9年“吃”一宗地 丽都壹号开发暴利调查

拿到预售许可证超过1年半之后，仍没有一套住宅完成网签；拿地时间接近9年，仍有大量土地有待开发；上百万平方米土地价款不足如今一期项目货值的零头。少为公众所知的永同昌集团在北京的项目开发过程，堪称是考察开发商汲取土地红利的理想样本。

预售1年零8个月 一套房没签

没有交易量的楼盘并非都是卖得不好，丽都壹号就是一个例子。2013年4月下旬，丽都壹号传出开盘消息，销售均价约4.3万元/平米.。此时，北京楼市正陷入限价困局，多家房企申领预售许可证遭拒，仍然旺盛的需求却灼热着楼市的饥渴，不得不说这是一个开盘的好时机。

然而网易房产发现，丽都壹号正在销售的1#住宅楼，在一年多之前就已经申领了预售许可证。北京市住建委的公开信息显示，2011年8月底，丽都壹号（备案名：东镇欣园）申领了1108套住宅的预售许可证（京房售证字(2011)155号），总销售面积近10.5万平米，包含已经在售的1#住宅楼，以及“尚未开盘”的2#、3#、4#住宅楼。

住建委信息显示，截至5月8日，1#楼被预订42套，另外64套正在进行购房资格审核，但1108套房尚未有一套完成签约。有不愿具名的业内人士表示，丽都壹号已经涉嫌捂盘，丽都壹号所在的丽都商圈，新房市场尚未有其竞争对手。即使是扩大范围，太阳公元已经清盘，公园1872接近尾盘，望京金茂府热销，霄云路8号和远洋万和公馆定位不同，如果按照正常流程销售，丽都壹号应该去年就已经售罄。

根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

然而丽都壹号的销售人员表示，目前接受预订的只有1#楼，首次开盘公开了100多套房源，市场认可度比较好，接着又推了100多套，1号楼全部在售，目前仅剩下20多套房没有被预定。

“原先我们报4万5一平，没有批下来，实话说去年我们就拿到了预售证，当时没开，就是预计房价肯定会涨”，上述销售人员表示，下次开盘可能会上涨4000元/平米左右，在地铁14号线开通等因素影响下，后期仍有升值空间。网易房产在该项目现场看到，丽都壹号已经是现房在售，此时距其拿到预售许可证的日期已经过去了20个月还多，2#、3#、4#楼没有一套房源被公开销售。

近期新华联等8家房企因涉嫌捂盘被罚上千万元，而紫金新干线、金地格林格拉等项目也因涉嫌捂盘遭批，但丽都壹号却多次逃过处罚。资料显示，丽都壹号的开发企业为北京将台房地产开发有限公司，隶属于福建永同昌集团。2004年永同昌集团曾在北京市场上颇为引人关注，但如今连浸淫业内多年的人士也可能不知道这样一家企业。

百万平米地价款仅抵50套房

“集团在北京房地产市场进行了一次‘大跃进’”，永同昌集团如此形容其早年进入北京之后的动作。2000年永同昌集团从福建北上进入北京，建筑面积8万平米的嘉莲苑成为其第一个项目，总投资2亿元很快得到回收。“嘉莲苑成为了当时该区域售价最高却卖得最好的名牌项目”有人如此形容。

在京首个项目进展顺利让永同昌集团尝到了甜头。2004年永同昌集团一口气在朝阳区将台路附近拿下了4宗住宅用地，土地总面积达到135.14万平米，包含晨谷华园项目、将府家园一期D1D2D3D5D6E1E3项目、将府家园一期B1B2、将府家园二期。

网易房产获得的资料显示，永同昌2004年拿下的上百万平米土地，付出的土地总价款仅为约1.73亿元，当时备案的最高单宗楼面价为475元/平米。业内人士表示，这一地价放到今天简直是等于“白捡”，还不及工业用地的价格，但在当时极为正常。

如果仅是捂盘，永同昌集团因此而从丽都壹号获取的利益增加值将极为有限。2010年7月，在丽都壹号获得1—4号楼的预售许可证之前，其曾拿到80584.65平方米的预售许可证。其中约2万平米面积在2012年转为现房销售。网易房产的楼盘资讯显示，2011年上半年丽都壹号的价格就已经卖到3.5万元/平米上下。

相比之下，永同昌集团从土地升值红利上获取的利润要远远超过捂盘带来的收益。以丽都壹号之前的售价来计算，其在3.5—4万元/平米之间的成交价格，最新一期平均户型为约95平米，2004年4宗土地总价款1.73亿元仅相当于现在约50套房的价值。

据永同昌的内部人士表示，2004年至今，永同昌拿下的上述超百万平米用地，已经开发了丽都东镇Ⅰ•卡布其诺、丽都东镇Ⅱ•芭桑诺瓦（滨河一号？）、上东三角洲等项目，丽都壹号即是丽都东镇Ⅲ（AC地块）。

在滨河一号南部，后期还将会有丽都东镇Ⅳ•亮马国际村（丽都壹号Ⅳ），等已经规划的两幅地块有待开发。上述多宗用地预计总建筑面积近1000万平米，远远超过其在发家地福建的开发当量。

此时，不仅据永同昌2004年拿地已经过去近9年时间，在以新盘名义在售的丽都壹号南临，其早年开发的卡布其诺二手房也已经涨到了3.7万元/平米以上，形成一二手房彼此抢市场的局面。而与永同昌同一年完成土地交易的怡海花园、望京新城等项目的一些房源早已在二手房市场交易多次。

在拿下将台路板块大面积用地之后，永同昌集团很快又在西南三环拿下了建筑面积近30万平方米的西国贸商业城。紧邻东北四环的瞰都也为永同昌集团所开发（2004—2006年，位置：朝阳区将台乡西十里居）。

值得玩味的是，2006年，时任永同昌总经理的林霆表示，永同昌在北京的土地储备远还不够，“我们希望在两年时间内能够再储备50万至100万平方米的土地在北京”。但在2007年北京全面实行“土地招拍挂”之后，永同昌集团迄今却颗粒无收。

“如果拿地，我们希望规模在1000亩以上，比较倾向通过和地方政府合作的方式拿地，产业园和一级开发都在考虑”，永同昌集团一位负责人曾对媒体透露。

永同昌集团“其人” 入京“大跃进”

如今谈到福建在北京的房地产开发企业，很多业内人士会提到旭辉集团和泰禾集团，已经很少有人熟悉永同昌集团。不过，永同昌集团却是福建企业“进京”，并把北京作为主要市场最早的企业之一。

据业内传闻，永同昌集团进入房地产行业颇为“偶然”。永同昌集团在1988年成立之初主营汽车玻璃、汽车配件进出口贸易，在一次汽车涂料贸易生意中，被日本人给“坑了”，那一批涂料后来用于一个商品房项目外墙上，开发商没钱支付就拿盖的房子作了抵押。当时，一套房子值3万多元，后来很快升值到8万多元。丰厚的回报诱使永同昌集团进入了房地产开发领域。

1992年，永同昌集团着手开发了第一个房地产项目永同昌仙岳山住宅花园，建筑面积仅有1.5万平米，但销售却异常顺利。1994年永同昌集团进入省会福州，但其先后开发的滨湖公寓、象园公寓、莱茵花园、锦绣广场等众多项目，建筑当量都在5万平米以下。

2000年进入北京成为永同昌集团的转折。在京第一个项目嘉莲苑近8万平米，且销售顺利，之后永同昌集团在房地产市场开始“大跃进”。2001年永同昌开发了第一个超10万平米的项目。2004年更是一口气在北京拿下135公顷土地，随后又在西南三环拿下了建筑面积近30万平方米的西国贸商业城，其中的西国贸大酒店成为丰台区首个五星级酒店。仅仅四年时间，永同昌集团在北京的地产业务已经超过其在福建的开发量。

在房地产业务风生水起之时，2007年，永同昌集团作为主发起人，在北京发起设立永同昌矿业集团。至此，永同昌集团形成了集投资、矿产、建设、开发四大体系。实际上，永同昌集团仍是一家家族色彩极浓的企业，张宗真、陈爱钦夫妇（45%、35%），及其子张源（20%）为公司实际控制人。

2007年之后，永同昌集团在福建和北京的房地产业务急速萎缩。据央视《经济半小时》早年的报道，与永同昌集团有合作关系的某工程承包队表示，在获取了西国贸商业城项目之后，永同昌集团已经资金紧张，承包方被拖欠民工工资上千万元，另有近9000万元未能核定的工程款项。随着西国贸等项目的完工，永同昌集团逐渐从北京业内淡出，又在三线城市开始新一轮的“大跃进”。永同昌集团先后在乌兰巴托、丹东、洛阳、哈尔滨、临沂等二三线城市大规模拿地，仅山东临沂项目的建筑面积就达到130万平米。

极为巧合的是，2009年永同昌集团收购ST丹化22.19%的股本，成为丹东化纤的第一大股东，完成上市，同时承诺对丹化进行重整。但两年多之后，丹化重整失败，永同昌集团将ST丹化的19.63%股本转卖给山东高速投资控股有限公司，ST丹化也改名为山东路桥。不过，丹东和山东临沂却成为永同昌集团重点布局的两个城市，与丹化变迁高度契合。

地价10年涨20倍 谁拿土地增值红利谁收益最大

任志强曾说，“我觉得买房子的人幸福感都比开发商的幸福感大，因为二手房赚钱一定比开发商赚的多，开发商提供的是让买房人赚钱的最大机会。我们在华清嘉园卖的时候4000块钱涨到8000块钱，二手房的购买者是从八千涨到五万。涨价净利空间比我们大很多。”

事实上，任志强此语佐证了十年来的土地红利分配格局——谁能占有土地红利，谁就能获取房价上涨的最大收益。据亚豪机构统计，2003年北京市商品住宅成交均价为4456元/平米，2013年4月份北京商品住宅成交均价为21938元/平方米，10年间上涨约4倍。

考虑到2004年前后，北京市在售商品住宅多集中在二环到四环之间，如今主力在售区域已经集中在五环到六环，甚至六环外，因此以特定区域来考察房价涨幅可能会更为准确。据安居客等多家二手房信息，华采嘉园近期的二手房价格在约6万元/平米，而其在2003年售价为约7600元/平米，上涨8倍多；怡海花园2003年售价约3000元/平米，如今的二手房价格约3.7万元/平米，上涨约10倍；中景濠庭2003年销售均价1.1万元/平米，最近的二手房价格约6.5万元/平米……以个案观察，北京市各区域房价涨幅多在5到10倍之间。

与此对比，地价在近10年中的上涨幅度要远远超出上述幅度。2004年，以协议出让方式完成交易的“朝阳区孙河乡财富花园南区”的楼面价为594元/平米，而近期孙河乡挂牌出让的地块楼面价均超过2万元/平米。10年前，房山区良乡的地价仅在100元/平米上下，如今已经有超过1万元/平米的案例，平均地价也在7000元/平米以上。

如果说协议出让可能产生较低地价，2004年“通州区梨园镇大稿村北京市京洲企业集团住宅楼项目用地”通过挂牌方式出让，楼面价为1392元/平米，这在当时也堪称“地王”，而去年12月华远地产拿下的梨园地块综合楼面价为8184元/平米，并需配建保障房。

以将台路为界限，永同昌集团开发的卡布其诺和丽都壹号两个项目形成鲜明对比，在2004年前后购买卡布其诺的人享受了近年来的土地增值红利，而拿地近九年后才销售的丽都壹号所带来的土地增值红利则被永同昌集团获得。且2003年至今的10年时间为北京土地价格增值最为明显的时期。

当然，永同昌集团付出的拿地成本并非只有账面上的1.73亿元那么简单。据了解，2006年永同昌集团耗费在丽都东镇Ⅱ•芭桑诺瓦项目拆迁工作上的资金达到3亿元，远远超过其购买土地的成本。但仅丽都壹号两期总销售面积已超过18万平米，货值约在60亿元左右，以此计算，永同昌集团在将台路板块获得的利润将相当惊人。

事实上，使用减慢开发节奏的方式，获取更多的土地增值价值并不是秘密，也非永同昌集团一家企业所特有，仅在北京房地产市场上，最近半年就有紫金新干线、海淀九号、兴涛园等多个项目时隔两年、甚至六年才继续推出新房源。

北京市国土局的信息显示，在房价站在调控的风口浪尖之后，地价并没有下降迹象。在早期购房者和开发商两个主体之外，处于土地垄断地位的土地终极所有者凭借其地位总能从土地增值红利中分一杯羹，而且拥有难以抑制地继续推高地价的冲动。只有新一代的购房者成为地价攀升的最终买单者。