自住商品房冲击刚需市场 北京楼市分化加剧

■中国房地产报记者 徐妍 北京报道

“随着自住型商品房不断推出，刚需项目的购房群体观望情绪越来越强。从我们代理的项目来看，刚需产品的上门访客量及成交量都有下降的趋势。”北京世联行执行董事总经理刘春岩告诉中国房地产报记者，随着自住型商品房入市提速，北京楼市各层级市场的分化也在加剧。再加上信贷收紧的冲击，刚需项目正在成为北京楼市最先出现价格松动的一环。

继位于大兴的万科橙、东亚台湖项目率先调低入市价格之后，3月最后一周，位于大兴区、平谷区的三个刚需项目也纷纷采取了“平价跑量”的入市措施，包括此前房山区、通州区的多个项目在内，已经有十余个项目采取了调低入市价格或平价开盘的策略。

目前来看，北京刚需项目在第二季度“以价换量”将成趋势。

拟入市项目调低预期售价

“一季度北京市场的产品线分化很严重，‘日光盘’的现象不会再出现，开发商已经准备打持久战了。”刘春岩透露，“开发商已经做好了应对市场变化的销售策略。”

3月最后一周（3月24日-3月30日），包含大兴区的保利首开熙悦春天、房山区的万科幸福汇，以及平谷区的首城汇景湾在内，北京共有三个刚需项目入市，累计向市场释放了超过千套的房源。

与此前不久万科橙项目和东亚台湖两刚需项目的选择一样，新入市的三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，相比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平。

“刚需项目的推盘压力现在确实非常大，大量项目都会集中在第二季度尤其是4、5月份入市。”刘春岩对中国房地产报记者表示，目前就世联行在北京代理的项目而言，数个项目都将集中在第二季度入市，这其中三分之二的刚需项目会采取调低预期价格，甚至平价、降价入市。

今年3月份，刚需项目开始集中入市，已有超过10个在售价在2.5万元/平方米以下的中低价位项目开盘，占到全月总推盘量的一半以上。同时，中高端项目的开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为13%，而刚需盘的平均涨幅仅为5%。

“因为去年政府限价的因素，很多项目的入市时间已经推迟了大半年，又赶上年底自住型商品房政策出台，之前的蓄客量出现了大量流失，在新一批位置更好的自住型项目入市前，先行入市平价跑量，可以有效缓解今年的销售压力。”

“最近一批开始申请自住型商品房有两个在大兴区孙村居住组团和大兴区采育镇，规定限价分别为每平方米13000元和9500元。像孙村组团离刚需扎堆的天宫院只有几公里，所以大兴区最近一批刚需产品平价入市并不奇怪。”一位在大兴已经营多年房企营销人士向中国房地产报记者表示，去年刚需盘开盘即排队摇号的日子已经一去不返。据他了解最近这几个开盘的项目蓄客情况都不理想，已经出现了所售房源大于蓄客量的情况。

自住商品房加剧市场分化

在自住型商品房的强烈冲击下，刚需市场和中高端市场分化开始加剧。

3月24日~3月30日，除三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市——位于大兴亦庄的亦庄金茂悦和位于望京的望京金茂府分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。

据亚豪机构统计数据显示，这一周北京商品住宅共成交1441套，环比下滑了32%，但是均价在3万元/平方米以上的中高端房源却成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上扬了6个百分点。

“这说明自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，房企将寄希望于中高端项目，而刚需项目则只能被迫让利跑量。”

信贷收紧只是一种短期影响因素，而自住型商品房的作用则不可小觑。亚豪机构市场总监郭毅表示，刚需盘的批量“平价跑量”、楼市结构的分化加剧，都在体现刚需市场预期的拐点正在显现。对于具有高价格敏感度的刚需客群来说，自住型商品房虽然短期内供量有限，但随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显。

2014年一季度，北京自住型商品房项目中已有金隅汇景苑、金隅汇星苑、当代采育满庭春MOMA、富力惠兰美居和首创悦都汇5个项目启动申购程序。去年年底入市的恒大御景湾项目，在今年3月公布的申购结果显示，14.8万户购房家庭提交网上申请，最终6.53万户家庭确认申购，申请人数与房源数量比高达32.7∶1。

“到目前为止，北京6个自住型商品房项目合计向市场提供的房源超过1.2万套，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住型商品房供应套数已经占到了一季度1.6万套总成交量的78%。”郭毅表示。

今年3月，北京全市新建商品住宅成交量为7289套，环比受春节假期影响的2月份增长227%，但与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。根据链家地产市场研究部统计，今年一季度入市的期房项目，截至目前签约率为32.5%。链家地产市场研究部分析师张旭介绍，从近期新入市项目的成交情况看，去化率仍然维持较高的水平，但成交不及去年火爆，新增期房项目的蓄客量有所降低。

“按照计划，今年将有5万套自住型商品住房上市，也意味着后三季度还会有多批自住型商品房加入供应量，会吸引更多购房群体。原本商品住宅市场的需求观望情绪加深，释放程度会有明显降低。虽然房价短期内还不会出现较大范围的深度下调，但价格深调的预期更为强烈。”从数字上来看，自住型商品房供应套数已经占到了一季度1.6万套总成交量的78%。