2013年度第十届中国蓝筹地产年会（直播）|经纪观察报

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地产新十年聚焦城市群

时间：2013年6月26日

主题：2013年度第十届中国蓝筹产年会

地点：北京千禧酒店二层

内容：

现场图片

杜斌：尊敬各位来宾、朋友们，大家下午好！

春妮：下午好。

杜斌：很荣幸由我主持《经济观察报》主办的"地产新十年，聚焦城市群--2013年度第十届中国蓝筹地产年会"的现场，我是中央电视台财经评论员杜斌。

春妮：我是北京电视台的春妮。在今天这样一个下午，很高兴和各位来参与这个重要的论坛，也一起来聆听重要的论点。

杜斌：到今年，中国蓝筹地产年会已经是第十年了，也是成长历练的十年。到如今在国内的房企当中，规模过千亿的有三家，300亿的有10家，可以说规模性已经初具雏形。

城市群作为未来城镇化发展主体形态也越来越受到关注，也必将给中国地产行业带来更多的发展机遇。

本届蓝筹地产年会，我们把关注的焦点，转向城市群，也希望有越来越多的房企可以抓住这样一个机遇，抒写更多的传奇。

春妮：蓝筹地产评选已经有9年的时间了，我们见证了一批又一批的获奖企业，今天和大家相聚在一起，我们就将地产新十年，聚焦城市群这个话题，和大家做深入的探讨，希望今天下午大家畅所欲言，共同分享。

杜斌：首先请允许我向大家介绍一下今天到场的各位领导和来宾。

国务院发展研究中心副主任刘世锦先生

摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄先生

华远地产股份有限公司董事长任志强先生

首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

万科集团执行副总裁毛大庆先生

碧桂园控股有限公司副总裁何锦超先生

卓越集团执行总裁张远先生

国资委商业科技质量中心研究员罗天昊先生

深圳市副秘书长南岭先生

零点研究咨询集团高级副总裁冯晞先生

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌先生

金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

金融街控股股份有限公司副总经理王志刚先生

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

春妮：出席我们活动的嘉宾还有，来自业内的嘉宾及代表，以及来自全国的媒体朋友们。特别要感谢特约合作伙伴施耐德电气、战略合作伙伴日立电梯、首席合作伙伴方太和办公合作伙伴佳能的鼎力支持。感谢。

杜斌：同时还有合作媒体和讯房产、网易房产、凤凰网房产和人民网房产频道对我们活动的支持，他们将在现场对本次活动进行现场直播，敬请关注。大家也可登录微博经济观察报与在场嘉宾互动。

春妮：接下来有请本次活动的主办方，经济观察报副总编辑文钊先生为大家致辞。有请。

经济观察报副总编辑文钊

文钊：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家下午好。我代表《经济观察报》向参加本次活动的企业，机构和各位友人，表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

今天我们活动主题是地产新十年，聚焦城市群。我记得去年也是这样一个年会，我们曾经说过，未来十年是改革的十年，是转型的十年，而且转型已经开始。新一届政府明确表示，不会出台新的经济刺激计划，这也意味着政府将推进转型，在这个过程中，房地产企业将会做出怎样的调整，这是每个企业都要回答的问题。

今天参加评选的蓝筹企业都是行业中的佼佼者，在未来转型中，你们既是先行者，也会是引领者，我们有理由对这个行业有乐观的预期。不过我们一定会比过去十年付出得更多。你们将做出什么样的改变，将决定这个行业的未来。

新一届政府也明确，将城镇化作为新的经济引擎，不过城镇化不等于大规模造城运动，房地产有机会也在其中。在这个进程中，我们需要思考，如何看准大势，适时调整商业模式和产品结构，获得新的发展机会和成长的红利。我们也期待今天的与会嘉宾，他们的真知灼见可以帮助我们企业把握未来。最后预祝本次活动圆满成功，谢谢。

杜斌：感谢文钊先生。文钊先生为我们讲解了房地产的现状以及蓝筹地产的社会意义。接下来有请贺寅宇先生致辞。

贺寅宇：各位嘉宾，各位朋友，大家下午好。作为蓝筹地产的联合主办方，非常欢迎大家聚到这个平台上。

我们蓝筹地产走过了十年，经济进入了一个新的十年，我们金融格局也进入了新的十年，对于我们房地产行业来讲，也是进入了一个新的十年。

在新的十年当中，我们相信房地产行业随着国家经济结构的调整，金融结构的调整，以及城市群的形成，相信对房地产行业格局会带来很大的变化。

在新的十年当中，蓝筹地产怎么样脱颖而出，我相信一定是一个品牌化的过程，同时也是一个创新化的过程。

在过去一年当中，在我们整个房地产行业，在营销方面，通过我们网络媒体的创新，通过房产电商的创新，以及移动互联网的发展，已经给了我们整个行业带来了很大的变化，甚至我们可以说房地产电商是垂直行业最大的创新。

依托于品牌，依托于创新，我们的蓝筹地产一定会在我们新的十年当中，在整个城市群形成的大背景下脱颖而出，在这个平台上我们都看到了，我们蓝筹地产描绘出越来越精彩的前景。

作为媒体我也觉得，我们非常希望能够和我们整个产业界紧密的结合在一起，为我们整个行业的创新，为我们行业的崛起，奉献出我们自己的力量。

蓝筹地产进入了新的十年，在这个平台上我们也希望能够和我们的主办方一起，我们更好的为大家做好服务。我们在这个平台上结识更多的朋友，同时做好更好的沟通，共同推进这个行业，在新十年当中往前发展。

最后也预祝这次大会能够获得圆满的成功。在座的各位在这个大会上能够获得收获，各位嘉宾也能够给大家提供一个非常精彩的观点。谢谢大家。

春妮：感谢贺寅宇先生，"中国蓝筹地产评选"已经成功举办九届，这九年来经济观察报见证了地产界的风云变幻，见证了地产企业在荆棘路上的成长历程，今天我们也有幸邀请到了各位专家学者，请他们一起分享他们对地产企业发展的前景展望与心得和展望。

首先有请国务院发展研究中心副主任刘世锦先生为我们分析当前宏观经济形势。他演讲的题目是当前中国经济增长态势与面临的挑战，有请。

国务院发展研究中心副主任刘世锦

刘世锦：各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好。借此机会我就简单谈一下目前的经济形势。

最近一两天有一些新的事件，银行间利率上升，股市波动，今天咱们讨论房市，这都和目前的经济形势相关的。

我现在感觉到，我们现在特别需要登高望远，从大处着眼，我们当前的形势还是要把它放在一个范围之内，就是观察我们目前到底在一个什么样的一个点上。

我们回顾一下三年前的研究，我的观点曾经讲过，但是我还是想重复一下。

三年前我们做过一项研究，比较国际上工业化的经验，大概有几十个国家先后进入工业化的进程，成功的不多。为数不多的成功的追赶经济体，像日本，韩国，中国台湾，以及德国，他呈现出一个共同的规律，当他们高速增长2、30年以后，当人均GDP达到11000以后，就出现回落，有的30%，有的50%。

当我们观察到这个现象以后，我感觉到很奇特，觉得很值得关注。

我们再看看中国的情况，中国和成功追赶型经济体应该相当的类似。我们当时是做了一个分析，中国经济从2013年到2015年左右，中国将会达到这个点上，11000的这个点上。国际元并不是限价美元，它是购买力评价指标。我们当时做出这个预测，中国经济在这个时候会出现增长速度回落，将会有10%左右的高增长逐步降低到中速增长的阶段。

这个判断在三年前相信的人不多，质疑的人比较多。但随着时间的推移，在这个问题上共识是在增加的，无论从决策者还是到企业，在这个问题上，中国经济增长阶段的转换这个概念，大家逐步的确立起来。

在这个过程中最重要的还是事实，中国经济最近几年时间，2008年我们在抗击金融危机的冲击，09年有所回升，2010年年初的时候达到高点，此后两年多时间一直是在下降的，去年四季度有所回升，这时候有些人比较乐观了，感觉中国经济是不是回到新的经济增长期。我们的判断还是感觉到中国经济还是处在增长阶段，由高速增长向中速增长的转换期。

中国经济的高增长主要依赖于高投资。东南沿海省级行政区，包括向广东，山东，浙江，上海，北京等等，他们的增长速度以前都是排在前面的，现在都排在后面了。这些经济体他们的人均GDP的水平已经达到了11000国际元的点上，他们经济的回落是符合逻辑的。再一个大家对融资平台风险的担忧。

还有一点就是就业问题，过去我们经济增长回落以后，就业压力是很大的，但是这次就业压力并不大，这恰恰从另外一个方面，说明了中国经济就业的变化是经济增长回落的一个变量，因为供给相对是缓慢的。

我们再看看中国，我们做了测算，到2012年的时候，就是人均GDP中国已经超过了9000国际元，今年将会接近1万国际元，非常接近增长速度转折的时点。这是我们对过去几年情况的一个分析。

目前来讲，我们总体上判断，2013年到2014年，处在一个由高速增长向中速增长的转换期，大概在7到8的水平，以后将会稳定在一个中速的水平上，比如说两三年以后，当然这个中速增长到底是多少，将会有一个寻找支撑点的过程。过去我们估计大概在7%左右，现在看来可能稍微低一点，比如说6%到7%之间，等等。

但是这样一个速度，时间的关系我就不展开说了，从国际范围来讲还是相当高的。

另外这是我们预测的一个图，从2013年到14年，基本上会回落到7%左右，到2020年左右会到6%左右，大概是这么一个趋势。

另外一点，GDP的增长速度是在逐步回落的，但是年度GDP的新增量实际上是相当大，基本上每年可以看这条曲线，它显示的是每年GDP的年度新增量，这一年与上一年相比，这个量都是在增长的。所以大家不要说GDP的增长速度好像有所回落，我们所面临的市场，实际上它还是在扩张的。

对目前形势的判断，我们感觉到从去年四季度开始的这样一个回升，其实并没有改变大的下跌的态势，它是由于存货的调整产生的短期的回升，它还是在过程之中。潜在增长的下行的态势，其实还是往下的态势，我们还处在探底的过程之中，底在何方，现在还没有完全探明，还有这么一个过程。

当然这段时间，我们宏观政策的重点是什么呢，重点是托底，我们会注意到一个现象，大家的预期也不稳定，有一段时间显得比较悲观，有一段时间特别的乐观，我们平常讲的所谓不确定性和不稳定性，这种性质可能在最近这样一个转换期，增长阶段的转换期，这个特点会比过去更加突出。

在这个过程中，我们是要防止两种很容易出现的倾向，一种就是推高，就是人为的推高，再一种就是快速的回落。所以我们宏观政策的主要基调，其实并不是把它再推高，推到过去那个高增长的轨道上去，而是同时我们要避免速度过快，避免大起大落，实现增长阶段的一个平稳转换。

从防止推高来讲，最重要的，我们是要摆脱高增长的认识问题，增长阶段这样一个转换，具有避免性和合理性的，我们应该顺应，而不是抗击这样的规律。

当然从地方政府来讲，可能还是有一种高增长这样的思维定势，有些地方的领导同志想30多年高增长，不能到我手里速度下来了。所以这种思维方式是要变的。现在我们比的并不是增长速度，而是要比转型。

从发展目标来讲，过去我们比较看中GDP，以后更多的是要看中就业。这次速度虽然有所回落，但是就业问题，我们说没有结构性的就业压力是存在的，但是总的来讲就业压力不像过去那么突出。我们过去保增长是为了保就业，现在我们把就业放在更加重要的位置来看，所以增长速度的回落，可以说有更大的包容性和可容忍性，我们理解它的合理性所在。

企业也要解决认识问题，有些企业还是源于过去的经验，感觉到目前是一个低谷，现在是扛着，等着，等着下一轮高速增长期的到来，这个想法要调整，现在已经很难再回到9%，10%的高速增长期，你要在6%、7%，甚至有时候更低一点的增长速度的平台上过日子，搞经营，将来能够赚钱，能够盈利，这样的思想准备。

再一点，我们还是要防止快速的回落。所以对今年下半年的经济走势，我感觉到我们还是要关注一些变化。四季度以来的经过的回升，主要是由于库存增加而引起的短期的回升，到今年一季度的时候，速度并不像很多人原来预期的那么高，已经回落到7.7%了。

所以如果说短周期走平，甚至向下以后，和中长期的向下的趋势如果一重合，会不会出现一个短期的快速下滑，这是我们现在需要关注的一个问题。

在目前这个阶段，增长的底限到底在什么地方，比如就业，企业效益，金融风险等等因素综合考虑的话，目前7%可能是一个增长的底限。如果出现了短期的快速的下滑的话，如果破了这个底限，应该说还是要采取一些措施的。

当然在目前的阶段来讲，应对短期的快速的下滑，最有效的手段可能还是要稳投资。但这个投资上要很讲究，我们要转变思路，主要是要稳终端的投资，就是稳民生，公共服务，基础设施，住宅等等这些相关的投资，而不是制造业的投资，因为我们现在制造业，特别侧重化工行业，已经出现了不同程度的产能过剩。这是我们今年下半年，或者明年年初的时候需要关注的一个问题。

最后我想简单的说一下，我们最近的新的研究，我们做了一些分析和预测。我们到底需要多少住宅，我们做了一个预测，从住宅来讲，就是把保障性住房和商业性住宅建设加起来，住房投资的峰值大概是到2015年左右就出现了，此后基本就上维持这个峰值，然后逐步下降。现在我们会上大家都讨论，以后房地产是怎么一个走势，当然房地产不仅仅包括住宅了，但是住宅是房地产的一个大头。

所以从这样一个供求关系，需求的前景，我想大家可以做出一个推测，这个行业发展的潜力，包括房价的走势问题，当然房价非常复杂，一线城市，二、三线城市有很大的区别。但是中国住宅需求的峰值在今后两三年就会出现，这可能是一个基本的情况。

我们感觉到这样一个情况，比如说全国大范围的持续的房价的上涨，从这个供求关系来讲的话，可能不支持这样的判断。当然我想今天我们还会讨论一个问题，比如说在一线城市情况可能不一样，我就讲全国的一个基本需求面的变化的预测。

中国经济下一步，或者已经开始了一系列重要的调整，我想讲几个概念。

第一，过去我们经常讲中国经济是个投资为主的经济，是工业为主拉动的经济，是出口起很大作用的经济。所以讲经济增长方式的转变，讲经济结构调整，其实这个调整将要发生一些转折性的变化。第一，去年2012年，我们的消费率已经超过了投资，预计到2017年左右，服务业的比重将会超过工业的比重，我们的出口增速，将会由过去20%以上的增长率，将会降到10%左右，外汇储备也会保持在一个相对稳定的水平。

去年我国的劳动力总量已经开始下降了，农业劳动力向非农方面的专业将会继续，当然会被服务业所吸收。经济增长将更多的依靠全要素生产率的提升，这是一个经济学的概念，意思提升效率，但是全要素生产率本身，随着增长速度的下降也会有所下降。这个都是中国将要发生的结构性的变化，给我们提示的是，中国经济将会发生增长速度的降低。

所以我们需要一个新的增长方式，所以我讲的增长阶段的转换，其实最主要的任务还是要推动经济结构的调整，和增长模式的调整。速度虽然有所降低，但是我们经济总量仍然很大，我们下一步发展的潜力也是很大，像城市化，消费升级，对外开放领域，都有很多新的增长点，但是把这些潜力要发挥出来，如果我们改革确实取得重要突破，特别在关键领域和重要关节能够取得突破，把这些潜力能够充分的发挥出来，中国经济完全有可能迎来一个增长速度，是中速比较低一点，但是增长的质量和效益更好，这样一个新的增长情况。谢谢大家。

杜斌：感谢刘主任给我们带来的精彩的解析。刚才刘主任就当前国内的宏观经济形势，做了一个非常权威，非常细致的分析。在这样一个大的宏观环境下，中国房地产行业将会面临怎样的前景，接下来我们有请有请摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄为我们带来"中国梦"新政经济环境下的中国房地产业前景。掌声有请。

摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄

龚方雄：谢谢大家，刚才听了刘主任对中国未来宏观经济的一个高屋建瓴的看法以后，我现在要讲的就是未来十年，中国房地产所谓新十年跟过去的十年比会新在哪里，会有一个怎样的变化。

刘主任讲的，也为我做一个很好的铺垫，我想讲的一个基本观点，就是说很多人认为，房地产的黄金十年已经过去，未来十年的发展前景不如过去十年。我想讲的第一个观点，中国从房地产规模，发展前景的角度来看，未来十年可能才是我们房地产业真正的黄金十年。

讲这一点，相对来讲很容易，我提出这个观点的时候，很多人会给我一个疑问，你说未来黄金十年还在未来，过去十年我们房价已经涨到天上去了，未来房价是不是还会更加高涨呢？我觉得这个房地产业发展的前景和它的规模潜力，和房价上升的空间是两回事，这个一定要区分开。

未来十年，房价的升幅不会像过去十年这么波澜壮阔，但是行业的规模，但是我们增长放缓是在基数比十年前高了7、8倍的情况下的增长放缓，即使7%左右的经济增速，每年带来绝对值的增加要比过去大得多。大家想想，十年前中国的经济规模在一万亿美金左右的时候，我们增长10%那是多少，不过就是一千多亿美金的规模。现在中国的经济规模已经是8万多亿美金，你涨7%这个规模有多大，而且增速至少从未来几年，周期性的角度来讲，这个规模的增加还是要靠投资。终端投资就两块是最重要的，一个是基础设施的建设投资，一个是房地产的投资。其实我们在之前，我们自己也做了一个测算，跟刘主任那个测算很相近，将来中国每年大概新增的住房套数大概1200到1300万套左右，我们也做了这样一个估算，结论差不多。

大家可以算一下，1200，1300万套，每一套的面积，用70平米来算的话，每年新增加的面积会有多少？需要有多大的投资量？所以这个产业的空间非常之大，未来十年房地产业仍然是中国支柱性产业的主要一块，这个不会变。房价将来是涨是跌是另外一个问题，房价的涨跌从长期趋势来讲，我觉得房价还是要涨的，但是增长的速度可能会放缓。

过去十年，之所以房价涨得这么多，有各种各样的因素，其中一个因素就是中国的资本市场过于低靡，我们中国的老百姓的财富积累又很快，股市长期低靡，我们缺乏投资渠道，房地产是一个长期以来长盛不衰的产业，房价不管是调也好，不调也好，总是在上升。

如果谈到房价，我讲另一个观点，如果中国的股市不上去，中国的国内的资本市场如果不能长期的给我们中国老百姓提供一个相对稳定的，正的回报，也就是说A股不上去，房价下不来的，这是另外一个观点。这和产业前景没有什么关系，这是跟中国各种各样的问题都牵扯到一起，导致了房价的上升，当然也包括我们财政结构上面的问题，地方融资平台，大家经常谈论的土地财政的问题等等，这些都跟我们国家的财政金融结构，将来跟体制改革有关系。所以这方面的问题跟我们房地产业作为一个产业，未来发展的空间和规模来讲，是一个不同层次，不同层面的一个问题。这两者不能混淆在一起谈。

所以说黄金十年应该是在未来十年，而不是过去十年，我们地产产业的角度来讲。这是所谓的新的一块，这个新就是说我们最好的日子，我们房地产商最好的日子可能还没过去，还在未来。这是第一个新之处。

第二个，可以这么说，它的好日子会留给那些规模较大的企业，将来发展的模式跟过去十年发展的模式会非常的不一样，过去十年可以是一个粗放年，是野蛮成长，你要有一定的规模，才能享受未来黄金十年的成果。这一点其实讲起来，相对来讲也比较简单，大家知道，我们现在新政一个大的趋势，从经济的角度来讲就是市场化，让市场发挥更大的力量，但是一定会让强者越强，弱者越弱。

这里面举一个例子，我从金融行业来的，我要讲的例子，你获取资本，获取资金的能力，会成为未来房地产开发商能不能享受黄金十年的主要因素。

过去你和政府打好关系，拿到便宜的土地，和银行搞好关系，从银行贷到款，不管是谁，房地产都会干起来。规模干大，干小是另外一回事，干得好和坏是另外一回事。所以你看中国的房地产开发商有多少家，6、7万家，那简直是多如牛毛，谁都可以成为一个房地产开发商。

但是你们去看看美国，看看发达国家，看看他们的产业集中度和规模，因为地产也是相对专业的产业，它的资本密集型，资金密集型是这个产业很大的特征，但是获得资金和资本的能力，这个是不简单的，这是一个专业。所以金融本身就是一个专业，你资本运营能力本身是一个专业，这不是说每个人都有的，不是说你和地方政府搞好关系，跟银行行长，董事长吃吃饭，喝喝酒就可以搞定的事情。

因为未来的市场化的融资结构，从我们地产的角度来讲会发生非常根本性的变化，就是直接融资的比重肯定会越来越大，对银行的依赖度会越来越小。你只要在资本市场去运作，去融资，这个能力谁有。

其实最近一段时间，我和几位开发商聊了，他们有些资金结构已经在发生变化，不一定非要靠银行才能活下去，他融资渠道已经在多样化了，资金的来源也在多样化，更多的是直接融资。这一点在境外资本市场上也非常明显，因为我们很多地产开发商在境外也拿到了融资平台，我们境内的直接融资渠道还是非常有限的。我们整体经济的融资结构，7、80%是间接融资，也就是银行贷款，只有2、30%是直接融资。

我们整体金融结构，融资现状就是如此，好一点的地产开发商他直接融资如果能做到50%，那就非常非常了不起了。但是我们很多房地产开发商在境外如果有平台，比如说在境外有H股结构，境外的资金环境非常非常宽松，美联储也好，欧洲央行也好，都在搞大规模的量化宽松，境外的利息几乎为零，我们很多企业在股市低靡的情况下，他通过债权资本市场融到很多很便宜的钱，发债，一发可以发5年，10年。在国内融资3年就算长的了，信托产品等等，3到5年，5年就更少了。但是在国外，到今年年初，去年年底那段时间，一个房地产开发商发10年的债都能发，而且相对非常便宜。如果把人民币升值算上的话更便宜了。我们国内6、7万家房地产开发商，有几家有这样的能力？

所以未来产业从这个角度来讲，趋势会很明显，你跟资本结合的能力，和资本市场对接的能力要强，而且不但是跟境内的资本市场对接的能力要强，跟国际的资本对接的能力也要强。国际国内都要有平台，因为有的时候确实是东方不亮西方亮，最近几年国内融资环境非常差，股市融不到钱，对于我们房地产开发商是封闭的，债权资本市场对房地产开发商等于零，除了一些信托产品以外。

理财产品的出现，是中国现有的金融资本市场环境条件下，出现的一个特殊融资的一种直接融资的特殊现象，它是中国版的中国特色的直接融资。因为我们直接融资的渠道不畅，所以我们的银行就搞了一些创新，通过这个创新发展直接融资，解决我们很多房地产开发商所需要的资金和资本的需求。

所以未来如果你把理财产品中国版的直接融资打掉的话，那么首先要提出来的一个事，未来我们资本市场能不能搞活。比如说我们能不能开放我们的房地产开发商，直接在资本市场，在境内的资本市场，通过股权资本市场，债权资本市场来进行融资。

这一点大家知道，国内的资本市场非常怕，不要说房地产开发商到市场上直接融资，现在连提起IPO市场要重启，资本市场都会跌得不得了，这个是中国的特殊现象，全球没有哪一个资本市场，IPO要来了，他就开始下跌，资本市场就开始下跌。你看香港，美国，不管是熊市，牛市，IPO市场都是开着的，只要你这个公司的股票适当的定价，你定价能够为市场所接受，你这个IPO能发得出去，这个市场就是打开的。

当然市场不好的时候，比如说企业他对自己的定价有个预期，市场接受不了这样的定价预期，这个IPO就发不出去，但是这是一个市场行为。但是只有中国的资本市场是个奇怪的现象，如果要发IPO的话，那个IPO不管定价多高，他第一天上市还能涨个7、8倍，5、6倍。人家对IPO市场就可以不问价，但是IPO市场这么便宜，一听IPO就吓得要死。IPO如果我整体市场估值这么便宜，你IPO为什么要发那么贵呢？IPO发不出去，股权融资融不到，我们就拓展债权融资。

我们所面临的挑战，取决于中国资本市场未来怎么发展，能不能多产品，市场化，向所有人开放。我们这个市场它的参与人能变得更加理性，就是要把这个市场机构化，而不是散户似的，而且及时是机构，它其实也是年轻的散户，咱们资本市场的现状就是这样。

A股就成为了我们房价上升的一个重要原因，因为老百姓没有地方可以投资，投在A股什么时候投都是跌的，投到房子上什么时候都是涨的，那个钱自然会变，自然会去再买房子，你要把房价能控制住的话，A股不上去是不可能做到的，不可能完成的任务。这是第二点。

但是资本市场发展需要时间，目前有限资本市场容量的情况下，房地产开发商他跟资本对接和融资的能力，会取决于他在未来黄金十年胜负的关键，会是一个关键性的因素。这是第二个新。

第三个新的地方，规模化的发展。规模化的发展，当然很多其他的重要因素，但是其中一个重要的因素，就是你的融资能力，尤其是直接融资的能力。

你们去看看香港，成熟的房地产是几个大的公司主打那个市场，这几个大的都是上市公司，他有很强的全球资本运作的能力，所以香港的房地产发展历史，跟美国，跟其他成熟的市场，都经过了一个漫长的兼并，并购，再融合的一个时期，在这个过程当中，市场的力量就是淘汰弱者，保证强者，你要走市场的道路肯定是这种结果。

为什么一般只有上市公司才能够把规模做得很大呢？因为上市公司它有跟资产，跟资本对接的能力，和非上市公司相比，那真是天壤之别。

还有一个就是资金匹配的问题，我经常举这个例子，全球500强企业做大的过程当中，一般都不是靠自身的内生式的发展，一般都是兼并重组，整合发展起来的。比如说整合，可能在经济高峰期，经济低峰期，经济低谷，高潮的时候都会有整合，但是你是一个非上市的企业，你要在经济高峰期进行整合，你整合的钱从哪里来？一般来讲只能贷款，非上市企业，如果要贷款的话，经济高峰期往往是利息的糕点，资金成本比较高的时候，而且经济高峰期的时候，一般也是股权估值的高点，所以那时候进行整合，你作为一个非上市公司，如果没有股权整合的平台，你靠借钱，那是你借了最贵的钱去买了最贵的股本。

但是作为一个上市公司，上市公司即使我收购对象他股本股值很高，但是我作为上市公司我自己的股权估值也很高，我可以通过发股去兼并。发股，我自己的股值也很高，你非上市公司有一个资金成本错配的问题，这个问题你肯定解决不了。

但是在经济低潮的时候怎么做整合呢，经济低潮你要借钱没错，利息一般很低，但是经济低潮的时候，往往是银行不愿意放钱的时候，你想借钱也借不到，虽然股权很便宜，如果你能拿到钱贷款的话，确实贷款的成本也很便宜。这样的话用很便宜的钱去收购了很便宜的股权是很合适的，如果你只依赖银行，那时候经济低潮往往是银行惧怕风险的时候，往往他不会放贷，你也拿不到钱，所以你想整合整合不了。

但是作为一个上市公司，你有一个很好的目标，他的股权便宜，如果你不能通过银行贷款来拿到钱进行整合的话，你有两条路，你可以发债，发债的成本在经济低靡的时候非常便宜，利息很低。你虽然股权发得便宜一点，但是你只要用很便宜的股权去融资，收购的对象也是很便宜的，这样也没有错配问题。

当然这个问题被我简单化了，我只是举个例子，你跟资本市场对接的能力，就是第二点，取决于在未来你能不能在规模化的发展过程当中取得先机，这非常关键。

所以说所谓的新十年的发展，我们最重要的，从我的角度来讲，要把握好我们资本运作的能力，资本运作能力的提升，在市场化的条件下，要重点强调资本运作的能力。因为我们这移行很简单，我们就是资本密集型行业，资金密集型行业，除了拿地就是钱的问题怎么解决，直接融资比重更加大的情况下，最便宜的，最灵活的融到我们想要融的钱。这是未来我觉得我们房地产空间很大，但是能不能把握到这个发展机会，关键的关键，就是跟资本对接的能力。我就讲到这里，谢谢大家。

春妮：感谢龚老师。那么接下来，就让首创集团董事长刘晓光对这一问题进行深入深度解析。

首创集团董事长刘晓光

刘晓光：大家好，这个题目叫地产与城市群，我把我的看法和大家说一说。

第一，地产商的新课题，这是一个新的课题。在过去房地产的市场形势比较明朗的年代，我们地产商更多的关注，肯定是单个城市，那个年代哪能赚钱我们就到哪去，甚至于我们只关注了单个城市的某一些区域。

从那个时段来看，土地资源没有那么紧张，政策压力也没那么大，对房地产的需求也是高涨的，赚钱的机会也是比较容易的。对于资源利用的效率，对于宏观布局，我们地产商考虑的还是比较少的。所以说给我们新的课题。

而今天由于地产市场的政策，时机，土地资源的稀缺在这个时候我们地产商要做的不再是如何与政策去周旋，而是如何在现行的政策体制下，寻找我们新的发展之路，寻找我们新的指导点。

于是我们高效的组合资源，我们站在战略更高的位置，把握宏观的布局，我们看着政府在做的一些城市群的布局和概念，我们能够结合进来，如果实施我们地产商的产品的系统化的投资，就成为一个非常关键的问题。所以我想说的第一个观点就是，我们地产商的新格局。

第二个问题，城市群概念的提出意义是什么。城市群一个传统概念大家都很清楚了，比如说京津塘，比如上海周边的城市群，比如广东的城市群，这大家都很清楚了。我想从中国的城镇化的意义来讲，将来可能会出现三种模型，一种模型可能是中国城镇化中以大城市为主，它的周边有很多中小城市，或者小的城镇。

第二种模式，以中等城市为主，它周边衍生一些新的小城镇。

第三个，就是小和小，一群一群的，大概是这三种形式。

我们今天提出的城市群的概念，它不仅仅期待用这个词，来推广新的城镇化的概念。更是为地产商在当前形势下如何发展，我们来找一条我们的新路，这是我们看城市群的概念。

之所以以城市群，并不是城市，首先从新型城镇化与传统城镇化的区别点来看，这是有区别的。我们所期待的城镇化，将来不会像墨西哥城超级大城带来的小城镇，已经成为城镇化畸形发展的代表，贫民窟，环境污染，资源枯竭，犯罪等等。

我们期待的城市群应该是什么呢，一个将来可能是以中型的城市为主，它所周边衍生的一些城镇作为一个群体。因为大城镇太拥挤，而且也爆炸了。完全依靠小城镇可能它支撑不起来，发展中会遇到很多的问题。

我更期待的，它应该是一个区域内，利用区域以及它的各自优势，适度集中而又有序分散的中型的一个城市的集群，这些城市之间是有各种要素，资源成果，可以互相流动的，从而形成一个健康的有机体。

比如我们在湖州，它有6个城市跟它可以在一个小时内可以到达，这种城市圈它的资源组合，产业组合，是有它的意义和特点的。

在这种城市群中有限的土地资源的高效使用，城市区位的不同组合，可能都是城市群中将来集合发展效益的一个亮点。

第三，我们地产商如何促进城市群的建设，城市群的建设主导还是政府。我们地产商一方面城市群的建设可能要尽可能的发挥城市当地的优势，比如它有些资源，有些旅游资源，矿产资源，教育资源等等。而将这些资源转成经济成果的时候，离不开载体，就是一些建筑，一些专业化的产业区域。

我们的商业地产，我们的产业地产，一定会成为推动城市群建设的重要力量。

另外一方面任何产业地产，商业地产，肯定是城市发展的动力。当然最终我们要靠城市的居民消费来实现。与相关大量住宅配套的商业配套，它会随之而出现，但是它要科学的配置。

所以我们想我们地产商把眼光由单个住宅项目，转向更长远，更多样化的领域和群体城市的时候，我们会有更多的发展机会。

每个城市群单个城市资源也是会有限的，规模不会是越大越好，我们建设商业地产，产业地产的时候，就应该在有限的空间内发挥最大的效益。对于我们肯定是挑战，但是挑战中也有我们的机遇。

第三个方面，政府在制定城市群大的区位的布局，他们很有积极性，而且很有力量，打造城市之间的布局，城市资源的利用等等。我们来设计我们的产业，来进行我们的城市群建设我们产业的构造。

在未来10年，20年内，中国的城镇化，或者新型城市群的构造，肯定是一个巨大的历史机遇，谁抓不住这个机遇，谁可能就被市场淘汰。我们应该成为一个灵活的战略选择的投资者或者合作者。城市群的提出，对我们下一步发展肯定是很有意义的。

简单说所谓城市群投资的思考，实际上战略上可能寻找更高的战略点的问题。

我们在城市群的投资建设中，或者发展地产中，我们要有这样的历史和未来的思路。最开始我们是环渤海，西南，长三角，珠三角这么一个大的传统城市群。

第二，我们开始研究我们的产业在城市群中它的发展和应用。有代表性的应该是湖州，我们在构造奥特来斯的时候，我们考虑6个城市的群体，一小时的效率。

第二个，我们在建的昆山小城镇的过程中，选的点还是考虑到上海，苏州这样的优质的城市群。我们做的文化旅游环昆明的项目，跟这个也有很大的相关性。昆明是云南最大的城市，周边没有什么相PK的城市。我们在构造新的小城镇的过程中，和昆明形成一个环线的问题，将来的收益和效果是会非常好。

北京首都圈，我们在房山，大兴，廊坊这一带，也在围绕着北京小城镇的群体，它的未来的示范作用。

我们选最优的城市群，定位什么样的产业与这样的城市群相PK，又用什么样的产业促进这样城市群的发展，可能是我们地产商下一步要认真思考的问题。站在更高的起点上，把政府的主导的东西，和我们地产商发展的格局，比较科学的融合起来。谢谢。

杜斌：感谢刘董。下面有请万科集团执行副总裁毛大庆先生为我们带来精彩演讲，有请。

万科集团执行副总裁毛大庆

毛大庆：各位大家下午好。蓝筹地产这个会每年我都来开，每次讨论的都是当下比较热点的问题。

今天我接到《经济观察报》的要求，希望谈谈对城镇化这件事的看法。在今年年初，万科接受了中央统战部的要求，对城镇化做了一些调研，我们对所在业务城市的城镇化状态做了一些研究。今天我就把我们研究的成果和大家分享一下。

城镇化很有意思，从去年年初，去年1月份克强总理发表了一篇署名文章，关于中国扩大内需的几个抓手的问题，用了三分之二的篇幅谈了城镇化，从那之后很多人都去观察和试图去揣测，这是新一届政府新总理执政的思想，背后到底意味着什么。

这一年多下来，我开了很多会，听了很多关于城镇化的讨论，大家试图从各个角度理解城镇化，有的人认为开发商的机会来了，很多媒体问我关于城镇化和开发商带来什么样的新的机遇，我每次都不知所云，这事好像开发商似乎在这里面排的角色挺靠后的。

也有人认为，这是拉动地方经济，搞GDP的一个新抓手，各种各样的讨论都有。

但事实上说来说去很容易偏离主题，从国务院，包括克强总理很多讲话里，我们可以找到真实的答案，真正城镇化的标准答案，实际上就是五个字，人的城镇化，但是人的城镇化，到底背后意味着什么，中央和国务院推行城镇化的意义到底何在？其实根本还是在于要缩减和缩小城市新移民和本地居民的福利待遇的差距，进而缩小城乡收入分配的差距，绝不仅仅是盖几栋房子，绝不是投资在钢筋水泥的GDP上。

城镇化实际上是要解决人的问题。今天我观察到活动有一个节目，很有意思，是关于城市发展质量排名的一个报道，我在2001年做博士论文的时候，当时我选了一个课题，那个课题做完了以后，没有人理解这个课题是干什么的。甚至于我们答辩的时候委员会都构成不了，不知道是哪个系的老师来听这个答辩，当时的题目叫城市人居生活质量评价标准研究，关于（英语）这个词，在国际上讨论了40年以后，到了2001年的中国，这样大学里头都不知道这个题目该归哪个系管。

但今天谈到城镇化发展的时候，城市发展质量问题进入了人们的视野，这是一个非常大的进步，所以我非常期待看到今天发布的结果是什么样的。

我在2002年当时的博士论文，拿中等收入国家的城市发展质量作为1的标杆的时候，2002年上海当时城市人均生活质量系数只有0.62，所以我们看到，中国城市作为人的生活载体，我们的发展是远远滞后于人们对生活品质诉求的需要的发展。

从这组数据里我们可以看到，从过去这30多年，我们国务院每次发表各种各样的关于房地产调控的文件，都有一堆赘述在后面，关于国内多少多少个大城市，我搜索出来有74个国务院关于房地产各种各样历史调控的文件，这74个文件里面提到过对房地产要监控的数据的城市，30几个城市的概念，40几个城市的概念，50几个城市的概念，最多是70几个城市的概念，到今年又回归到4、50个城市的概念，取一个中间数就是50来个城市的概念。

前面一位嘉宾讲到，谈中国的房地产如何如何，实际上是很没有意义的，我完全认同。我们谈了这么多年房地产调控，所指的就是这4、50个城市。到2010年底，全国地级以上城市外来人口总量1.4亿，上海，深圳，北京，广州等50个城市，外来人口总量为1.14亿，占全国总量的81%，可以说过去20年人口的迁徙，绝大部分都进入了这50个城市。

再细化一点，上海，深圳，北京，苏州，天津，温州等10个城市，占了43.2%，所以存量的城市移民分布是非常不均匀的。

过去改革开放的阶段内，我们让一部分地区，让一部分人先富起了思想指导下，我们资源大量密集型向少量城市集中，导致移民和人们对生活质量诉求的追求，大量集中到少量的城市。按照温总理前年讲到，中国城市达到680多个，事实上对人的生活有吸引力的，也恰恰就是这50个城市，就是十分之一不到的城市，在吸引着80%的人们对生活质量诉求的追求。

前面提到的50个城市有32个城市是直辖市，省会城市和计划单列市，只有18个地级市，主要分布在广东，江苏，浙江，福建。

我原来有一个很著名的6个数字和4种人，现在不讲了。这些城市都有一个特征，就是因为就业机会，教育机会，医疗机会，大家注意机会，实际上机会是中国梦很重要的部分，给人民以平均的机会，这是我们党中央目前努力的奋斗目标，但是恰恰机会是极度的不平等和不平均的。

这些机会有哪些机会对人很重要的，全国77个三甲医院，北京上海就占了63家，占了8.2%。211院校11所，北京上海就占了35所，占31.3%。交通部修高铁，城市之间，城际之间加大轨道交通的联络，首先考虑的仍然是和省会城市的接轨。

所以在这种就业资源，教育资源，医疗资源，交通资源的分配中，我们要注意一个很大的特征，这是过往中国城镇化中很重要的问题，就在于行政级别这四个字，成了一个非常重要城市发展的标准和城市发展的门槛以及瓶颈，这种情况一天不改变，人口聚集的趋势就不会改变，大城市的社会压力只会越来越严重。

我们再看一组数据，人的城镇化是跟财政成本是有着非常直接的关联，需要逐步缩小城市新移民和城市本地居民的福利待遇差别，进而缩小城乡差别。

我们拿北京做研究，解决20平方米保障房，至少要投入20万元，每年交通，教育和社保的人均财政收入6400元。北京外来人口按照国家公布的数据，750万人，现在有专家提出来，外来人口城镇化的标准，就算每年只解决70万外来人口的问题，就需要新增770亿的钱，这相当于多卖一倍的地，或者多征25%的税，这完全超出了政府的财政承受能力，还不包括水资源枯竭，环境治理问题的严重，交通资源越来越严重的等等问题，结果就是我们常说的上学难，看病难，住房难，交通拥堵，环境污染。

按照国家统计局和发改委的统计数据，每年还不考虑人均收入水平的提速的速度下，我们每年还要增加1500多万的城镇常住人口，未来10年，相当于城市的新移民我们还要再翻一倍，相当一部分人是农村孩子，其实就是二代农民工，他们进入大城市来生活。

如果保持目前的流动方向的话，人的城镇化将会面临巨大的障碍。如果保持目前的流动方向，我在06年在北大做博士后研究的时候，当时为了研究房价问题，做了一个很有意思的研究，我们找民政部给我一套完整的数据，就是从01年到06年，中国人口移动的户口和常住人口移动的规律，我们把它在北京设计院的画图的牌子上，把这些数据放在一个中国地图上，把它划上去，同时把06年房价当时涨幅最快的30多个城市，当时是36个城市也划上去，两张纸一对，基本上百分之百的吻合。

人的流动方向在过去十几年间一直没有改变，一直在流向这4、50个城市。这些大城市不断在面临着重大的人口压力，这就是常说的房地产的问题，房价的问题，始终居高不下，有些城市事实上卖多少地都是不够的。

前不久参加一个北京的有关政府部门的研讨会，多卖地是不是一定能够降房价，我当时就持否定观点，我说你卖多少北京的地，可能一时解决供需矛盾的问题，但是长时间卖多少也是解决不了问题的。这就是人的移动方向没有办法，而人的数量在增加的原因。

现在国家提出来引导大城市，发展中城市，放开小城镇，大的套路是对的，但问题是怎么去实现。我们在调研过程中也总结了三个国家的城镇化发展规律，因为现在一般的研究城镇化的专家，主要研究这三个国家，德国，日本和没有，德国是一个非常典型的在战后就形成了大量的小城镇，以非常分散的小城镇发达而著称的战后的国家，1978年进入高收入国家行列，到了1980年77%的城镇人口分布在小于50万人的城市里头，非常的分散。

他的城镇人口的分布，受很多特殊因素的影响，包括二战之后，因为东西德分开以后，使得他的承载人口的城市迅速变得非常的少，使得国家需要大量的容器去承载就业人口，受教育人口，就是快速城镇化的人口。

在二战以后，汉堡作为惟一的出海口，工业和人口开始向西南部流动，等到欧洲大陆经济开始腾飞以后，人口开始很快的分散开来。德国的国家规划，首先规划的是德国的公共资源配置，他有非常严格的要求，按照等距离的配置。比如乘车15分钟之内需要哪些设施，半小时需要哪些设施，他是这样进行城市规划的。

所以德国人有分散居住的非常先决的便利条件，因为国家把公共资源先均等化了。但是这个方法是不是就很对呢？它带来了一些问题，由于它过于死板，按照距离去分布公共资源，导致公共资源的成本过高，小城镇的公共资源供应不足，制造业就业下降后，随即又衰败了。在欧洲央行2000年对23个国家的公共服务绩效评估报告里，德国排第16位，经绩效益排名倒数第5位。1980年以后，德国政府逐步消减福利支出，把福利支出责任层级下放到城市政府，让城市居民实行自治管理。2000年开始，德国修订规划法，降低距离半径内的公共服务设施的配置。

我们再看看日本，东京和阪神都市圈十总人口约4152万人，占全国的40%。北京的问题在东京1970年代基本上全都碰到过。从60年代，日本政府制定第一次全国综合开发规划开始，到了77年之前，日本希望通过基础设施建设投资，这些政策，把东京，阪神的产业向其他城市转移，但基本上都失败了。

最后他如何解决这个问题，他就是把企业，政府机构，全部干脆大规模的搬迁到了东京的周边。我前两天跟日本最大的养老机构见面，日本一半左右的居民都住在东京周边，但是这个东京非常非常大，比如像神奈川，千叶，这些都规划了大量的形成，大的居住区，同时又密集的轨道交通，周边的各项服务设施非常的完善。

从城镇化的布局来看，无论是从德国还是日本的经验，过于分散事实上都很难存活，一定要依附在强大的资源周边。

我们再看看美国，美国的情况要好了很多，1000万以上的城市人口占13%，100到1000万人口的城市占44%，100万以下的占43%，处于一个比较稳定的中间状态。他基本上一个组团一个组团的发展城市圈。但是远离海岸线和五大湖中西部各州，始终保持在一个比较低的水平线上。传统城市人口占全国的比例在不断的下降，在各自州内也比较大的幅度的下降。

纽约曼哈顿地区的人口密度，在1920年左右，超过每平方公里4万人这样的一个密度，这个密度等同于现在大概就是我们北京的北部地区，类似于回龙观，天通苑这样的地方。

在20年代之后，开始出现下降，人口慢慢的向布鲁克林地区，布朗克斯地区疏散，这就是大纽约建设之后的形成镇，就是大城市里头的新的城镇化的过程。

我们对这几个案例简单做一个分析，上述这几个国家的发展历程，我不主张拿他们套中国，你要学日本，把一半国民都弄到北京来，那不得6亿人口。但是正因为这样，我们有必要知道一下他们这些国家，在过去半个世纪以来，城镇化过程中碰到的各种各样的问题，以及各种各样的经验。

德国，美国，日本分别代表分散，适度集中，高度集中三种不同的城镇化演进模式，但发展过程中依然有明显共性。中国的机会，我们如果转变发展方式的过程中，我们一些新兴产业要出来，在出来的过程中，且未向不堪重负的城市再布局。这些国家有一个共性，海岸线和河道是主要的分布地区，低成本的水陆运输，决定这些地区在发展制造业方面的优势，内陆地区一般机会比较少。在中国还有一个高铁的一些重要的节点和枢纽上。

核心城市人口绝对规模不要祈求它会很快的下降，但是在都市圈内的人口占比下降，出现圈内分散，这是完全有可能的。比如说大东京，大纽约的概念。

另外一个国际经验，城镇化的下半场住房需求，随着产业人口财富的转移而转移，区域发展开始分化。我们今天的房地产面临这些压力，是完全有可能随着产业布局的转化，而使得城市布局进一步发生变化，而使得城市压力逐渐降低，使得房地产需求逐渐向新的地区分布。这里有一个扰动因子，就是人口年龄结构问题。

第二个国际经验，中小城市的发展，是完成城镇化历程的必经之路。有三类房地产成长最具有潜力，一是都市圈模式，二是城市带模式，三是三受益型的二三线城市，即受益于交通，人口和产业优势的城市。

中国未来的城镇化，十八大也明确提出，推进经济结构战略调整，必须以改善需求结构，优化产业结构，促进区域协调发展等等等等，十二五规划中也提到城市群的概念，城市群将成为城镇化的载体，城市群这个概念是非常非常重要的。城市群的概念最终是个什么概念，我们仍然要走紧凑型的城镇化发展之路。

李克强最近在江西九江的会商，讲到中国经济发展的战略，其中再次提到缩小城乡差距，推进城乡一体化，核心还是要缩小差距这样的问题。新型城镇化的重点之一，就是推进中西部地区的发展，以解决区域不均衡的问题，在发展规模上，城市群的发展重点在发展中心城市，组团发展，扩大对内开放，加强区域内的产业协调，同时小城镇发展地位将逐渐得以解决。

我到兰州去，我发现兰州确实城市化发展是非常快，这些城市是很有潜力的，他们的问题就是弄不锄地来。但是中西部地区仍然要围绕这些有资源的城市，展开城市群落的布局。

未来中国的城镇化，我们总结发展方向有两个大的看点，一个受益于大城市的聚集效益，形成基础设施完善，对外辐射能力强的城市群。

第二，城镇化程度相对比较低，但是发展潜力较大的城市，将是未来城镇化发展的主要动力。

中国发展报告提出三个大的城市群落的位置，我就不再重复了。

我们国家在城镇化的政策上，要注意哪些东西，要着力加强哪些东西，我们感觉到要推进城镇化，必须有重点有区别的进行。

一，对于存量的城市新的移民，要让他们再流动不太可能了，他们的就业已经固化，这一点要必须考虑日本和新加坡的经验，开发大城市的卫星城，发展单一居住功能的小城镇，分散中心城镇人口的压力。

二，是对未来要新增的城市新移民，必须要坚决的给予引导。国家要大力度尽快推行公共资源的均等化的配制。对于新存量的新移民，你很难再把他从这些城市，很快的把他们放到别的地方，但对于每年新增一千多万新的城镇化的人口，必须要尽快的采取比较有效的措施，把他们放到新的容器里面去，而新的容器的形成，是国家无论从财政上，政策上，产业布局上要大力度的想办法。

具体细到政策，一个是土地方面，要坚决人地挂钩，结合人口的发展实际，修改城市建设用地的规划规模，人口流入的地方要多给指标，流出的地方就没必要多给指标了，提高大城市非工业用地的比例，减少对传统工业的补贴。允许这些地方的农村土地，存量土地的自由的流转，增加土地供应的效益。

资金方面，中央财政要负主要的责任，外来人口这个问题有外部性，其实外部性是非常明确的，我为你提供教育，社保，各种生活服务，但是你以后可能不在我这个城市消费投资，所以城市的政府其实没有主观意愿去做这个事情，中央财政至少需要50%的投入。

在规划上，要发展沿海，沿江地区的非农产业，促进制造业和现代服务业的转型。进行特大型城市的转型，控制核心城市的制造业占比，尤其是传统制造业占比，对新型的制造业，从一开始就避免过度集中于现有的特大型城市，避免建在中西部腹地，交通不便的小城镇，从而浪费资源。

在新产业布局这件事情上，必须要实行国家总体的调配和控制。在行政方面大力下放审批权，降低融资门槛，实施财税改革等等，支持沿海地区和沿江地区的中小城市群和城市带的发展，城市群落的形成，鼓励城市间公平竞争。

在社会政策方面和社会发展方面，要大力鼓励支持小微企业和民营经济的发展，特别是多元化的发展，主要从教育、医疗资源的均衡配置，特别是优质教育资源，医疗资源的准入，对行政级别要越少考虑越好。

最后住房保障我就不说了，这个问题谈了无数次了，住房保障还是要放在城市新的移民上。多数的外来人口，绝大部分还是要通过租赁解决居住问题。

关于中国现代目前谈了一大堆城镇化问题，转型问题，大家忘了最后一个重要的扰动因子，就是在快速恶化的年龄阶段，日本在25年时间内迅速完成的现代化的各种各样的发展过程，但是他迅速的就老化了，他从一个战后非常有创造力的国家，迅速在25年里完成了一个人口结构变迁的一圈，从25年后就陷入了长时间的经济停滞。

中国会在2030年前后，人口的老龄化率达到日本1992年左右的水平，也就是60岁以上的人口，大约占总人口比例会接近35%左右。日本再怎么着，他也就一个亿的人口，我们再怎么着是13亿到14亿的人口，如果我们老龄化率跟他同样比例的时候，大家想我们的负担多么重？这是一个问题。

第二，1992年日本的现代制造业，现代服务业综合水平，远远好过今天的中国，而我们今天都不敢想象，2030年时候的中国，敢不敢跟1992年时候的日本去相比。如果这样的问题我们今天都没有自信去解决的话，事实上我们谈到今天大量新城镇的布局，新城镇的创造，以及新的拓展，都会被人口老龄化阻碍我们的脚步，到那时候我们人的移动规律又会再一次发生变化。

现在日本已经没有什么好移动的，因为他的人大量在老化，他基本上都在向东京周边转移，因为他看病，养老，福利还是要到首都周围去弄，而他的制造业，和创新行业，已经大幅度在萎缩了。所以在这样的一个状态下，日本这么悲观，今天我们还仍然在买佳能照相机，索尼的器材，我们怎么敢想像15到20年后的中国，我们有3、4亿老龄化人口的时候，我们敢不敢这么有底气谈我们要多拓展新型城镇。这个问题有待我们明年再探讨，谢谢大家。

春妮：感谢毛总。接下来有请任志强任总。

华远地产股份有限公司董事长任志强

任志强：城镇化趋势早在多少年以前，世界上90多个国家经验就做出了一个曲线，第一个阶段就是农村向城市集中，第二个发展阶段，就是中小城市向大城市集中，第三个阶段，就是大家都在幻想着，市中心向郊区转移，第四个阶段发展为城市群，就是我们现在标题上写的。

但为什么外国有，中国没有？到目前为止只有一个地区可以称得上是城市群，30万平方公里，GDP占中国GDP的30%，这个地区就是长三角。因为历史上那有南京，六朝古都再加蒋介石，同时又上海，有国外的一些同行和经济发展。

长三角可以称得上是真正的城市群，而珠三角现在还完整的计算下来，因为它的GDP总量很大是全省，人口总量规模不如单位集中量。

重要的一个原因，就是因为我们没有土地私有制，是因为经济发展需要它拥有这样一个条件。不管是美国还是其他任何一个国家，他的土地私有制的时候，市中心富余的能力，才有可能随着城市病的发展向其他区域转移。为什么富人会从市中心向郊区转移，因为市中心的城市密度太严重，当过于严重的时候，导致他们不得不为了生活过得更美好而向郊区转移。

但是中国没法转移，因为只有农村土地和城市农村两类土地，当你去了农村的时候，你就变成小产权房了，小产权房就不可能建学校，包括三甲医院。既然不是私有土地，我的财富就不会向郊区转移，最后的结果是，我们永远也不会形成国外所说的每30分钟到一个小镇，每隔30分钟公共资源均等。

德国我们看到30万人口的小镇，是因为一个企业家，一个企业，他自己建了学校，自己吸引了医院，把和他相关的族群变成了城镇，就是因为他土地私有化。

在土地制度不改变之前，永远也不可能，所以我们也不可能形成真正的城市群概念。尽管我们在讲城镇化，但只要不解决土地制度问题，就永远不会有这样预期的发展。

我们从30%到70%是一个高速增长，我们现在52%，略高于世界平均水平，也恰恰是这样一个发展过程。正是因为我们没有土地私有化，没有这样一个转移过程，最后形成的结果就是，当公共资源向大城市集中的时候，大城市我们城镇化是最高的，约60%，二三线城市只有50%，在全国52%的城镇化率过程中，各个城市之间的分布是非常不平等的。李克强总理提出要把小城镇变成城镇化的时候，就是想解决大城市的发展负担，实际上是不可能的。

1985年我们第一产业就业人口超过了50%，达到了总劳动力的52%，但是我们生产GDP只有20%，到目前为止我们的劳动人口在下降，第一产业的劳动人口达到37%以上，我们GDP产量只有10%。第一产业如果不能被消灭，我们的城镇化基本上是没有希望的。

在城镇化发展中我们可以看到，在刚解放以后，我们城镇化是迅速的发展，到改革开放之前我们只有不到18%的城镇化，因为毛泽东不喜欢城镇化，因为人都集中到城市里就管不住了，就让大家都到农村去，就到三线去，让城市人口向郊区，农村和三线山里转移。紧接着是文化大革命，然后就是上山下乡，三年自然灾害人口大量丧失之后，城市养不活就到农村去，上山下乡。因为那时候是我们的最低峰。

此后出现了两个高峰，第一个高峰是土地承包制，把农民从土地上解放出来，所以我们农业劳动力开始进入到局部城市，所以我们看到，那个时候不是向大城市集中，而是向中小城市集中，就近入城，这是第一个阶段。

第二个阶段，是向大城市集中，中小城市向大城市集中，是95年以后，是92邓小平南巡讲话允许私人办企业。这时候的发展速度是非常非常快的。1995年的时候，我们的城镇化率是29.9，96年到2006年这几年期间，人口突然增加，在95年以前，我们每年新增人口是800到900万，最高1005万，从1996年开始，变成2130万，连续十年期间基本上都是2000多万。每年最高峰可以达到4.95城镇化率。那个阶段我们的人口迅速向城市集中，恰恰超过30%的城镇化率的增长阶段。

这个过程真的和房地产有关吗？没有任何关系，所以我们可以看一看，我们生产多少房子，这是我们从98年开始统计的，每年生产的商品房。那个时候我们大概每年，1999年我们生产了194万套房子，不到200万套房子。到了2011年，我们生产了721万套房子，700万套房子能保证多少人居住，乘以3算，2100万人口，都是城市人口。为什么在我们从96到2006年最高峰的时候，每年进入2000万人的时候，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家，大部分在春节期间就回家了，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，因为他们变成30岁左右有孩子小学等等一系列的问题，他们在城市居住，而不再回农村，所以后期矛盾更严重。

所以不要以为是因为城镇化推动了房地产。在城市中一个是按户数计算，一个是按面积计算，80年以前的房子，加起来不到6%，所有的房子几乎都是80年以后生产的，旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善，不是为了农民进城。

从建筑比例看，我们还有25.2%的平房，这里当然包括最好的别墅，我们还不足以把它都变成城市化住宅。2004年的调查，我们当年竣工3.7亿平方米，拆了3.7亿平方米，全部是用于改善。在城市里的比例高一点，达到81%。

市场化率水平有多高，市场化率解决办法和租和买，两个加起来的比例。数字变化中最突出的，就是原有的公房租赁比例越来越低，也就是政府没有提供原来比例的公租房。商品房租赁的价格在不断上升。如果保证高比例的社会公租房，就让这个比例大大下降了。所以压不住。

这个比例中我们还可以看看，在政府上一年的工作报告中曾经提出，我们的住房所有化率以后达到84.7%，错了，为什么，我们最高峰的时候达到比较高了，镇一级达到83点多，我们城市里头达到80几，07、08年是最高峰，但是现在为什么掉下来了，从05年的77.9下降到74点几，我们房子每年都再多增，为什么掉下来了？是因为我们城市家庭户数多了，其中包括老龄化，当老龄化逐渐增加时候的结果，就是家庭户数增加。

德国在1976年的时候，总的人口是7300万人，但是只有1900万个家庭，到了2010年的时候，他们增加了800万人口，总人数变成8100万人口，户数增加，变成4100万，家庭户数就是老龄化的时候，年轻人出去了。

当我们总理提出小城镇的时候，我们小城镇住房私有化是最高的，80多。在大城市中，我们低于70%是住房私有化率，变化非常大。

我们再看一张图，从产权结构和居住产权结构上，两者在城市和城镇中差别巨大，城市中我们私有住房占16.4%，但是在镇里面自建住房占到56.2%，一半以上。在小城镇的城镇化发展过程中，和开发商没什么关系，你爱盖不盖房子，他该城镇化就城镇化。不要以为总理一说发展城镇化，你就有了发展的机会，别以为这是机会，真正城镇化发展的过程最快的时候是95到06年，这一段时间最快的时候和你有什么关系，你那时候可能还没做房地产。

所以从套数结构来看，从综合发展结构来看，都和开发商没有太多关系，那开发商还干嘛？房地产绝不是提高城镇化率的条件，它是城镇化的副产品。

我们通过分析知道，商品房仍然以改善住房条件为主，绝不是以农村新增人口为主。2004年到08年之间我们做了一次调查，农村户籍人口在进城买房占11%的比重，城市外地人口进入到某一个城市大概占16%左右，所谓的外地人购房里是高收入人群，他是多地购房，多地转移，他们不是以炒为主的投资概念。

有人说我们有大量的刚需，当老龄化人口出现的时候，子女一定会出去，但不要以为这种刚需是满足年轻人的居住条件，它对老年人来说是一种极大的居住改善。商品房严格说起来，都是以改善为目的的一种，不管大小，和好坏都没什么关系，都是一种改善。

因此在城镇化中不要期待因为有城镇化率，所以我们开发商就有捞一笔的机会，不是。

我来的时候他们说最想听的就是明年3月份房价涨不涨，我简单说一下1到5月份的情况，和我们下半年的预算。上半年的情况，就是第一个大家关心国五条，各地差异巨大，很多媒体都把国五条的集中点集中在20%的个人收税上。我个人觉得最重要一条是重在控制房价涨幅。当这个城市房价增幅超标的时候，这个城市就会越来越加紧用各种不讲理的手段去限制增幅。

二手房并不增加当地政府的GDP，在GDP的计算中，二手房交易完全不计算，我们只计算的是投资增加值。因此地方政府并不在乎二手房好和坏，但是一手房是非常重视的。因此在几者之间变化是巨大的。

第二，我们可以看到，一个是成交，房屋交易量在高位开始出现了回落，主要是一手房，第二个特点，是房价的涨幅略有减少，年初的时候房价涨幅是迅速上升的，不管出不出国五条都是上升的。有人说国五条帮了我了，才让3月份房价上涨，胡说八道。

原因是什么，去年我们就说了，土地购置仍为负增长，到今年为止，我们5月份为止，土地购置是负的13.6%，还是负的。我们估计土地负增长的趋势会延续到年底，去年是负的22.6，今年是负的15到25之间，可能转正的希望不大。

虽然地方政府都在推销，但是是不会有那么多开发商买这么多地，我们很难说。新开发面积未见增长，不能说没有增长，1%，基本上持平了，但是这个1%并不足以拉动销售。从目前看，我们销售的增幅是远远高于新开工的，这两者相比的结果是什么，如果销售持续上升，而新开工持续低迷，明年更够呛。

另外一个特点，热点向大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商购了大量的土地，但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长。去年我们正好相反，一线城市在政策调控和限购政策导致下，基本上投资增长是低速的，许多城市维持在一位数。但是二三线城市许多城市维持在两位数和三位数。今年倒过来，让二三线城市土地卖不出去了，一线城市再迅速的暴涨，因为价格也是随着供求关系的恶化暴涨的。

商品用房，住宅，都是在上涨的，到5月底维持在38%的增长，虽然增幅从2月份的70%几略有下降，要保持70%的增长几乎是不可能的。但如果今年保持2、30%的增长也是不得了的，去年我们整个销售增幅只有5%，今年如果20%增长，就要多卖两个多亿的房子，去年已经超过12亿，今年要14亿的房子太不容易了，所以我们认为增幅还会略有下降，尤其后面还会发生政策性的变化。但是我们可以看到销售在持续增长中。

我们二手房的交易价格和新建房的价格增长都是很高的，当房价的增长高于收入增长的时候，一定是越来越没有钱买房子，是非常危险的增长。我们现在可以看到，我们新建商品房的增比已经增长了10几了，收入增长是没有那么高的。比较同比增长了11.5%，非常高。我们收入增长才增长8点几。

在这个发展过程中，不管是一手房，还是二手房，都应该是一个疯狂的增长过程。

第三个指标变化，新开工是从高位下滑，现在只有1%，而去年因为土地的负增长，导致了新开工也持续增长。今年我们可以看到，虽然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是负增长，我们新开工可能正增长几乎是不太可能的。如果我们销售是2、30%的正增长，而新开工和土地购置都是负增长，后期我们会更加严重的供求关系恶化，这也是一个很危险的。

从整体宏观经济看，现在是缺乏供应，所以普通认为一季度比去年四季度下降了，二季度要比一季度还要下降。我们惟一不知道是下降的底数是多少，我们也没有看到特别坏。

我们有四张资产负债表，第一张是国家的资产负债表，我们现在赤字相当于GDP的负债大概2、3%，20万亿都变成政府的赤字，我们也不超过GDP的50%。把所有的国家计算进去，我们会发现中国政府的资产负债表要远远好于所有发达国家现在面临问题的这些国家的资产负债表，像日本相当于GDP的230%，我们还不到50%，所以中国政府的资产负债表是最好的，非常好，当然你说沙特那些产油国没法比，大经济体里我们算是非常好。

你说政府是钱荒，政府没有钱荒问题，而是政府想怎么用这个钱的问题。M2已经超过了15.3，不断增长，超过了年初规定的13%增长率的两个多点，央行想把15点几回到13%，就得用9到11的速度来压缩。所以银行的资产负债表也没问题。第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题，即使出现了紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题。

最有问题的是企业资产负债表，房地产企业都在76到80之间，一旦银行钱紧的时候，倒霉的一定是高负债率的企业，也许国有企业会好一点，也许品牌企业会好一点，也许在境外有融资平台，或能转换非银行接待的融资平台的企业会好一点，他们会更加灵活，尤其是未来发展十年主要靠的绝不是银行。

如果往前推十年，银行在所有市场中占90%左右的融资水平，社会融资不到10%，到去年银行信贷在社会总信贷中不到50%，非银行信贷已经远远超过银行总额。过去我们央行靠控制银行的钱来决定我们的M2水平，现在发现突然他管不住了，相当一部分不在银行体系内管，所以一下跑到15，16%，跑出来这部分就要靠银行来解决。

这个钱荒是不是对房地产没影响，一定会有影响。如果不用新的买购买新的土地，因为你银行的钱缩紧不会对他们造成什么影响，不会像08年那样，绝对不会。

长期就是他持续下去，今年到年底，或者到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。首先地方债务的问题，或者其他企业债务还不上，对开发商企业来说，长期是忍不住的。08年很多企业没垮，是因为没有长期，09年就开始救市了。11年也是，一年多时间，房价又涨回来了。所以都没遇到长期，假定长期，就一定会对房价产生影响。你永远不可能让你60%以上的资产负债率，在没有银行和市场融资的情况下去完全靠销售去弥补，是不可能的。

投资增速会下滑，如果有钱紧的问题，我们投资一定不会像年初冲得那么狠，这是必然的。

假定这两种情况出现的话，我们供求关系在明年仍处于一个恶化的结果。至于价格怎么样，你们自己想吧，我说完了，再见。

杜斌：感谢任总。接下来有请碧桂园控股有限公司副总裁何锦超先生发表主题演讲，我们掌声有请。

何锦超：大家好。我讲点实际一点的，就是讲讲碧桂园的事。大家很难在一个城市中心区，看到碧桂园的项目，碧桂园过去基本上不进城，它的楼盘都是坐落在山村和城市交界的地区，就是城乡接合部。

这样一个开发的方式，其实是源于很朴实的做法，城乡接合部的土地比较便宜，推动很容易，城里人对拆迁的回报值很高，当地没那么高。事实上他也知道，靠土地去种粮食也很难维持生计，有一个好机会，和碧桂园合作一下也不错，也希望过上和城里人一样好的的日子。

碧桂园碧桂园的开发理念，要多快好省，碧桂园的楼盘数量和规模都很大，建设速度也很快，这几年基本上都是能够做到当年拿地，当年建设，当年卖，区域化率还很高。

而且碧桂园的社区品质也越来越好，碧桂园不进城的社区，对城市和农村都有带动。首先对城市有带动，这里土地价格一般比较便宜，盖房子成本也比较低，所以从去年的数字看到，去年碧桂园是476亿的销售额，卖出的总的面积很大，一算下来，平均也就是5、6000一平方。

除了土地便宜，我们成本控制也不错，因为我们始终有一个超过一千人的设计队伍，有一个庞大的施工队伍，我们能够充分的考虑控制成本。这样一来省下的钱，就是给了我们一个很大的让利给老百姓的空间。所以平均下来，我们的房价都比较低。

碧桂园坚持走多快好省的道路，我们觉得对城里人也好，农村人也好都有好处。城里人他就在城旁边，房价低，离上班的距离还能接受，所以城里人会买碧桂园的房子。

在城里面打工，做小本生意，他也不再干农活的农民，他离家也近，也会买碧桂园的房子。

未来的碧桂园，也不是完全不进城，目前也在酝酿，看在一些什么城市里面，我们也尝试搞一些城市综合题，商业建筑。

碧桂园一般也不炒地王，最近也有些信息表明，我们也有可能去某个地方冒冒尖，都是看资金的运作和开发的环境，把账算好了，发现有利可图，地方政府又支持，碧桂园就会去做。

其实我们没有可以围绕城镇化搞房地产，因为城镇化进程的推动和引导者是政府，作为一个企业更多考虑自己的利益，他可能自觉或不自觉的推动了这个事业的发展，但是作为公司的高层领导，他也是很认真的去研究新型城镇化建设的理论，也很赞同以人为核心的城镇化，力求开发的项目能够和当地产业发展，公共服务，吸纳就业人口集聚的功能对应起来。

以前新型城镇化，过去就是传统，就是老型的，就是旧型的，所谓新型城镇化，其实我们觉得不管是以人为核心也好，以城市建设，城市规划，土地利用，整个社会经济发展，其实都是融为一体，过去我们很早就提出三规合一，我们一直都很强调产业带动经济的发展，带动城市建设，到现在为止我们觉得这三规合一这个理论还是很贴切的。

如何新型，还是应该回归到这样一个统一规划的问题上，我们的城镇化的建设，应该符合经济发展，土地利用和城市建设三者统一的要求，房屋建设只是城镇化建设的一小部分内容，没有产业的带动，光建房子和炸桥修路是没有用的。产业带动谁去带动，谁去策划，只有政府才能够引导，我们单一的房企是难以主动的。

对于新型城镇化建设，我个人认为有四个方面，第一，坚持以人为本。总理对新型城镇化的描述很准确，就是以人为核心的城镇化，盖房子是为人所用，其实我们也不愿意把房子卖完了，人们只是留下空房子作为一个资产，或者就在这里每天起早摸黑的远距离就业和上学，以及自然环境又恶劣。

第二，城镇化的建设需要政府的正确主导，如果没有政府正确的主导，以及较长的延续性，企业就没有方向，很容易就迷惑。对于企业来说，刚了解透本届政府的发展规划和政策措施，准备大干一场，没几年下一届政府又换了花样，房企就很困惑。

我以前在一个区域里面当过人大代表，比一届长一点点，换了四任区委书记，以上来都有一个口号，有一个思路，再画了一幅蓝图，这样我们就难办了，隔几年就来一个新的。

广州和佛山，现在两地又限购，广州马上要限行了，佛山的车进广州还要限时限地点。我们希望一个稳定的发展规划，和政策的举措，是我们健康发展的一个保障。

第三点，城镇化的建设当然企业要参与，碧桂园的社区很多是一个小城镇的规模级的，事先我们会针对当地的产业发展的规划，自觉去配套一些公共服务，和创造就业机会。大家值得反思的就是，我们本来说应该我们就在城的旁边，就在农村的旁边，我们的房子卖给谁呢，其实那些应该卖给农转非的，事实上我们碧桂园还好一点，因为我们都是在城乡接合部，城里面买一部分，农村人买一部分还好，也算是为城镇化建设做了贡献。

碧桂园最近在兰州搞开发，初步我们跟政府做了一个协议，就要开发20平方公里的一个新城的建设，现在已经是大张旗鼓在推动。有一段时间，也是灰尘滚滚，所以大家又说到污染等等问题，有一些负面的信息。

实际上大家知道，兰州这个建成区，它的周边已经没有像样的建设用地，能建房子的地方都用完了。现在在兰州基本上能建房子就能卖得出去。现在剩下是周边的一些荒凉的黄土高坡，有很多人也会担心，像碧桂园这样的开发是不是破坏生态，其实都很简单的道理，现在我相信没有人再质疑当年新疆的石河子，克拉玛依，以及黑龙江的大庆这些城市的存在，破坏了当年的自然的生态。他们都是在一些荒芜人烟的戈壁滩，建成美丽的城市，碧桂园实际上也就是按照国家出台的利用土地的政策，致力于推进兰州的城镇化的建设。这个工作现在正是按照我们预期的进行推动。

我们碧桂园最近在马来西亚搞房地产，在新加坡的对岸，我们买了300多亩的地，整个存量如果销售顺利的话，价值会值180亿人民币，桩都没打，目前认购已经超过50多亿了，因为它的售房的政策跟中国不一样。

在印尼就更夸张了，看到海水的地方就可以卖房子，卖海水就可以卖房子，因为各国不一样的政策。

总的来说，碧桂园除了在城乡接合部发展，也在海外发展，我们也是两条腿走路吧，一方面立足在国内，另外我们也看好了国外的市场。

第四点，在城镇化建设方面，我们觉得还是要遵循市场运作的规律。城镇化建设离不开房地产的推动，但是也容不得房地产的泡沫。这些泡沫实际上很多都是政府的不合理的规划，不科学的引导造成的。我个人认为，曾经有一段时间有人跟我们聊，关于保障性住房的问题，现在难的是要住更好的房子。国家提供的保障，应该从救助型向福利型的转变，但是标准就是应该基于保障的本意，你要住更好的房子，更宽敞的房子，那应该就是商品房，应该由市场来提供。我们相信碧桂园的房地产事业不可能是泡沫的。最后谢谢大家。

春妮：感谢何总。下面有请卓越集团执行总裁张远先生发表主题演讲《满城尽是综合体，过度繁荣有风险》。

卓越集团执行总裁张远

张远：大家下午好。我们和碧桂园不一样，他们很少进城，我们不太容易下乡，所以做的综合体，写字楼比较多一点，基本上在一二线城市。

我们现在感觉到整个一二线城市，或者三线城市，综合体，政府投资多了一点，这方面投资很多房地产企业有很多的风险。我在很多会上都讲了，我说了一分钟，谢谢大家。

杜斌：谢谢张总。

《经济观察报》联合国家发改委城市和小城镇改革发展中心，和国资委商业科技质量中心，推出死中国省市发展质量排名，引导各地重新发展本地的标准。

接下来我们有请国资委商业科技质量中心研究员罗天昊先生上台发布"中国省市发展质量排名"，大家掌声欢迎。

国资委商业科技质量中心研究员罗天昊

罗天昊：为什么要搞中国省市质量发展排名，我们股市也好，我们经济也好，应该说碰到了比较大的危机，我们高速发展已经30多年，从全球惯例来说，像日本，韩国，欧美来讲，高速都很少有超过30多年了。未来中国也很难突破这么一个规律，而且这几年增速已经下降了，已经有先兆。这是一个问题。

另外一个问题，就是碳排放的问题，碳排放最厉害的就是中国。我们各地出现毒米，毒奶，资源，环境的破坏我们要改变。习近平总书记提出，转变发展模式，提高发展质量，在这个背景下，我们做了一个省市排名。

这个排名有几个，一个是中国的省市，相当于省一级单位的排名，一个是中国重点城市。中国省市发展质量排名，从第一名上海，北京，广东，天津，浙江，江苏，福建，山东，内蒙古，辽宁，重庆，湖南，河北，海南，吉林，湖北，河南，黑龙江，宁夏，陕西。

不包裹直辖市的是广东，浙江，江苏，福建，山东，内蒙古，辽宁，湖南，河北，海南。

中国重点城市发展质量排名，深圳，广州，上海，北京，无锡，东莞，佛山，苏州，宁波，杭州，大连，青岛，长沙，烟台，泉州，常州，南京，天津，唐山。

不含直辖市，深圳，广州，无锡，东莞，佛山，苏州，宁波，杭州，大连，青岛。

五个指标，第一个是发展速度，第二，民营经济占比，第三，第三产业占比，第四，内生发展能力，第五，人均目前GDP。

现在讲一下这几个指标，第一发展速度。我们地产集中在几个城市，我们的区域经济发展的原因。发展速度还是比较重要的，我们要造就新的增长点，还是需要一定的速度，所以把这个作为一个参数的原因。

内省发展的能力，中国现在发展速度追捧的高速神话，中西部这几年确实发展速度比东部要快，但是也有一个比较大的弊端，就是投资过高。2000年之后发展看滨海，但是滨海的模式并不可取，他的发展主要靠投资拉动。在我们现行体制下，不管你用什么手段发展快了就可以了，因为它是有一定的行政级别，所以很容易成为一个典范，起到一些作用。

2012年，全国的投资占GDP的比重已突破70%，最直观的现象造城，古城改造，像开封投资一千亿，还有大拆大建。

造城GDP靠投资拉动GDP，造城是不可取的。你可能一两年之内发展很快，但是别说长期，中期都不行。以大同为例，大同造城搞了四年，12年大同GDP是山西的82.7%，造城之前是88%。从中期来说，你造城拉动GDP的总量都不行。

另外中国地方债超过4万亿，问题巨大。

我们倡导什么样的发展模式，这几年广东和浙江发展速度是减慢，而且遭到巨大打击，大批企业倒闭，民营经济也受到损伤。12年广东固定资产投资占GDP的比重是33.8%，浙江是49.4%，全国惟有两个地域50%以下的，那就是广东和浙江。

在城市里面最低的全国是深圳，投资占GDP的比重17.9%，是国内惟一低于20%的城市。

广东和浙江发展模式，他的发展并不是靠投资，而靠本土经济，靠实体经济拉动，其中有两个对比，佛山是一个工业城市，投资占GDP的比重没到40%，他为什么这么低？当然很多城市的投资投到楼堂会所去了。

我去年走访了很多城市，尤其像贵州等等这些后发的城市，这些市长们有两个疑问，第一大疑问，以前广东浙江这些沿海地方先发展了，他们搞了投资，我现在发展了，我要后发制人，我不搞投资干什么，这是一个疑问。

第二个，中国作为一个后发国家，他要赶超，欧美已经发展完了，中国不加大投资怎么追人家。东部沿海的投资力尤其广东，他的投资力是低于全国平均水平的，这是一个。第二个发达国家的腾飞，他的投资力没有中国这么大。

美国，欧美是很低了，我们只说日本，韩国以及亚洲四小龙，他们的起飞期最高峰期的投资率就是30%几，没有像中国这样40%几。中国从发展来说，我们超过成熟期的欧美，我们甚至跟同一个发展阶段比，我们也超出了当年起飞期的别的国家。

我们和穷哥们比，金砖四国比，投资最高的是中国，其次是印度，然后是巴西，这几个国家发展的速度是差不多的，巴西也有8%的经济增长，中国30年平均10%左右，但是你的投资率是他的两倍。

在这种情况下，中国目前依靠投资拉动发展的模式，这是投资作为重要参数的原因。

三，三产比重，这是衡量城市发展程度的重要标志，欧美70%以上，发展中国家平均超过50%，中国去年是44.6%，北京市超过76.4%。

中国的三产比重没有可能，或者不合适做到最高，而中国仍然需要坚持以制造业为主，甚至未来20年内不会改变。不是所有的城市都适合发展三产，比如长三角。

比如说武汉三产到47点几，已经高于全国，作为重工业，他的转型已经初见成效。

第四，民营经济占比。哪里的民营经济活跃，哪里的经济就发达，哪里的人民生活就富裕。广东，浙江都是比较发达的地方，华为，腾讯崛起于深圳，方太，雅戈尔崛起于宁波。这几年中国民营经济遭遇巨大的挑战。

现在很多地方的发展模式，央地联姻。这个模式在很多地方都有一种倾向，对于培育本土经济，培育实体经济，这种模式未来也是需要的。坚守实体经济，培育民营经济，这才是有远见的地方，有远见的发展模式。泉州的民营经济占比在重点城市是排第一的。

人均GDP，这是最直观的，不用讲。直辖市因为负担比较轻，得分比较高。

这个排名会每年发布，我们和《经济观察报》是长期合作，每年推出，欢迎大家关注。关于我们的参数，也希望大家能够给予我们意见，我们会逐步完善，谢谢大家。

杜斌：非常感谢罗先生精彩的分析。深圳是一座蓬勃发展的现代化城市，也是改革开放的桥头堡。

这个城市和房地产行业突破创新的精神也是高度的契合。接下来我们请出深圳市副秘书长南岭先生发表演讲《创新发展方式，提升发展质量》。

深圳市副秘书长南岭

南岭：各位来宾，各位朋友大家下午好。我先一点感谢的话，感谢各位对深圳的支持和关爱，也感谢我们年会聚焦发展质量，我认为这应该是我们前进的方向。

大家知道深圳是一个现代化的城市，深圳的前身是广东省惠阳地区，面积只有1952平方公里，1979年的时候，深圳的GDP大概是2万这样一个规模。到去年2012年，深圳GDP超过了2000亿美元，我们查了一下，在全球进到前30名。所以30年，深圳由一个非常落后的农村，一个农业县，变成了一个现代化的都市，而且是在中国内地大城市排名里面经济总量第四这样一个城市。

在这样一个发展进程中，我们这个年会又开始谈到发展质量的问题，我觉得如果仅仅谈深圳发展速度的话，刚好讲到发展质量的排名，我也想给大家介绍一些质量，来对深圳有更多的一些了解。

深圳去年大家关注深圳的时候有这么一个指标，就是在GDP长10%，工业总产值增长8%的情况下，去年深圳的能耗，水耗和工业用电的一个指标，总量出现了下降。我们在经济规模大幅度扩张的时候，总量下降了。这是一个现象。

第二个现象，深圳的优良的天气，去年达到了360天，我们气象部门公布的一个天气来统计，今年我看环保部刚刚把发布的指标里面，深圳的优良天气在全国大城市里面，也是一个领先的。

还有一个指标，我们深圳GDP的能耗和水耗，在大城市里面也是非常低的，我们能耗相当于全国水平的60%，水耗是九分之一。

深圳今年有三个新的现象，第一个现象，就是深圳在十二五规划里面，把深圳发展的坐标做了一个调整，深圳速度可以说是举世闻名的。我们制定十二五规划的时候把我们的坐标做了调整，把深圳速度换成深圳质量，经过几年的实践，深圳质量已经成为深圳人的共识。所以我觉得这是我们把科学发展观与深圳实践，和深圳实际相结合提出来的这么一个坐标的调整。

第二个新的变化，我们这几年在推动发展方式的变化，深圳过去30年的发展，其中有很大一个因素，就是深圳的产业形态，使深圳工业迅速的扩张。深圳有20年在全国进出口是第一名。

2008年以来，国际金融危机的出现，对这样一个经济会形成一个什么样的冲击呢，大家可以观察一下，这几年深圳还是保持了一个10%以上的稳定的速度，这样一个速度得益于对深圳质量的追求。

去年深圳在GDP的增长里面，有25%的工业增加值，是由我们战略性新兴产业来提供的。服务业达到56%，我们现代服务业的占67%，构成深圳经济的形态在发生变化，这也是深圳对经济质量发展的追求。

另外一个就是对低碳的追求，深圳是中国新能源汽车利用最多的城市，是全球，现在5000多辆新能源汽车，是全球新能源汽车推广应用最多的城市。深圳从2013年起宣布所有的建筑都要是绿色建筑。6月18号，深圳启动了全国第一代碳交易，同时在深圳与欧洲合作，在建设一个生态承载的这么一个项目，现在深圳正在做推广垃圾分类等等，包括绿色产业的标准，深圳的发展也在向绿色低碳的方向在前进。

我用一句话来概括，就是我们在追求发展方式的一个转变。

深圳能够形成质量，因为我们深圳不断在体制上，在机制上，往质量方向上推也是有关的。

去年深圳有几项改革，第一项改革，就是深圳推三式制的改革（音），核心就是把过去企业，过去企业需要很多的强制审批才能到工商注册，现在企业可以先到工商注册，然后再需要审批的就再到部门审批，它会带来政府管理方式很大的调整。

第二个，深圳近年来把30年形成的政策法规，政府规章进行清理，对限制发展的，障碍发展的一些政策规章进行修改。

第三，深圳去年再推审批制度的改革，这一轮改革的重点，就是在程序上减少理论程序，使审批更简便，更透明。今年新一届的中国政府，中央政府所推的这些改革是非常吻合的。

总的来看，就是要去激活，通过改革释放红利，激活社会主体的创造性。

深圳这些年在落实科学发展观的情况下提出新的发展坐标，我们有这样一个信心，就是要在一个新的坐标下，争取再成为全国发展的排头兵。我很希望能够得到大家的继续支持。谢谢。

杜斌：感谢南秘书长的演讲。

我们都知道在过去的十年里，中国涌现出一大批优秀的房地产企业，在新的十年里，如何在一二线城市，三四线城市进行合理的布局，这是当前规模型房企的重要的议题。

今天我们提到一个关键词，就是城市群，对于城市群的概念，到底应该如何解读？接下来一起来看大屏幕。

（播放短片）

城市群作为未来中国城镇化发展的主体形态，越来越受到更多的关注。这给国内房地产行业带来了更多的发展机遇。

接下来我们就将为大家送上一场思想和聚会的盛宴，进入我们今天的论坛，主题就是围绕房企如何看待城市群。

接下来请允许我向大家介绍一下本场论坛的几位嘉宾，我们以热烈的掌声有请：

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌先生

金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

金融街控股股份有限公司副总经理王志刚先生

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

以及我们今天论坛的主持人，零点研究咨询集团高级副总裁冯晞先生。我们掌声有请。

冯晞：谢谢各位，我是来自零点集团的冯晞，大家晚上好。我觉得现在我们是做研究的，大家的需求第一可能是要吃饭，第二吃完饭要睡觉，所以我们也知道，我们要讨论这个问题，也要加快速度。

今天这个讨论我们开门见山，没有那么多客套话，在座的几位嘉宾，大家都是非常熟悉的。

刚才每一个嘉宾都有精彩的演讲和观点，我对三位来说，我今天要做的事情，就是把刚才嘉宾的精彩的观点里面，我拿出来一条问一下你们，你们谈一下你们的看法。

刘世锦谈到城市圈的时候要登高望远，我们谈到城市群，你想到什么，或者看到什么？当我们谈城镇化规划，城市群，我只要一句话，对你来说你看到，或者想到，或者是感觉到什么？

顾云昌：首先讲到城市群，是一个群体的概念，其中有一个大的城市，其他的围绕在它身边。长三角应该已经形成中国城市群比较好的形态。

冯晞：你说到长三角，中国产到城市群，只有那一个地方真正具备可以叫做城市群，就是长三角，你认同这个观点吗？

顾云昌：我基本认同这个观点，其他地方还在形成当中，就是城市群的作用也在长三角体现出来了。

冯晞：王先生，您站在北京的角度，您认同吗？

王志刚：从经济发展的实力来说，我认为长三角现在消费的实力应该超过北京区域。

冯晞：就那一个是真正意义上的？

王志刚：对。

冯晞：欧阳先生。

欧阳捷：长三角确实是非常有机会的，刚才冯老师问到一个问题，我们看到城镇化想到什么，我就一句话，不要幻想蛋糕，一定要警惕陷井。谢谢。

顾云昌：在北京周围的城市灯下黑，北京到处都是灯光，出了北京都是黑糊糊一片。

冯晞：王先生，城市群你想到，看到什么？

王志刚：是经济发展的新高度，也是新挑战。

冯晞：您说的陷井是什么？

欧阳捷：长三角这个区域发展很快，它是全国消费领域最强的地方，也是人口导入最集中的地方，我们也是看着这个地方在做，现在在一二三线城市同时在做，就是围绕城市群在做。

省会以下的城市基本上是人口净流出，湖北一样，湖南也一样。

冯晞：王先生，有可能什么导致的？

王志刚：人口净流出是必然的，一个大城市的形成是有资源和产业形成的，大城市资源越来越集中，人口越来越密集，所以发展机会越来越多，每个人都是追求机会和资源去的。所以这是不可避免的越来越严重。

冯晞：顾主任，我们大城市病得很严重吗？

顾云昌：大城市病现在越来越严重了，人们到现在这个阶段，越来越重视健康，堵车问题，时间也是非常费劲的。

冯晞：北京上海问题再多，很多人还是愿意待在这里。让你现在选一个理想的城市生活，你会选什么城市？

顾云昌：空气质量好的，但是经济还不能太落后。

冯晞：比如？

顾云昌：比如说沿海的一些城市，比如像厦门，珠海这些环境相当好。

冯晞：你可以离开北京吗？

顾云昌：工作关系，但是我老了肯定会离开北京。PM2.5不离开北京，不得病是不可能的。如果PM2.5需要20年，那我看我的性命就在PM2.5当中度过。

冯晞：我们最近有一个观点，我们国家做很多事情，宏观说的太多，好像我们不需要那么多宏观的东西，我们需要是微观的。微观我们具体做什么事情，能够为我们城市群的发展来做出一些贡献。

我最近去了两次西班牙，我在一个小城镇住了两次，他就告诉我这个小城镇的人口出生率在欧洲是最高的，欧洲生小孩生的是很小的，人口出生率是很低的，如果一个地方人口出生率是最高的，意味着这个地方最适合小孩的生长。我在周边会看到养马场，小孩可以练马，他看到是一些公园，私立学校，这是比较微观的东西。

毛大庆也说到，城市发展他认为不是硬件，不是一些楼盖起来，是人的城镇化，人的生活的提升。我们现在这方面做的如何呢？

顾云昌：我认为现在对城镇化的理解强调人是对的，但是从城镇化的本意说有两层意思，第一层意思，人类生产方式，从农村向城市转移的过程，我们强调这个。

第二点，城市不断的发展和完善，没有后一点，城镇化不可能的。我们现在讨论后面比较少，城市本身的发展完善，就是城镇化的过程当中城市的均衡发展，现在我们说均衡，城市的均衡发展的关键，我认为就业，对中国来说就业非常重要。还有就是公共产品的均等化。这两个问题缺一不可。

冯晞：王先生你很年轻，你喜欢就在金融街周边一直待着？

王志刚：要从个人的角度来说，肯定和个人发展阶段不一样。像顾老师到这个年龄，快退休的时候，就会想我要找一个修身养性的住所，这和人的发展阶段不一样。

欧阳捷：我觉得能够提供人居的环境这一点非常非常重要。退休以后去哪，我推荐一个地方苏州，除了产业分工之外，他还有个人居环境。

冯晞：苏州，沿海，那些城市大家都知道，人往那边跑，不是又出现次一轮的集中吗？别的城市怎么办？

欧阳捷：三四线城市，中西部地区一定是空心化的陷井。

顾云昌：就是资源很重要，全世界城市集中的地方，沿海，美国是这样，东部，西部沿海，发展非常好。这就是趋势，水资源充分的地方，就是人口集中的地方，资源很重要。

欧阳捷：现在国家通过高铁来拉动内陆城市的发展，但是这种人为的作用，能不能逆经济规律而行，很难说。产业去不了不行。

冯晞：自然资源很重要，但是产业发展，交通。王先生您有什么要补充的？新一轮城市群的发展，对房地产来说不是机会，你们认同吗？为什么？

王志刚：我认为房地产商不应该成为全国建设的主体。机会一直是存在的，房地产开发商只是起了一小部分的作用，城市的形成和城市的规划，更多是在政府总体宏观的控制下形成的，往往形成一个城市群，或者一个产业的时候，政府有主导和规划的，在大的规划的情况下，再结合当地的资产资源，经济资源，产业资源，再逐步形成一个城镇化的过程。

而不是由开发商建一个城，你们就过来了，不是这个道理。

顾云昌：他从一个方面讲房地产和城镇化的关系，他认为城镇化过程就是农民进城的过程。实际上城镇化另一个概念，城市的不断发展，第一我们过去主要是为城里人服务的，下一步城镇化过程当中，要把解决人的城镇化的问题，必须解决农民进城的住房问题和就业问题，离不开房地产。

冯晞：欧阳先生，我们现在是不得以为农民工很关注，还是因为城镇化的发展对他们很关注？

欧阳捷：政府是不得不关注这个问题的，我们过去30年的改革开放，巨大的收益都给了城市，现在要调过来，我们把未来30年的收益，要转化给农民，所以未来的城镇化，新型城镇化，说以人为核心的城镇化，我理解以农民为核心的城镇化，就是给农民享受城镇的所有待遇。

冯晞：你说的这个问题，李克强总理说到改革红利的分享，就是以人为核心，主要是把重点放在农民，我觉得挺虚的，能做到吗？王总。

王志刚：首先农民进城干什么。

冯晞：干什么？

欧阳捷：现在城里面很多工作，城市人是不会去做的，比如说建筑，比如说维修。长三角地区的最低工资标准，连续多少年是在15%以上，收入增长的速度是非常快的。我们现在一个保安一年净收入将达到4万。

王志刚：农民进城有一些社会福利保障能不能解决？您说报案能拿4万，但是现在我们用保安的数量在减少。

顾云昌：以人为核心，人是指所有人，过去户籍差别很大，核心的问题今天可能没提到，就是中等收入陷井的问题。什么原因，贫富差距大，社会矛盾突出，中国要跨过中等收入陷井，必须减少贫富差距作为我们重要的问题。城乡之间，进城的农民，和户籍的人之间的差异很大。如果减少这个差距，将是我们跨越中等收入陷井的重要因素。看得更远一点，我们必须要跨越中等收入陷井，必须重视人的差距的减少。

冯晞：其实你给我们谈到了城市群的发展，城镇化规划的发展，刚才李晓光也提到了城市群的发展，给我们带来新的一条路，这条路从微观角度来讲，这条新的路怎么走比较符合我们现在的发展？

王志刚：从我们角度来说，服务更多是高端的客户群体，从微观来讲，我们企业一定结合城市群的发展，更多是从产业的导向。比如说在长三角，珠三角，是做一些高端的，这是合理的。但是在三线城市，四线城市，以金融为主题的商务是不适合生长的。城市群的发展一定要有专业性和产业导向，形成有特色，有个性的城市群，产业导向一定要清楚，这样才能解决这个问题。

你如果没有产业支撑，农民进城还是农民，还是低收入群体，对城市发展还是不利的。

冯晞：对你们企业来讲，城市群的发展新路在哪里？

欧阳捷：比如我们在长沙开展的这个项目，实际上目前解决的是整个湖南省人口进入长沙人的居住问题，基本上属于刚性需求，他们对房子品质的要求，期望值还没有东部地区高，而东部地区已经进入到居住产品，升级换代的水平上。

与此同时，我们在婺江打了一个产品，就是成核综合体的项目，拿到滨湖的一个生活旅游区，在这个地方吸引了人口驱逐，同时又提供了一个商业综合体，他们消费需求可以得到满足。

所以我们想未来城镇化的发展，不仅仅是一个居住的需求，而且是升级，消费升级的解决。

冯晞：这个也是非常关键的一点，未来城市群的发展，不光是一个居住，还有生活的一个质量，教育，交通等等方面。

毛大庆也举了几个例子，他举了纽约，我觉得纽约跟很多城市不一样，但是很多大的城市这么多年的发展，人口都在下降。在中国我们能不能说大城市的人口，如果它开始下降了，是一个好的现象，或者是一个什么现象？我们国家人口能下降下来吗？

顾云昌：除非你采取过去几年中心城市的容积率减少，实际上城市人口规模是和产业集聚有关的，产业衰败人口就减少了。中国产业集聚，不可能人口减少。通过城市群，卫星城的建设，把人口疏散了，像东京一样，你说减少了还是增加了。从大东京是增加了。

冯晞：可能北京更大了，它还是大北京，但是某种角度它是中心城区缩小了。

顾云昌：它的条件改善了，是这个角度来看。真正的绝对人口来说，因为产业结构调整了，可能就减少了。

冯晞：欧洲总，我们大城市人口降下来，意味着什么？

欧阳捷：我个人觉得，未来的20年，上海市的人口是不会下降的。有两个原因，第一，上海市最近几年采取了一系列的措施，把制造业提上来，包括提高社保的门槛，包括提高制造业的成本，包括把二产迁移出去等等的措施。但是上海的人口依然以每年60万左右的速度在增加。