尽管2014年上半年北京万科历史上首次收获了超百亿的销售额，但对于纯住宅领域来说，市场情况的冷度一如预料。网易房产数据研究中心统计显示，2014年上半年北京市纯住宅成交22244套，比2013年同期下降了46%，但成交均价上涨了20%至27240元/平米。
成交套数：均价2万元/平楼盘跑量最快
从2014年3月开始，北京市的开发企业就吹响了逆市跑量的号角，大兴、房山等区域的大批项目被快速推入市场，仅大兴区的新增供应量就达到约1.2万套。据网易房产数据研究中心统计，2014年上半年，成交套数前10名的楼盘中，大兴区占据6个，房山占据2个，丰台、顺义各占1个。
其中，保利首开熙悦春天、住总万科橙、金融街·融汇位列前三甲，成交量都超过了900套，领先排名第4位的首创·伊林郡近300套。
低价入市、快速走量是2014年上半年开发企业的一个主要方针。从上半年成交量排名前10的项目来看，除了京投银泰万科西华府之外，其他9个项目的成交均价均未超过2.3万元/平米。成交均价在2-2.2万元/平米的项目是市场主力。
网易房产数据研究中心分析认为，自住型商品房项目将在今年大量入市，实际供应量可能超过3万套，从2013年底开始，大批的刚需型项目抢在自住房入市之前推出，这也形成了刚需项目成为成交量主力的前提。
成交金额：改善型项目活跃
不过从成交金额的维度去看，2014年上半年改善型需求比较活跃，改善型需求的市场被多个企业认为是今后数年比较安全的，龙湖、中化方兴、融创等企业都开始聚焦其中。
2014年上半年，针对中高端客户的项目，如臻园、西山艺境、山水文园等中高端项目都获得非常不错的销量。在项目成交金额排名前10的项目中，成交均价超过3万元/平米的项目达到7个，比2013年同期多了2个。
值得注意的是，臻园、京投银泰万科西华府、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原著的成交量分别达到330套、630套、299套、204套、199套、138套，成交量呈现上升趋势。
从成交金额来看，排名首位的臻园纯住宅成交额为约27.14亿元，单个项目半年的成交量比2013年同期冠军的成交量下降了约14亿元。上述成交额下降是受到市场整体疲软影响，上半年北京纯住宅市场成交金额约722.4亿元，比去年同期约下降了35%。
主力区域：大兴占据超1/4市场
大兴区是近几年购房者不得不关注的市场，无论是城区的外溢需求，还是来自中关村等地的首置、改善需求，大兴区的项目都成为备选。2014年上半年大兴区纯住宅成交量达到6219套，占据了全市成交量的1/4强，将房山、通州、昌平远远甩在身后。
从区位上看，大兴区距离市区更为近，同时大兴线、4号线穿境而过也为大兴带来了来自北部的客源。另一方面，大兴天宫院、孙村等地项目较多，成为吸引刚需和部分置换置业需求需要考虑的主要板块，而黄村、旧宫等板块因为楼面价比北部的朝阳、昌平等近市区板块要低，成为改善型置业可以选择的目标。
网易房产数据研究中心预计，大兴区在2013年和2014年有大量土地出让，后续还将持续发力，下半年黄村等地的一些项目会进入市场，继续催热大兴板块。
楼盘均价排行：钓鱼台七号院最贵
2013年北京地王频出，不过目前多数地块还没入市，在2014年上半年占据成交均价排行榜前列的多是老项目，如钓鱼台七号院、合生·宵云路8号、霞公府等。一些较新的项目也开始崭露头角，比如万科旗下的北河沿甲柒拾柒号。
北京楼市高端化的趋势越来越明显，2013年出现的一些地王，以及大面积配建保障房产生的一些高价地块将陆续入市。从2014年初放开限价之后，保利海德公园、通盈中心、长河玉墅等一些高价项目纷纷进入市场。
目前高价项目仍集中在传统的高端项目板块，如东城、奥北、市区环路沿线等区域。下半年高端项目的竞争将会加剧，万柳地王、农展馆北路地王、东坝地王等项目都在等待入市。
注：以上数据不包含商改住/办公楼/配套公建/车库等非住宅项目，不包含保障房/经适房
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
