首届东戴河旅游地产嘉年华 20余名盘亮相京城（二）

主持人：谢谢陈淮先生对旅游地产未来十年的展望和分析，旅游地产确实是一个长期持有的过程，很多人想买了以后一定要物尽其用，像海南三亚市的一些地产，我一个邻居说买了三亚的房产，我说你近几年住过几次，他说就住过一次，其他的时间都闲着，对全家人来说去一次海南的成本非常高，另外对方无的闲置的成本也是非常高的，对于东戴河来说，北京的朋友过去开车非常方便，京哈高速一点都不堵车，刚才陈所长讲到了大城市的城市病，作为交通台的主持人来说，城市病最严重的就是堵车，经常从甲到乙地要堵一两个小时。对于从北京上了京哈高速到东戴河，时间是非常靠谱的，我前两天刚刚去过，三个多小时完全可以到达。

刚才我来的时候发现京承高速堵车非常严重，从四环以内就非常拥堵了，但是从北京来说，确实每周只有一个周末，如果平时可以和家人出去玩是非常珍贵的事情，很多人选择了京承高速去密云、怀柔，但是我们经常汇报京承高速出京方向堵车一个小时没有动，经常出现这样的情况，所以很多人会选择除了去密云、怀柔有没有其他的地方玩，带着全家老少去一个属于我们的地方，山清水秀的地方，那么东戴河是您不错的选择，下面我们请出中国城市经济学会的秘书长张巨功演讲，题目是环渤海经济联动下的中小城市发展机遇，有请。

张巨功：各位领导、嘉宾，首先感谢大会邀请我参加这个会议，也对研究环渤海经济圈的发展这个题目很感兴趣，尤其是东戴河的发展，东戴河新区的发展，更是我非常关注的一个题目。

借这个机会我想简单的说一下刚才陈淮也讲了，我们改革开放以后，影响中国经济发展的几个大的经济带，引起世界关注。八十年代有一个老人在南方画了一个圈，把一个小渔村变成了一个世界的更是中国的有名的城市。

九十年代上海浦东的开发带来了东海的一个经济明珠，长三角的发展。在这个时期，我觉得环渤海这块还处在一个引起关注，积极规划的时期，形成了环渤海经济圈的概念。

20年来，或者说改革开放以来，伴随着我国经济的快速发展，环渤海地区已经成为继珠三角，长三角之后的我国第三个大规模的大家都很关注的经济振兴的发展带。

大家都知道以东北的工业经济和北京天津的经济作为基础，所以在二十多年来，除了保持原来的钢铁、石油、化工这些产业优势以外，在新兴电子产业，生物制药，新科技，新材料这些方面都得到了迅速的发展。

但是，和珠三角，长三角相比，应该说我们在全世界，在中国带动整个经济的影响力还没有达到理想的结果。在我国环渤海经济圈，尤其京津冀地区，在全国发展中的分量越来越重要。尤其在新一轮的深化改革的过程中，我们面临新的发展机遇，对于环渤海地区，或者环渤海经济带，怎么样以更加完善的战略规划，形成科学合理的区域发展结构。

十八大提出了市场经济决定资源配置这样的决策以后，我们怎么样抓住这样的机遇，充分利用市场的力量为环渤海的起飞，为环渤海更加蓬勃发展提供动力。

今天我们会议本身研究的题目，大会让我讲讲环渤海经济联动下的中小城市的发展机遇，我觉得这个题目非常重要。我认为如果说这些年来中国经济中心区是由北向南的变迁。那么根据区域经济投资回报存在着边际递减规律，资本在中国的空间走向上会日趋呈现北上西进这样的态势。特别是讲的北上，由南部沿海向北部转移。

目前珠三角，长三角经济圈的综合商务成本提高，土地紧缺，空间受限，很多的价格都在提升。这些都会影响到企业调整自己的产业和自己的空间决策。所以以后二十年，将可能逆转为由南向北波浪式的演进，发展的重点，人们的注意力和倾向陆续的由南向北转移。可以预见二十世纪头十年，或者再长一点的时间，环渤海区域尤其是京津冀这样的经济带有希望成为继珠三角，长三角以后，中国的第三个高的增长区。可以说环渤海正在焕发迷人的魅力。今天东戴河的举动本身也说明了这个问题。

在经济全球化和我国加强区域经济协调发展的大背景下，环渤海区域正面临着前所未有的发展机遇，国家十一五规划当中明确提出天津的滨海新区要逐步成为环渤海地区研发制造的基地，并且明确要求继续发挥环渤海地区对于促进全国经济发展的带动作用和促进作用。

党的十七大提出继续加强区域发展的战略，促进国民经济又好又快的发展，环渤海区域应该加强各城市全方位，多领域的联合，联动，协作发展，大力实施环渤海经济区整体开发的区域经济一体化的战略。

所谓的一体化，应该是中心城市带动周边城市的联动发展。然而，就我们环渤海经济区的现实来看，我们在这方面存在的问题很多，或者也比较突出。在学术界讨论的时候认为环渤海区域有这样几个特征，一个是行政干预力度大于别的区域，企业的性质过去央企，大企业居多，这是和长三角、珠三角两个经济带的经济 比较存在的问题。

所以，在讨论环渤海经济发展的时候，总是出现我几个寡头互相争论，几个大的寡头在那博弈，中小城市，中小企业几乎没有话语权。比如说北京、天津，唐山乃至石家庄，谁是龙头，谁可以形成环渤海地区的辐射的影响力。这样的问题在环渤海区域，环渤海经济带里面显得比较突出。正像一位来自美国区域规划的专家谈了一段自己的感受一样，他认为长期以来我们谈到环渤海区域经济合作，就是谈这几个大城市谁是龙头，谁是老大，没有人会去关注那些中小城市，很少人去思考这些大城市如何带动周边中小城市的发展，这恰恰是区域经济概念最核心的意义。

所以我认为如果说环渤海经济的联动发展带动中小城市的发展，这样一个问题需要我们做很多的工作，首先要推动京津冀经济的整合，增强其辐射和聚集功能，使其成为环渤海地区的核心经济区，北京、天津应该真正的体会到、认识到从政策上解决一系列的问题。

另外一个，天津要进一步发挥港口和滨海开发区的功能、作用。增强生产制造基地的功能。

第三京津经济整合机制一旦理顺，环渤海区域才有核心和龙头，才有条件推进辽宁河北和山东半岛的区域整合，要构建区域大的交通体系和信息服务网络。交通设施逐步多元和更加便捷，辅助与区域经济协同发展的政策支持。周边中小城市应该有效的借助一线城市的基础产业的领先优势，主动的创造平台，像东戴河新区一系列的举动，就是充分发挥，积极发挥，主动发挥中小城市来承接和对接这些大城市的产业优势和产业转移，促进大中小城市的联动发展，带动整个经济带的快速增长，加强对流动人口，特别是对各类人才的吸引力，促进区域经济整合，促进中心城市一部分城市功能和产业扩展，真正的做到影响带动支持周边中小城市的发展，反过来大城市周边的中小城市应该积极借助这些大城市发展的需要，承接一部分适合自己城市特色和原来产业特点的产业转移，承担一部分大城市，中心城市的功能。

比如说北京，人口的居住环境，交通环境，中小城市能够主动承担一部分大城市的功能，强化这些大城市功能上的不足，补助他们不好完成，或者完成不了，依靠周边中小城市完善自己的路子。

中小城市更加积极主动的研究自身的功能定位，研究自己的特色，发挥原有的文化经济的特色和优势。增加新兴产业的吸引力和服务力，还有竞争力，对环渤海区域的中心城市，周边中小城市，一旦实现真正意义上的联动发展，那么作为连接北京、天津、连接东北枢纽的优势，必将得到极大的关注和迅速的发展。谢谢大家！

主持人：谢谢，下面我们有请今天东戴河新区产城融合发展的高峰论坛的嘉宾上台，

东戴河新区核心主城区管委会主任，东戴河房地产协会名誉会长张雷先生

盛邦基业集团辽宁公司总经理东戴河新区房地产协会会长李为民先生

中国房地产业协会名誉副会长朱中一先生

中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦

北大博雅旅游规划设计研究院院长冯瑛女士

主持人：刚才两位嘉宾分别就旅游地产新十年的价值和展望，环渤海经济联动发展下的中小城市发展机遇做了主题演讲，首先问问张主任，作为名誉会长，对于东戴河之后的发展和目前的定位您有什么看法？

张雷：现在的住建部部长陈部长当时是辽宁省省长，定位东戴河是海岸中关村生态新城区，这个定位我觉得包含了几层意思，海岸中关村，不是简单的把中关村一些企业搬到我这里，实际上更是我们发展新兴产业的一种理念。海岸中关村主要是发展高新技术产业，在东戴河新区作为产业的集成，生态新城区就是打造一个环渤海最适合人居的城市，一个区域。同时也是实现我们东戴河人宜居、宜业、宜游，宜生活的城市梦想，让东戴河新区成为环渤海一个耀眼的明珠。

主持人：通过文字的叙述就可以感觉到这是一个环境非常优美的地方，也是高科技汇集的地方，现在高科技企业入住的情况如何？

张雷：现在东戴河高新技术企业的入驻可以概括为三二一，签约的三百多家，开工建设的二百多家，运营的一百多家。

主持人：我们再问一下朱会长，对于刚才我们提到的环渤海经济区，刚才两位嘉宾进行了深入的阐述，八十年代我们说的是珠三角，九十年代我们说的是长三角，现在这个东戴河应该是环渤海经济区的中心的位置，对这个区域的发展您有什么看法？

朱中一：如果说我们的东戴河真的要瞄准中关村，应该说产业的设想是不错的，它是有新兴产业，高科技产业落地的地方，我们讲产城融合，要有一些新兴产业和高新技术产业的落地。另外那个地方搞旅游是相对不错的地方，徐有我们陈淮主任讲了一些观点，我想三个核心的问题，7月2日国务院召开了常务会议，是李克强主持的，在这个会议上专门讨论了怎么样改革发展的若干政策意见，总的是这样的精神，就是促进旅游业的改革发展，促进旅游开发向资源节约和环境保护发展，促进我们的旅游产品由固定的观望设计旅游向旅游休闲度假转变发展，我们旅游的服务要提升。我想如果将来的东戴河要成为国家的旅游基地的话，就要按照这样的思路做，既要保护好资源，又要开发好旅游产品，加强基础设施建设，提升旅游的服务水平，这样才可以让东戴河的旅游更加吸引老百姓过去。

我本人也是分管老人养老这块，在东戴河怎么样把养生养老一体考虑这个事情，让更多的人去住，去旅游。

主持人：您作为中国房地产业协会的名誉副会长，您也说到了，现在养老的经济是在蓬勃发展的，您对于东戴河老年经济的运作，包括今后的发展有什么样的看法，包括您选择一个养老的旅游地产，会不会选择东戴河？或者您有什么样的标准呢？

朱中一：我后面讲的一点就是这样的意思，为什么要开发休闲养生养老度假与一体的产品，因为作我们国家的总的人数里面，前年有这样的统计，20%以上的是60岁以上的健康老人，而且这个比例逐年提高，现在在健康老年人里面，确确实实有一大批人既有钱，又有闲，还有一个重要的原因，我们去年通过的国民休闲纲要里面专门讲到了我们将来要有带薪休假的制度，如果一落实，那我们的旅游业就会有一个量的突破。带薪休假他要找地点，要找产品，这样的大背景下，东戴河也是一个大家关注的地方，可能会选择冬天在三亚，夏天在东戴河的产品，如果大型的企业可以开发一些连锁的产品，受众就会更多一些。

主持人：您讲到了养老居家，老年人会选择一个很好的环境，还有周边的配套设施，医疗水平是不是在这个地方非常的健全，对于养老的旅游地产来说也是非常重要的一件事情吧。

朱中一：养老这块除了生活配套一定要有医疗配套，我看了东戴河的介绍里面好象有这块的内容。

主持人：我们问一下张主任，对于朱会长所担心的，环境的优美我们已经具备了，配套设施我们现在是什么样的，老年人非常健康，他会出去，但是他们也会担心一些小病能不能得到很好的医疗，我们东戴河这方面的建设层面已经到了什么程度？

张雷：东戴河的发展思路是产城共建，产城融合，我们东戴河的新区和秦皇岛市山海关区一路之隔，我们已经联在一起，离葫芦岛市还有130公里，离秦皇岛30公里，我们靠葫芦岛市的辐射辐射不到，靠秦皇岛市的辐射，因为跨省，所以有限，靠山海关区的辐射，山海关区财政收入三四亿，人口15万，没有能力辐射。所以我们走的一条路就是在一片玉米地，庄稼地，盐碱滩上创造了一个新城，创造了一个开发区。我们说城市的建设和产业的发展，必须同步。借着刚才老专家所说的，现在辽宁省实验中学，东戴河校区是辽宁省最好的，排名第一的中学已经在我们这里落户，今年的9月1日开始招生。北京语言大学，国际教育中心今年7月30日即将开工建设，到2018年，北京语言大学本科生要达到东戴河一万人，其中5000人是外国留学生，5000是国内学生，那个时候东戴河走向国际也成为可能。再有说到养老的问题，中国医大二院也即将落户东戴河新区，我们通过这种城市的建设，完善城市的功能，让老年人在这里养老就业，让孩子能够上学，有优质的教育资源，通过这些举措，才可以拉动产业的发展，让我们产业企业的高端人士在这里安心，为产业的发展，为城市的建设实现一种良性互动，良性的可持续发展的道路。朱会长关心的问题在我们这里都不是问题。到北京每次我都感觉既亲切又压抑，北京的空气实在不敢恭维，常年生活在东戴河没有霾的概念，我们海边有雾，但是从来没有霾，我们PM2.5检测指数平均才20，在座的专家们，同志们，如果你们到东戴河定居会多活10年，20年，我们打造的滨海景观栈道，你去的时候深吸一口气会体会到什么叫沁人心肺。我觉得老年人应该到哪里颐养天年。

按照我们现在的生活条件和生活水平，我们老年人有一个健康的心态，居住一个优美的环境，优美的环境就是空气、淡水，土壤，你有钱买不到好空气，你有钱可以买好水，可以买到有机食物，但是空气买不到，所以在东戴河生活一定会让我们身心愉悦，安度晚年的居家之地，同时我坚信在东戴河生活活百八十岁，用老百姓的话讲就是玩一样，没有问题。

主持人：对于很多人买房子的时候一定会关注两点，一方面是医疗资源是不是很健全。另外就是教育资源，刚才张主任用自己的简练的语言阐述了在东戴河这都不叫事儿。在北京我们说到北京这样的特大型城市堵车是非常重要的问题，我们上节目的时候经常说哪哪都堵，其实哪哪堵完以后，人的精神状态是非常不好的，经常出现路怒的情况，刚才我说到京哈高速三个小时到达东戴河，我们经常说从北京的房山到达北京的天通苑，直线的距离并不是很远，但是运行的速度非常低，包括大兴到达北边的地区走京开高速是非常要命的，但是京哈高速一般都很畅通，开车三个小时就可以到达，以后高铁开通应该是非常的方便，一个地方通了轨道交通，对这个地方的经济发展一定有很大的帮助，那么对于高铁开通以后，东戴河发展的思路是什么样的，请开彦老师谈谈。

开彦：北京是非常知名的“堵城”也是世界著名，交通的问题的确对一个城市的发展，拉动地方经济是一个关键的要素。交通就像人的血脉，血脉通了，人就会焕发出活力，生机勃勃，人就很健康，如果交通不方便就够呛。刚才您提到了高铁，高铁是我们所有交通当中之最，一说到高铁，也变成了中国人的自豪，李总理专门跑出去推销高铁，中国的高铁未来会成为交通网络，还可能发展到国外，发展到世界，也许今后我们五大洲都可能有我们高铁的出现。

主持人：而且高铁迅速、安全、便捷。

开彦：对城市来讲，有了高铁以后，就可以把我的空间缩小，距离拉近，过去可能核心城市你是中小城市，边缘城市，有了高铁以后，距离拉近了，时间也会缩短，我们的行动就非常的方便，我们在规划学上常常有一个一小时经济圈，半小时经济圈，还有两个小时的生活圈，这样的范围里面如果能能够迅速的话，就很方便了，想去哪就去。刚才说了现在是一个周末去一两天，如果很近，坐车就可以到的话，对于东戴河的将来的人气拉动，生活质量拉动是非常有利的。

对东戴河我还是比较佩服的，五年当中有那么大的成就，20多个开发商踊跃去开发，最近的发展肯定很热闹，根据我们秘书长的介绍可以看到，已经打动我的情感，但是除了交通意外，我是人居环境的，所以对新城的发展，新城的建设应该注意几个方面。第一个要注意的就是我们现在20多个，将来会有30，50个企业到东戴河开发，我们整个城市的资源，设备设施可以达到共享，不要封闭起来，你封闭起来只是享受自己内部的小环境，以东戴河为核心具体的做规划，把整个住区作为一个开放性的住区才可以打造我们留住客人，共享资源非常好的一点。

第二点，城市的道路，城市的规划设计一定要注意加强，加密路网，把道路分好几个等级，三四级道路，最好可以开辟适合步行，溜弯，友好型的道路，这个千万不能忽略，跟刚才说的开放城市也有关系，开放城市必然就会加强路网，路网的加密非常有好处，我们说打造一个美丽村，美丽镇，我希望东戴河开发以后跟南戴河和北戴河有区别，我们是非常适合宜居、宜游的美好的城市。

第三个，我们一定要注意多样化，你开发的东西，我开发的东西都是互相补充，不光住的房子多元化，服务多元化，多元化以后生活才丰富，才美满。

主持人：开彦老师的意思就是东戴河的开发企业都可以百花齐放，百家争鸣，吸引更多的消费者来到东戴河投资置业。张主任目前我们的状况是什么样的，请您给开彦老师解答一下。

张雷：我们东戴河新区从基础设施，因为这些专家，朋友们还没有去过东戴河，到那去了以后，你就会有一种心旷神怡，豁然开朗的感觉，开发区的道路的建设标准，建筑的结构，密度会超出你的想象，从我们城市目前这些开发商，基本上打造的产品，提供的服务是高中低三类大产品，从我们城市的建设，由于我分管城市建设，所以我们现在很关注的就是新城新区这种同质化，千城一面的现象，下一步我们要把东戴河区域的文化融入我们的城市建设当中，一下高速公路，一看我们的表示，这就是东戴河，一看我们的颜色，这就是东戴河，就是把我们自然、文化，这些符号跟我们的城市建设结合在一起，避免出现千城一面。让我们的城市更加有文化，更加有底蕴，我们也到全国各地很多地方旅游、观光，我觉得一个地区山好水好，不一定是让我们再次去观光的理由，更多的是一个地域的文化对我们产生吸引力，迫使我还要去，东戴河新区开发建设五年，实际才五岁的孩子，但是我们已经做到了高起点规划，高标准建设，高水平管理，我们的目标要把东戴河新区建设成为环渤海一个最适宜人居的城市，要让海岸中关村生态新城区名副其实。也要实现我们宜居宜业宜生活，在这里既可以兴业，又可以安度晚年，我们要打造慢节奏的生活的城市，刚才说人行步道，包括自行车道都要和城市建设融合在一起，用一个全新的理念，视角来开发、建设我们美丽的家园。

主持人：下面我们问一下北大博雅旅游规划设计研究院的院长冯瑛老师，您作为旅游度假板块需求和设计的专家，您选择旅游地产方面会有什么考虑，另外对于旅游地产发展十年当中的变化您有什么样的观点和看法？

冯瑛：应该说主办方是非常用心的，正好去年三月份我们去调研过，应该说那是非常美丽的海滨田园城市，刚才主任慷慨激昂的不断的感染着我们，要说今天的命题是旅游地产，我们回到十年前，旅游和地产是两个概念，旅游主要是经济型的，面向的是公众，消费者，地产是住宅，面向的是私人的。十年后，我们不得不说旅游地产就是一个模框，很多人进入了旅游地产，2013年整个旅游总量的投入2300多亿，但是旅游地产是3700多亿，可见旅游地产的投资之大，规模之大，今后我想刚才各位领导已经介绍了，还是一个投入期，不是产出期，针对东戴河的旅游开发，我想说几点建议。

记得最近著名的  经济学家林毅夫先生出了一本书，《新经济结构》他提出一个观点，任何地方的总预算应该依托资源的贫富，我们说到绥中这个地方是海滨，但是整个海滨的旅游资源在全国有1500多个点，沙滩的旅游建设全国有100多家，我们的优势究竟在哪里？

除了这个我们还有一个非常重要的点，长城，小河口，小河口非常重要的一个人物刘先生守望在那里20多年，非常非常美的长城，有这个点，我想我们的市场是有直接的指向性的，我们就是北京的郊区。这样的连同直接的指向就是北京，北京做什么，以什么样的方式进行开发，我建议以养老养生基地作为我们的主导来构建我们一整套的健康产业体系。

这个健康产业体系是依托我们的自然环境，通过第三空间移民的方式来组织人在那个地方长期养老，度假养老，候鸟式的养老，这样的模式实现我们社区支持农业的方式，拉动我们的生态农业，构筑这一整套产业体系，我想在这个地方诱惑力是非常大的。

主持人：消费者选择的时候注意什么方面呢？

冯瑛：如何选择这样的产品是一个机制的问题，商业模式和机制的问题，去年在美国专门针对巴哈马的首都进行了考察，一个小岛，那个地方有很多的国家的岛，很多的海盗出现在那个地方，就是那么一个小岛，人家有一个机制，他们说你把钱放在这个地方是安全的，于是他成为了世界四大金融地之一，所以我们想制定一个，不是规划的问题，而是机制的问题，机制比规划的本身要有意义。

主持人：其实我们在旅游当中就是游购行几个方面，吃、娱方面都是非常重要的，对于东戴河这样的旅游地产的项目来说，目前发展状况怎么样，下面请东戴河新区房地产协会的李会长介绍一下，我经常陪同活动部门到河北做一些活动，他们所吸引的目标消费群体都是北京的消费者，对于东戴河来说，目前在这里购置房地产的消费者是不是北京也是重头的一方面？

李为民：是非常重头的，现在的东戴河区域房地产主要的服务对象来自于北京，天津，这样的大城市，大家说到在这个区域有很多的优势，包括交通的优势，自然环境的优势，还有一个最重要的优势。东戴河，北戴河，南戴河，曾经有人问过我，你能不能讲讲东戴河，你们的区域跟北戴河谁更有优势，我当时很坚决的说，我说他们跟我们是不能比的，因为北戴河是一百年前开始开发建设的，而东戴河是一百年以后开始开发建设的，这样我们所有的地产商携现代二十一世纪的建筑理念，建筑思想和建筑工艺来开发这样一个新的城市，他肯定从环境、风格一直到建筑质量，工程质量都要优于一百年前。如果我们没有赶上北戴河，南戴河，那么我们就失败了，目前这个区域，我们的二十多家房地产商到这里，都是携自己的优秀作品，非常动人。

主持人：目前东戴河的房地产价位是什么样的，目前的时间段置业是一个非常好的黄金时期？

李为民：东戴河房地产价位整体构成，张主任说了，高中低档全方位的。

主持人：我听说我父亲说那边的房子非常便宜，而且装修好了，小面积的才20多万。

李为民：是的，在北京买一个卫生间的钱在我们那里就可以买一套70年产权的房子。

主持人：应该说价格还是很诱人的。

李为民：另外还有一个时机的问题，我听了陈淮老师说的国家政策的方面，我很受启发，现在大家关注的都是国家对房地产的调控，可是眉毛胡子一把抓，认为所有的房地产都在调控之内，其实不是这样，东戴河连三线城市都够不上，所以我们这个区域各个方面来讲都是非常先进的，现在是最好的时机，今后等到我们东戴河的区域发展起来，全部都建完了，那个时候再想在这里买房子，恐怕能买的，价值各个方面都要高很多，所以目前在东戴河置业是最佳选择。

主持人：大家一定要具有长远的投资的眼光，现在对于北京人来说，雾霾就在困扰我们的市民，每天的天气预报都预报空气污染的指数，基本都是轻度或者重度污染，我们东戴河的PM2.5的指数每天都不会超过20，通过各位嘉宾的讲解和分析，对台下的嘉宾和消费者更加直白的认识到东戴河对我们的吸引是非常大的，不仅仅是养生养老非常好的去处，更是周末去旅游度假的好去处，谢谢各位台上的嘉宾。

主持人：东戴河之夏舞动京城首届东戴河旅游地产嘉年华的现场部分已经结束了，我代表东戴河房地产协会和京华时报再次感谢各位嘉宾的到来，祝您生活愉快，今天的阳光非常强烈，温度非常高，今天的最高温度会超过37度，在阳光下会超过40度，每位嘉宾一定要注意防晒的工作。感谢各位贵宾的到来，再次感谢所有媒体的光临，再见！