北京二手房危局来临 触及2011年警戒线

成交触及2011年警戒线今年前五个月，已经有两个月成交量低于7000套，甚至低于2011年下半年的平均水平。而通常情况下，月度成交量一旦低于8000套，就被认为市场表现较为低迷。

中国房地产报记者 鞠晓波 北京报道

今年的北京二手房市场上半场已近尾声，跌势难挡，成交量已低于2011年最低点。如果成交量继续萎缩，2011年的市场大洗牌或将重演。

由于很多影响二手房成交的因素仍然没有改变，今年北京二手房冷淡期已持续近半年，客户的观望情绪未见改善。虽然如今按惯例已到交易旺季，但成交清淡，价格下滑已成定局：4月份以来，北京市二手房周成交量已连续八周处于2000套以下水平，成交疲软的状态未现任何好转。

“价格在下降，成交量急速下滑，整个北京二手房市场就像冰冻了一样，成交非常冷淡。”海淀世纪城区域中介公司一位经纪人对中国房地产报记者直言：“整体市场都不好，现在我们从业人员都摸不清今年将是一个怎样的市场。”

触及2011年警戒线

很多在二手房中介工作过多年的经纪人提起2011年的北京楼市还心有余悸。当年受北京出台限购政策影响，二手房市场在下半年持续低迷。中介行业也经历了一场大洗牌。

记者从链家地产提供的当年二手房成交数据看到，在2011年下半年市场最难过的时候，平均月成交量为七八千套。而今年5月份，北京二手住宅成交6929套，仍低于2011年市场冷淡期。

事实上，在今年前五个月，已经有两个月成交量低于7000套，甚至低于2011年下半年的平均水平。而通常情况下，月度成交量一旦低于8000套，就已经被认为市场表现较为低迷。

2011年调控自上半年开始，到下半年，陆续传出中介机构关店与裁员的消息。据当时的媒体报道，到2011年9月北京全市的中介门店数量为5310家，相比这年2月北京限购政策出台时的6029家，减少了700多家。

“这个月成交比2011年还要低，2011年行业走掉4万人。”提起2011年的北京二手房市场，在北京经纪行业摸爬滚打多年的经纪人小余仍然记忆犹新。但他认为目前成交量萎缩只有几个月，还不能下一个很明确的定论是否会比2011年更难。

在小余看来，还不敢明确说下半年成交会如何，因为他觉得中国房地产市场短期内还是政策市场。但如果成交量持续低迷，最多也就半年时间，一定会有很多公司被淘汰，关店、员工主动或被动离开是必然。

但链家地产市场研究部分析师李巧岭则认为，北京的二手房经纪行业经过2011年洗牌，门店、人员规模已经缩小到较为合理的状态，市场占有率结构也比较稳定，还不会出现较大范围的关店潮。另外，经过2011年的市场下行，行业内对于市场短周期波动的认识更为理性，目前对于后市还没有出现过于悲观的预期。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受中国房地产报记者采访时表示，对经纪企业而言，关店裁员这样的行为除了与市场情况有关以外，也与企业自身战略、规模、经营情况、对后市的预期和判断等众多因素相关。

“不同企业有不同的实际情况，作为同行，我们不能过多评论。不过目前，北、上、广、深四大一线城市市场逐步遇冷基本上是从2月份以后才日渐明朗的，对于经纪行业来说，3个月的遇冷还不足以促使整个行业出现大规模的萎缩。”他说。

胡景晖进一步表示：“日前上海的中介公司德祐和中原曾传出关店裁员的消息，以前二手房市场不好时，它们也有过类似的举动。我们认为这是企业自身的行为，不能作为整个经纪行业要大洗牌的证据。当然，如果二手房市场长期持续这种低迷趋势，不排除会促使行业产生调整。那么更有实力和更具品牌影响力的企业会迎来发展机遇。”

价格已进入实降阶段

到5月，北京二手房市场2.8万元/平方米左右的均价，相比前4个月3万元/平方米左右的均价已下降了约2000元/平方米，接近去年水平，可以说进入实降阶段。

记者采访了解到，目前很多降价业主大多急于换房以及急于用钱，这种情况都会允许有较大降价空间。多个区域案例显示，此类业主降价幅度能达到三四十万元。

2014年年初以来，受自住型商品住房入市、信贷政策趋紧等多种因素影响，北京出现由外及内的降价趋势，刚需购房群体持续观望，让近郊区二手住宅成交占比不断下降。

自2月起，近郊区成交量连续三个月环比下降。而从3月开始，近郊中通州和昌平最先下滑，随后近郊区价格开始微跌。

对此，链家地产市场研究部分析师张旭认为，自住型商品住房入市和信贷持续收紧，影响最大的就是首套刚性需求。因此，需求观望浓厚时，郊区成交回落更为明显。

目前郊区价格降幅逐渐收窄，中心城区价格下调幅度增加。5月中心城区的价格下调幅度超过了近郊，达到3.7%。

事实上，通常认为城区房价本身存在一定幅度虚高。加之从客户群角度看，需求量更小，业主急售套现降价的情况可能更加明显。

如果按当前中心城区套均总价350万元计算，单套调价平均约有13万元，比4月增加了近2万元。由此可见，从今年3月开始，北京二手房市场已进入实质降价的过程。

李巧岭告诉中国房地产报记者，目前较为明显的降价行为，依然主要集中在急于出售的房源中，降价幅度更多由业主的心理预期决定。目前，新增房源量大幅下滑，已出现业主抗价离市的现象，预计整体房价在这种博弈状态不会出现大幅度下滑。

在胡景晖看来，今年降价程度最终只能以市场实际表现来衡量。“从目前来看，大幅度的调整不太可能，因为房地产市场与经济的高关联度，楼市的大幅度激烈调整，将影响宏观经济和政府更加关注的民生。如出现特别大的调整，政府也会采取一定的手段进行干预，稳定市场将在意料之中。”