生产研发中心变公寓 MINI派以租代售存风险

网易房产讯 大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街33号耸立着一幢外形酷似希腊字母π的建筑，它有一个特别的名字MINI派。

神秘的是MINI派的开发商北京森菲克斯科技开发有限公司只是一家以技术开发服务、计算机技术等为主营业务的公司，成立时间也和拿地时间都在2006年，此前并无房地产背景。而且仅能在北京市工商局网站找到其年检信息，其他信息一概没有。

MINI派的土地性质也是工业用地，规划的是“生产研发中心”，但是现在却变身850套酒店式公寓对外“认租”。而在MINI派的宣传页面中，预售证一直处于办理中。

工业用地“变性” 生产研发中心变公寓

大兴亦庄线地铁荣京东街站出来后，往西300米，道路北边是亦庄传统的住宅区，南边则多是以研发为主的工业区。而一幢外形酷似“π”的建筑就耸立在道路南侧，但是已经封顶的楼没有任何标识，周围被一大圈围墙围住，仅有几个工人在楼前忙碌着。

“轻轨直达，坐拥城市时间线；便捷生活，咫尺之间”、“20—40平米精装单位，随您任意组合；宁静繁华，转瞬切换”，MINI派北面的围墙贴着一排长长的广告。但是外人根本无法把这栋8层高的楼跟住宅公寓联系起来，尽管他对面就是亦庄传统住宅小区上海沙龙。

2006年北京森菲克斯科技开发有限公司拿下一宗编号“开发区33M2”的工业用地，此宗地块占地面积13316.8平米，位于亦庄核心区域荣京西街33号。

根据北京市规划委员会2006规（开）地字0050号及2007规（开）建字0047号显示，其用地规划和工程规划都是“生产研发中心”。

但奇怪的是，目前该项目却被分割成20—63平米不等的酒店式公寓，正以“MINI派”的案名对外“认租”，认租期限是“20年”，定位是小户型、低总价精装私人工作室。

资料显示，MINI派一共分4栋楼,有800多套房源,每栋8层(1、2层为底商),每层31户，总建筑面积31500 平方米，采取精装修交房，工业用水用电。从2012年11月开盘截止2013年3月14日，成交均价为13000元/平米。远低于周边楼盘的价格。

但是早在2008年7月12日，该项目就以Lomo Studio的案名“开盘”，定价为8000元/平方米，入住时间2009年10月1日。不过到了时间并未入住，反而在 2010年3月、2010年9月底、2010年11月18日、2011年3月21日、2011年11月，该项目又以亦π空间的案名多次开盘。

而且据北京市住建委施工许可证信息查询，[2007]施[经]建字0053号、[2011]施[经]建字0104号文得知，其施工许可证在2007年8月30日、2011年11月11日分两次拿到。两次合同开工日期为2007年7月23日、2011年4月20日，竣工日期为2008年8月5日、2012年5月29日，而工程名称都是“生产研发中心”。

神秘的开发商

而更令人奇怪的MINI派的开发商北京森菲克斯科技开发有限公司，此前并无任何房地产开发背景，而且非常神秘，能找到的信息非常之少，连售楼处的工作人员都不清楚。

据网易房产在北京市工商局网站查询得知，其是一家成立于2006年07月28日，注册资本5200 万元，法定代表人、负责人都是曾谦辉，以技术开发服务、计算机技术等为主营业务的公司，唯一与房地产相关的是建筑材料、物业管理。并未提到其有房地产开发资质。

而且其2011年、2012年年检的信息未做变动，注册资本、经营范围一样。而其注册地址北京市经济技术开发区隆庆街18号豪力大厦A座317室，也是其售楼处所在大楼。

“这家不是开发商，是科技公司注册的一个科研楼，五证都不全，没有土地证，预授权证，违法销售，随时政府可以强拆。大家不要上当，2010年就开始卖这个房子，至今也没卖出去，以前不叫这个名字，重新改个名字，换汤不换药。大家擦亮双眼！”一位知情网友发帖称。

无产权无销售证 以租代售风险“隐存”

MINI派与其他住宅项目最大的不同点就是，MINI派只能以认租的形式“购买”，双方只签订认租合同，认租期限“20年”，而且必须一次性交完全款，不能贷款，而且没有产权证。

“我们就是以租代售，但都是合法的，我们有四证，而且都是国家认可的，我们是整个项目有产权证，但是每个独立的单元没有，”当记者问到产权时，MINI派置业顾问陈某称。并拿出，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》给记者看，但其拒绝了记者拍照的要求。

而记者在认租合同中看到，认租期限为二十年，自房屋交付之日起开始计算，前述认租期满，租赁自动顺延至2056年11月30日（即该物业现土地使用权期满之日），顺延期间免收租金。当记者想拍照回去仔细看时，却被拒绝。

但当记者询问如果开发商倒闭后，房屋产权被偿债，20年以后的租约如何保证时。陈某称：“法律有规定，必须优先考虑租户的要求，必须等你完成租约，债务方才能拍卖房产，只要你不同意，债务方是不能收回房子的，我们咨询过律师”。但当具体问道怎么保证时，陈某却并未回答。

至于为什么租期只能是20年，后面的期限采取顺延的方式？据一位知情人士透露，主要是因为国家法律规定租期最长只能是20年。

“租房款是一次缴清，不能贷款，也不限购，我有一个客户一次买了8套，很多都是买来投资的，”陈某称。至于为何不能贷款，却并未解释。

“我们总共850套房源，目前只剩下200多套了，从去年11月开盘以来，特别火爆，从我手里就已经卖出200多套。”陈某称，你要不今天先交2万定金，我先把房子给你留着，定金随时可以退。尽管陈某有点紧张得结巴，但是语气中还是非常坚定，一直催促记者赶快交定金。

不过定金可退的说法并不符合现实。据购房者李女士向网易房产透露，“随时退订金，根本就是骗人的，自己之前交了四万元定金，因为我发现认租合同只能保证我前20年的权益，后面的根本无法保证，所以不想买了，但是现在开发商不退订金给我”。

“我给亦庄房管局打电话投诉此事，但是却被告知，房管局已经处罚过开发商，房管局也没办法。”李女士说道。

“MINI派没有销售证，没有产权，只是租赁合同，没建起来就销售，这种做法开发商不心慌吗？不怕有人管理此事！”一位知情网友评论道，开发商资金不足、总是停工，13年底能交工就不错。这个盘有好几年了，因为是全款，等于买房一样，套进一个是一个，退是不可能的对这个盘一点没看好。

记者就此事致电北京市住建委，对于工业用地是否可以转变为住宅用地，并出租其上的物业，对方表示要看有没有审批过。但是对于能否将工业用地项目变成公寓分割出租，对方称要看其有没有产权证。

而据一位业内人士透露，工业用地转变为住宅用地，是属于土地性质变更，需要补交土地出让金，之后可以出售，并且房子有单独的产权证，而不是只能出租。

随后记者就此事致电北京市国土局亦庄分局，对方以要采访必须先联系局宣传部门，但是截至发稿前，亦庄分局宣传部的电话一直无人接听。