2014年一季度北京住宅销售开局遇冷 量低价高

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据网易房产数据中心统计，2014年一季度北京住宅销售总金额378.04亿元，一季度北京商品住宅销售面积：135.94万平米，一季度北京住宅销售套数11218套，同比2013年一季度北京销售总金额576.8亿元，一季度商品住宅销售面积：258.1万平米，一季度住宅销售套数21875套。

2014年一季度相比2013年一季度北京住宅销售总金额下降198.76亿元，同比下降34.45%，销售套数同比下降48.71%，降幅近半。2014年一季度北京市新建商品住宅成交套数和成交面积双双下降，但成交均价较2013年一季度22347元/平米及2013年年度成交均价23442元/平的价格，2014年一季度成交均价27808元/平米的价格上涨明显，同比2013年一季度上涨24.43%、相比2013年全年平均价格上涨18.62%。

2014年加速跑量吸金或将是主旋律

自住型商品房影响开发商推盘节奏和定价

自2013年至2014年北京计划推出7万套自住型商品房，随着一季度三批6个自住型商品住房项目陆续推出，在信贷等多方因素冲击下，部分刚需群体转移到自住房上，市场观望情绪加重，导致楼市整体销量下滑。与往年相比，今年一季度推出的自住房申购的异常火爆，让蓄客充足的项目有所顾虑，未避免客户流失或将加快入市节奏，在限购依旧的前提下，为实现销售目标，避免蓄客流失，提升排号客户转化为认购的比例，自二季度开始房企在大量推盘的同时或将继续以价换量，平价入市，快速周转实现预期销售目标。

京投银泰万科西华府成单盘销冠

京投银泰万科西华府位于4环旁双轨交汇处，同区域内如中海九号公馆等中高端项目较多，而且项目蓄客较久，在四环项目稀缺的情况下一期一次性推出540套房源，拟售价格区间36780-38506元/平米，最终项目38000元/平米的实际销售均价，符合购房者的价格预期京投银泰万科西华府位于4环旁双轨交汇处，同区域内如中海九号公馆等中高端项目较多，而且项目蓄客较久，在四环项目稀缺的情况下一期一次性推出540套房源，拟售价格区间36780-38506元/平米，最终项目38000元/平米的实际销售均价，符合购房者的价格预期，现仅剩少量一居。

网易房产统计，销售金额榜单前十中，仅有首创·伊林郡一个项目成交均价低于2万元/平米。排名前十的项目中有6个实际销售均价超过3万元/平米，其中西山艺境和中海金石公馆在实际成交均价近4万元/平米的价格下销售套数均突破200套，可见北京市场购房人群中对中高端项目的较高需求与较强购买能力，成交金额前十的项目中朝阳区的山水文园五期成交均价最高41209元/平米。

房企上演“闹天宫” 金融街·融汇销量第一

在金融街·融汇所处的天宫院版块，2013年下半年在限购令的束缚下遭遇“房慌”，开发商无法卖出预期的价格，在售的多个楼盘开盘日期一拖再拖，渐渐沉寂，2013年下半年住宅类产品供应量近乎为零。但随着2014年2月12日熙悦春天一期2.2-2.3万/平米价格获批入市，天宫院板块终于在马年破冰解冻，自此天宫院版块也跑入2万元时代，随着自住房火爆申购，信贷收紧，房企为减少刚需蓄客流失，纷纷开闸放量，金融街·融汇在熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑·鑫都汇之后也加入了开盘大军，并在一季度预售房源充足未出现“日光”的情况下，以一季度成交790套的业绩收获销量冠军。

在一季度较往年同期销售遇冷的情况下，近郊项目再次成为北京楼市成交的集中区域，销量前十的项目中有6个位于大兴区，其中5个地处天宫院版块。

从一季度行政区域销量上看，大兴以3984套的成交量遥遥领先居各区之首，占一季度全市住宅成交量的35.51%，其次为通州区住宅成交量为1289套，顺义区以999套的成交量位列第三。另外，成交套数量前十的行政区域中城六区项目3个占总成交量的17.16%，其中朝阳区以869套成交量位列第四，成交均价46750元/平米，再次印证了北京楼市中高端项目的较强需求和购买力。

2014年一季度房企关键词

龙头企业依旧强势 万科一马当先

一季度万科项目大量推盘，依赖京投银泰万科西华府销售504套和住总万科橙销售300套的强势业绩问鼎冠军。期间万科多个项目出现的预期价格下调的现象，被大众和业界认为是“楼市恐变”低价快跑的策略，引发了诸多猜测，以万科橙为例，虽然万科给出了官方解释，“由于北京市住建委会对期房进行预售价格指导，审批价的限制，让万科放弃了原来方案中精装修、空气净化系统、以及学校等配套设施的引入，以达到降低成本的目的。”在万科副总裁、北京万科总经理毛大庆看来，万科橙项目所谓的降价其实是开发商严格按照政府相关部门指导意见在进行定价销售， 也是一种不得已的选择。

业界认为，可以预见，在目前信贷收紧，自住型商品房冲击的楼市环境下，像万科这样的平价开盘方式，很可能成为今年新房市场的主流，或许会有更多的开发商调整推盘策略。

高端有需求

延续2013年度中高端项目“走俏”2014年需求不减。2014年一季度成交均价冠军再一次被钓鱼台七号院包揽，钓鱼台七号院继2013年度问鼎之后，本季度再次蝉联季度最贵豪宅。据网易房产数据研究中心监测，其成交均价接近14万元/平米，总价5220万元，成交均价前十项目均被城六区包揽，其中8个项目属于朝阳区，朝阳成为近两年城六区中中高端项目的主要供应区域，依此看来京城核心区的稀缺价值依旧坚挺。

再房企营收方面，融创中国延续打造中高端项目的传统，在中高端市场中以399套，均价40924元/平米的成交均价，低量高价夺一季度房企销售亚军。同样以中高端住宅为主，一季度销售榜位列4、5名的京投银泰与方兴中国也依托旗下的京投银泰万科西华府及金茂系进入销售榜前五之列。成交金额排行榜前十的项目中6个项目成交均价超过3万元。

网易房产数据统计，一季度成交量前十的行政区中，成交均价超过3.2万/平米的行政区有4个，其中门头沟区以35886元/平米的行政区成交均价和310套的成交量，成为城六区以外的中高端项目集中区，虽然门头沟区属于远郊版块但是区内依托西山艺境和V7·西园等项目跻身中高端居住区之列。

分析2014年一季度的成交数据，虽然整个季度的成交量和成交面积双降，但一季度整体的成交均价与往年比较还是呈上升趋势，虽然3月平价入市项目较多，天宫院等火热版块推盘呈现积极态势，据网易房产数据统计北京4月预计40个项目计划开盘，大量项目预计开盘，推盘节奏渐强，说明开发商预期改变，推盘策略调整，但楼市有变说法并无有力证据。加之年内自住型商品房的大量入市计划同样会分流大量刚性需求客户，有人依此预测京城楼市今年或迎拐点还言之尚早。

备注：数据源自网易房产数据中心引用请注明，以上数据不包含商改住/办公楼/配套公建/车库等非住宅项目，不包含保障房/经适房。