北京楼市单月供需比超2：1 或迎实质性降价阶段

网易房产讯 北京楼市的供应量持续维持高位，上周（5月19-25日）北京有11个项目获得预售许可证，7个项目开盘销售，超过1500套房源被推入市场。截至25日，5月份北京楼市供应量已经超过万套，最近15天内，新建商品住宅库存量增加约5000套，相比1月底已累计增加近2万套。

楼市频现低首付促销

继珠江四季悦城、润枫领尚项目打出“零首付”购房广告后，亦庄的金茂悦也打出了部分房源1成首付的广告，而上一期亦庄金茂悦还被认为是北京市场上为数不多的保持畅销的项目之一。

亦庄金茂悦开始促销跟最近的楼市供应量维持高位有关。据亚豪机构统计，继前一周7盘入市之后，上周北京又有7盘入市，其中多数是中高端项目，与瞄准改善型需求的金茂悦产生客群重叠。

上周入市的7个项目中，包括通州区的中建·红杉溪谷、大兴区的北京城建·红木林及鸿坤·林语墅（优惠购、楼盘相册、最新报价）在内，仅别墅项目就有3个，而在剩余的4个住宅项目中，除了世茂维拉、北京怡园（优惠购、楼盘相册、最新报价）的单价低于2.5万元以外，昌平区的京投银泰·公园悦府、首开国风美唐则分别以29800元/平方米及32000元/平方米的价格入市，面向京北具有一定经济实力的置业客群。

截止25日，5月份北京商品住宅新增供应量达到10271套，已连续3个月供应过万（3、4月份分别供应了10543套、13014套），而5月同期的纯商品住宅成交仅为3364套，供需比超过了2：1，有一半新增供应都进入了库存。

截至5月25日，北京新建商品住宅库存量上升至75067套，而在1月底这一数字为55708套，4个月内增加了近2万套。并且随着推盘量维持高位，库存在加速增长，从5月10日到25日，北京新建商品住宅的库存量就从70000套升至75000余套。

从近期的入市项目情况来看，促销项目越来越多，除了降低首付之外，折扣优惠也越来越多，而在去年被认为是价格坚挺的一些项目，今年也低价入市。比如首开国风美唐上一期预售还是在2012年7月份，之后的预计售价一直维持在3.5万元/平米，而本期的开盘价为3.2万元/平米。

“开发商为了吸引购房者、拉动销售，价格是最直接的手段，无论是采用与前期房源推出的产品不同、装修方式不同的暗降还是直接降价，都为了提高项目的性价比从而促进成交。”亚豪机构副总经理高姗表示，“为加快消化库存，房企在促销手段上各出奇招，继价格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目为抢占区域内的有限客源凌晨开盘。”

二手房降价幅度收窄

国家统计局的数字显示，4月份北京二手住宅的价格指数环比下降0.2%，创下今年以来的最大降幅。二手房成交量维持低位，成交周期拉长是迫使业主降价的主要原因，部分区域甚至出现有价无市的情况。

北京市住建委的数据显示，上周北京二手房网签量为1807套，环比增长3.02%，同比下跌11.55%。链家地产预计预计5月份市场成交继续维持在8000套以下。

链家地产市场研究部张旭表示，从区域市场成交情况看，近郊区二手住宅成交占比不断下降，5月近郊成交占比有25.9%，与去年全年的3成水平相比，下降幅度比较明显。从今年2月以后，近郊区成交量占比连续三个月环比下降。

目前北京城区价格下调幅度超过近郊，成交也相比近郊更为容易，郊区部分地区由于业主让家幅度有限而呈现有价无市的情况。从业主降价幅度看，5月中心城区的价格下调幅度超过了近郊，达到3.7%。如果按当前中心城区套均总价350万计算，单套调价平均金额约有13万元，比4月增加了近两万。与此同时，中心城区和外城四区二手住宅的议价空间分别达到3.4%和4.3%，也明显高于郊区的2.3%。

张旭认为，从今年3月份开始，北京二手房市场已进入房价实降的过程。本轮降价依旧是由外及内，到目前为止，郊区降幅逐渐收窄，城区特别是中心城区价格下调幅度增加。