房产调控去行政化 京沪松绑豪宅限价

上海汤臣一品 本报记者 邝阳升 摄

7月6日，一家央企地产公司位于上海的豪宅项目开盘。网上房地产的数据显示，该楼盘6月27日获得预售许可，并以29.8万元/平方米的最高报价重新定义了“天价豪宅”。此前，今年上半年，上海市住房保障与房屋管理局（以下简称“房管局” ）先后放行了古北壹号、中信君廷名邸等一批高端公寓项目。而7月底8月初，徐汇区的宛平88，以及万科自诩的“30年最高端项目”翡翠滨江即将入市。

但在去年底，阻击高房价的“沪七条”出台后，上海曾要求各区县、各有关部门严格进行商品住房预销售管理，并一度放缓对中高端楼盘的预售审批。不止上海如此。6月14日，北京保利海德公园160余套房源取得预售证，预售价格为9.5万元/平方米，创下北京今年新入市住宅最高单价的纪录。而去年11月，北京曾对单价高于4万元/平方米的楼盘停止预售审批。2014年之前与之后，京沪豪宅面临两种“管控”局面。在一些业内人士看来，这并非意味政府托市，而是新一届中央政府在楼市调控思路上的转变。

调控豪宅

在楼市调控目标被放弃之前，管控经常撩拨市场神经的豪宅曾是地方政府谋求“达标”的手段之一—2013年末，上海对区域内的中高端楼盘下达过较为“隐蔽”的限价令。此前，2010年，上海在调控楼市时也曾采取类似手段。而所谓“隐蔽”，至少根据上海房管局网站上的信息，去年最后两个月，上海并未暂停发放商品房预售许可证。

但当时，2013年11月，为阻击高企的房价，上海颁布了进一步严格执行房地产市场调控政策的“沪七条”。其中首条即要求各区县、各有关部门按照2013年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管……

“在执行层面，监管部门对于新盘预售价格的控制依照行政区域来划分，不同行政区颁发预售许可的楼价‘上限’不同，最高单价限定在3.5万元/平方米左右。”一位上市房企市场部高管如此回忆道。

“当年12月起，很多中高端新盘都没有领到预售证。而今年3月市场上陆续推出的几个均价超过4.5万元/平方米的项目此前几乎都曾遭遇‘卡壳’ 。”沪上某长期专注于高端项目开发的地产企业的一位项目策划经理告诉时代周报记者。

据时代周报记者梳理，今年3月，申城共有20个项目开盘，其中不乏高端产品，包括均价高达9.3万元/平方米、主推385平方米及485平方米两种户型的古北壹号（虹桥尚嘉苑），单价6.5万元起、总价超千万元的中信君廷名邸以及均价分别达到5.9万元/平方米、5.3万元/平方米、5.2万元/平方米的花木绿城锦绣兰庭、陆家嘴锦绣前城（陆家嘴梧桐公寓）和徐汇玺庭（徐汇世家花园）。

以中信君廷名邸为例，这个位于徐汇滨江板块的高端公寓项目早在去年10月1日便对外开放售楼处，先后于去年11月上旬、12月和今年1月传出开盘消息，但直到2月26日才最终开卖。

“徐汇区房管局当时不给预售许可，中信君廷名邸的整个销售计划都受到了影响。”上述知情人士表示。而据网上房地产监测，中信君廷名邸最终于今年2月16日获得预售许可证。无独有偶，陆家嘴锦绣前城与徐汇玺庭在2月17日拿到预售证，而古北壹号与花木绿城锦绣兰庭则在今年1月的最后一天领到了“入场券”。

“去年12月，确实有一些中高端楼盘彼时便锁定了一批意向客户，只等预售证到手就可以办理网签，但由于预售许可证迟迟下不来，项目没有办法销售，只能推迟到春节以后。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报记者，“到了今年二三月，情况出现了变化，沪上监管部门开始逐渐放开预售证的审批。”

“去年初，上海曾承诺过当年的房价控制目标，但截至10月份，房价涨幅远远超过预期，这导致当地政府不得不通过控制预售许可证的方法，争取达到调控目标。”上海中原地产咨询部总监宋会雍告诉时代周报记者。

国家统计局的数据显示，去年10月，上海房价同比涨幅高达21.4%，在70个大中城市的“房价涨幅榜”中，从以往“千年老二”的位置一跃来到榜首。

告别限价

2014年初，上海交出了一张阻击房价的答卷：2013年，沪全年新建商品房销售面积为2382万平方米，比2012年增长25.5%；新建商品住宅平均售价达到16192元/平方米，较前一年大涨16.7%。这与其年初所做的“保持房价基本稳定”的承诺存有不小的差距。

尽管如此，上海市未有官员因此遭到问责。而进入2014年，中国楼市开始自我调整，中央至今没有出台全局性的楼市调控政策，也未要求各地制定新的房价调控目标。

“今年，中央高层对房价目标只字不提，问责事宜也不了了之，故而，地方政府也就没有太大必要阻拦中高端楼盘入市了。”宋会雍说。

据时代周报记者梳理，今年3-6月，上海至少有14个均价在4万元/平方米以上的楼盘入市。克而瑞集团的信息显示，7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或高端公寓。与此同时，同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1-5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%-19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例为12%-13%。

“2013年底，由于中高端楼盘的预售证被延发，成交受到抑制，但2014年预售证开始放行，这成为中高端楼盘持续放量的机会；与此同时，今年以来，受银行收紧信贷、市场交易低迷的影响，高端楼盘面临较大的去化压力。此时，唐镇板块、外高桥板块、徐汇滨江板块、新江湾板块、佘山板块等区域的个别项目开始大幅降价，导致单价4万元以上的中高端楼盘集中释放，占比迅速回升。”张宏伟说。

由于中高端项目集中放量导致商品住宅成交结构发生变化，今年1-5月，上海商品住宅成交均价不跌反涨，同比上升11%，5月的销售均价更是达到了每平方米27596元的历史新高。

“我们最近和开发商交流时，他们预期，单价在10万元以上的豪宅项目，政府今后会进一步减少限制，不再控制预售证的审批，而且可能会放开限购，毕竟，对豪宅限购的意义很小，即便不限购，普通人还是买不起的。”莫尼塔草根调研的一位分析师告诉时代周报记者。

而张宏伟认为，今年三季度，沪上一些中高端楼盘会开启一轮比二季度范围更大、程度更深的价格调整，以价换量，由此，上海商品住房的成交均价或将被进一步推高。

但即便如此，在宋会雍看来，地方政府也不会再对中高端楼盘进行预售证控制了。

“事实上，即便政府放开对中高端楼盘的价格限制、销售限制，中高端产品目前也不会有太大的涨价冲动，因为在当前的背景下，购房者观望情绪浓重，而产品价格如果背离市场太多，根本卖不动。”张宏伟说。

“分类调控”时代

针对中高端项目的调控政策，2014年之前与之后，基调截然不同。

“地方政府如今失去了管控预售许可的动力，这首先说明政府部门的考核机制发生了变化，单纯的均价不再被作为调控目标，其次则表明新一届政府的调控思路不同以往。”

宋会雍继续分析道，过去的楼市调控主要针对市场结果，比如，为了限制全年均价上涨，地方政府甚至会在年底暂停高价楼盘的销售。

“而今，中央政府更注重调控‘内因’，善于从市场需求的角度看问题。其主要思路之一，即豪宅的价格可以交由市场需求决定，政府需要做的是管好保障房。”宋会雍说。

在6月4日国务院新闻办举行的新闻发布会上，住房建设部总经济师冯俊谈道：“我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳。我们把价格作为调控目标未免过于狭义化了。”

而此前，在今年两会上，国务院总理李克强在接受记者采访时表示，“我们需要根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策。”

这些表态似乎为上海、北京放开豪宅入市奠定了基调。“其实，放开对豪宅的限制可能会有一些风向标的作用，但是，上海单价在10万元以上的高端楼盘数量很少，对整体市场的影响极为有限。”上述莫尼塔草根调研的分析师表示。而在宋会雍看来，中高端楼盘以价换量难免会拉升当地的平均房价，给人以错觉。“但老百姓不是傻子，他们会注意到，虽然销售均价如今在走高，但以刚需为主要受众目标的项目没有出现大幅涨价，而且，部分中高端项目降价跑量。”

7月14日，金丰易居&佑威联合研究中心分析师黄宁武在接受时代周报记者采访时则表示，目前，购房者的心态都较为谨慎，同时，这届政府又希望把市场还给市场，所以，如果现在让一些行政干预手段逐渐淡出，这不会影响整体的市场预期。而放松对豪宅的限制可能是一种“谨慎的试水”。

而在房地产市场上，更直接的行政干预就是限购政策。4月以来，广西南宁、天津、浙江宁波等地都传出放松限购的消息。对此，冯俊表示，有关是否取消限购，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方可以根据自己的实际情况作出判断。

“我的感觉是，目前，整个房产调控正在往去行政化的方向前进，但同时，又是非常谨慎地前进。” 黄宁武说。