昌平紫金新干线"违建"回迁楼再改规划遭业主反对

停工“违建”变成合法建筑。8月5日，昌平区政府网站挂出一则《关于新干线住宅小区E区回迁房设计方案调整公示》，新规划方案增加了回迁房面积及建筑高度，并将回迁房配建幼儿园与新干线幼儿园合并。

增加容积率的做法引起该小区商品房业主的强烈反对。如果商品房业主的反对意见在15天公示期内被采纳，将导致回迁房再次停工，也意味着回迁业主在长达数年的僵持之后仍旧不能回迁。

两次调整规划

涉及修改规划的“新干线住宅小区E区回迁房”，属于昌平区东小口镇霍家营村250余户村民拆迁安置项目，本来应该2009年底完成回迁，但是拆迁近6年后，项目仍未建成，2012年年初因违建被叫停施工，几乎成“烂尾工程”。

按照新的规划公示方案，回迁楼总建筑面积由原143471.5平方米调整为157343平方米，增加了13872平米。增加部分主要来自于地下建筑面积。

据悉，这并不是紫金新干线第一次对回迁房部分修改规划。2009年2月3日，北京市昌平区政府致函规划委提出为维护社会和谐稳定，申请在北京新领域房地产开发有限公司建设的新干线住宅小区回迁区内增加农民回迁房。

业主介绍，北京市规划委员会昌平分局2009年9月核发的新干线住宅小区的规划意见复函，E区回迁房项目总建筑面积143471.5平方米，建筑高度25.65米。但是在项目建设过程中，村委会私自加盖，将限高30米的楼，建成近60米高，高度超过一倍，楼层也从8层变成18层。

2012年年初，回迁楼项目被政府部门叫停。但是由于牵扯250余户回迁村民的利益，E区回迁房的建设方一直在寻求途径将“违建”合法化。

“两栋已开工的回迁房主体已经封顶，新规划将楼房高度拔高，和违建高度一致，等于是承认了违建的合法性，”一位知情人士透露，同时新规划在增加El、E2、E3、E44栋楼高度时，也调低了E5、E6、E7三栋楼高，来平衡容积率的问题。

按照新的规划，容积率是否超出原先的设定尚无定论。

有业主推算，2006年新干线小区设计方案中的容积率为1.63。后来增加了4.5万平方米回迁房，小区容积率增加到1.75。这次新规划又增加了13872平米，容积率将超过2002年用地规划的1.75的最高容积率指标。

“先审批，后建设，这是基本程序”新干线业主唐女士说道，现在变成先违规再补审批,相关部门的行政审批还有何作用？

此外，新规划还计划将原回迁楼配建的村幼儿园与新干线小区幼儿园合并，原回迁楼配建的村托老所与新干线小区托老所合并。

同时，新规划的公示程序也让业主产生疑虑。

“开发商新领域对此次规划调整，仅以短信形式告知业主，未履行应尽的义务”，业主唐女士说道，在我们与新领域公司签订的《北京市商品房预售合同》（住宅类）第65页明确指出，所有通知可用挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达。

网易房产记者在唐女士跟开发商签订的《北京市商品房预售合同》第九条规划变更约定看到，出卖人确实需要更改建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

回迁难“回” 几成烂尾

修改规划涉及的回迁房目前已经长时间停工，在商品房业主利益和回迁户利益的矛盾中，几乎成为烂尾工程。在2009年完成回迁250余户村民，据村民拆迁已经过去近6年时间，回迁依旧无望。

网易房产记者在项目现场看到，回迁楼已经修建2栋楼都已完成封顶，两栋楼房没有窗子、灰色的水泥墙裸露在外，围墙边上的铁丝网锈迹斑斑，木质的脚手架已经破烂不堪，上面爬满了绿色的藤状植物，显示出项目停工已久。而旁边的商品楼正在进行紧张的建设，部分楼栋的窗户都已安装完毕，墙体也已粉刷完毕。

据悉，新干线小区回迁楼属于昌平区东小口镇霍家营村拆迁安置房，2007年10月开始动迁，回迁楼预计2008年5月1日开工，最迟2009年底入住。

按照拆迁约定，承诺每人享受优惠面积70平方米，独生子女每人可获得90平方米，回购价格为1300元每平方米。按合同规定，补偿款为每平方米2250元，回迁房购房款将从给村民发放的补偿款中扣除。同时，从2007年10月开始，250户村民每人每月获得900元租房补助。

但是此后，项目进展并不顺利，先是霍家营村村民想把工程拿过来自己建，从中赚钱，但工程毫无进展。此后，霍家营村村委会与与新领域协商一致，回迁楼的建设由村委会接手，开发商负责出资。2009年11月27日，第二次举行了回迁项目的启动仪式，到2012年年初已经建设两栋。

过程中，村委会私自加盖，超过限高30米近一倍，高度达到近60米，变成违法建筑，因此被叫停。

该村委会主任李宝忠曾对媒体表示，“当初按照规划村里每人回迁面积为40平方米，但回龙观等地区都是70平方米，已经形成风气了，只能加盖，但是不正规的，成为违法建筑”。

“如果此次规划通不过，违建被拆除，那我们何时才能回家，村里很多老人已经陆续去世，活着的人还要忍受多久的‘离乡背井’的煎熬？”一位村民说道，我们盼望早日回家。

近6年时间，北京的房价早已翻了几番，目前资金新干线小区二手房已经达到2万/平米，房租也上涨数倍，之前那点拆迁款和房租补助变得杯水车薪。