一体的综合性的娱乐消费。

商业地产恰好可以满足这一点！所以房地产业和电影的结合由万达领头羊已经开启了先河，做出了榜样。即便没有商业地产，做地产的仍然可以做院线，举一个例子，我曾经有过30多年做院线的经历，现在我仍然再做院线，目前我手头已经有了40—50家可以收购的，可以签约的，可以投资的这样的影院，一般来说，会在中国的二三线城市，而不在一线城市，因为中国电影市场未来的发展空间一定是在二三线城市，甚至以后的四线城市，一线城市基本饱和，我要投研这些院线，有的正在运作当中，是因为广电总局电影局不断推出关于规范市场操作，严打票房的跑冒滴漏，这样的院线不能再做了，不会按照规范化操作的规律来经营院线和影院，另外还有一些新填的项目，其实我在做院线过程中也受到一些困扰，比如说关于资金的困扰，因为我所在的平台没有足够的资金实力去做一个一步就能进入中国电影院线第二方针，而且在一年之内能进入第一方针的院线，我也在寻找合作伙伴，对于院线的投资，回报周期相对比较长，过去3—4年可以收回全部成本，后面10—12年形成利润，而现在由于地价的上涨，由于各方面装修的员工、材料的上涨，会贵一些。5年左右收回全部投资是可以的，假如你签约签的是15年的经营权，你有10年赚钱的空间。而我的上级单位是北京市国资委，是纯粹的国企，他们对于文化产业，特别是院线投资这块，他们是要求每年第一年就要有帐面上的利润，这个是做不到的，它需要一个投资培训期，院线这块我也在寻求新的合作伙伴，目前有一些民营的资本还有一些基金表示了相对强烈的合作的愿望！

我个人认为，中国电影市场繁荣与否实际上就是中国影院的兴衰与否，影院大量的投建和健康的运营就是支撑中国电影市场可持续增长的有力的支柱，我们在分析完了关于中国电影市场和金融对接，和IT业对接和房地产业对接之后，我们会发现房地产业是中国电影市场合作的最佳伙伴，而投资院线又是房地产精英们对于电影事业电影平台的最佳端口。下面的时间我觉得还能有10多分钟跟大家做一个交流；有没有就这方面和我做现场对话的？如果没有，我们可以在下面再交流，谢谢大家！