网易房产讯 何伟（化名）急了，因所购买房子只差3个月即达到免交契税的年限，前一周他还在说服卖房的业主签订延期过户的合同，现在他又开始打电话让房主赶快过户，因为新“新国五条”细则规定的出售住房按差价“20%征收个人所得税”的规定一旦实施，他将要为此多缴纳约20万的税款。
从总额1%到差价20% 相差20万
随着租房租金一路上涨，加上北京房价“涨多跌少”，何伟终于下定决心买房，并在2月份定下了潘家园的一套45平米的一居室，总价160万。再过3个月，房子才能满足“满5年免征营业税”的条件，何伟就极力说服原房主签订了一个延期过户的合同。
何伟和原房主在合同中约定，等到6月份房子满5年再过户，从定房到过户期间房子不能涨价，何伟不能弃买，违约方赔偿对方30万元，同时期间增加的税费由何伟缴纳。签订合同之后，何伟一颗悬着的心落了地，以为房价涨跌暂时和自己都没关系了。
但没过几天，“新国五条”细则出台了，“出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”让何伟如鲠在喉。
何伟刚购买的房屋是某单位的“福利分房”，在北京市有大量的此类房产存在。在5年前潘家园区域的房价已经接近2万元/平米时，原房主拿到这套一居室才花了约50万元。
“原先50万，现在160万，如果按照差价20%征税，我这一项得交20多万，虽然没了5.55%的营业税，但交的稅可是多了”，何伟吃惊于这一项税额之大。
征收个人所得税原先亦存在，按照“房价差额20%”或“总房价1%”征收。由于北京房价上涨较快，在实际操作中绝大多数人选择按后者缴纳。以何伟刚买的房子为例，按差额缴纳需要交22万元，但按总额1%缴纳，只需交1.6万元，相差了20.4万元。
“有规定房子满5年可以免征个税，但必须是房主唯一住房，到现在满5年还能是唯一住房的，北京能有多少？”何伟的房子不满足条件，所以他很担心这条政策很快实施。
尽管在实际调查中有中介表示仍旧可以做“阴阳合同”，通过此途径何伟也需要缴纳的个税可以下降近一半，但依旧要缴纳超过10万元的个税，而且随着有关部门的查处力度加大，办理“阴阳合同”的难度也越来越大。有机构人士表示，与高风险对等的高收益可能会促使更多人为办理“阴阳合同”铤而走险，这是不同政策调控出现碰撞的结果。
不过，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对网易房产表示，按照以往的经验，以营业税免征年限改动为例，在国家出台相关调控政策之后，税务总局总会跟进出台可操作性的规定，比如免征条件、税基依据等，不过本次国税总局尚未出台相关规定，也希望有关部门在控制房价上涨的同时也能考虑自住型住房的合理需求。
为避缴20%个税 北京中介成“夜店”
“在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期”，伟业我爱我家副总裁胡景晖预计，这在房价上涨过快的区域将尤其明显。
3月2日，“新国五条”细则出台的第二天，新政的效力首先在中介不断响起的电话铃声上体现了出来。“整个周末，经纪人的手机都响个不停”，据伟业我爱我家统计，打来电话的有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%的征收”的相关话题；另有近10%是咨询是关于“二套房首付和贷款利率提高”的相关话题。
“新政出台后，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量环比前一日增长了近三成；新增房源委托量增长了近四成”，胡景晖表示，我爱我家4008咨询热线处于超负荷运转状态。
“政策具体什么时间开始执行”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税”多数人都是问这两个问题。
“买卖双方都迫切希望达成交易”，一位中介员工介绍，为此，他们在资质核验、成交网签、贷款审批等各个交易环节制定应急预案，以加快实现交易，“有意向购房人可以边核验边看房，我们全天上班”。
记者了解到，虽然买房的、卖房的都希望快速达成交易，但双方思维不同。一些卖房者担心一旦“征税20%个税”的规定实施，部分无力承担高税负成本的购房者将会转向新房市场，“房子会不好卖”。
而在一些购房者看来，在北京这样的城市，二手房市场上购房者承担交易环节的所有税费是行业“潜规则”，即使房子因此而降价，但购房者的税负却增加了，算下来总的购房成本还是会上升。
形象而言，卖房的关心“我能到手多少钱”，买房的关心“我得掏多少钱”，中间的差额就是各种税费。按照一些业内人士预计，新政会是“中间的差额”变大，但买卖双方的“荷包”都会变小。
据北京市住建委的数据统计，2013年2月份北京新房住宅共实现成交5491套，二手住宅成交10123套；2013年1月份，北京新房住宅（不含保障房）成交10897套，二手住宅成交19561。二手住宅成交量已经连续数月超过新房成交量，加上北京新房供应80%以上集中在5环外区域，这导致北京市二手房需求旺盛，同时对政策的抗性，以及所有税费转嫁到购房者的可能性居高不下。
购房者成为“最纠结的人”。
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道路堵，是因为前方路边的朝阳区办理房屋过户的第六税务所。为了赶在政策“末班车”前实现网签过户，昨天傍晚6点，就有买房人过来排队。从业十几年的经纪人称，这是他迄今见过最火爆的一次。
“国五条”细则出台后，不少二手房业主心里没底儿，纷纷通过各种渠道打听行情，更多的人为了赶搭政策“末班车”而提前“上车”。周末两天，京城二手房市场上演了加紧签约、着急过户、主动看房、降价出货的着急场面。“新政”出台后本市首个开盘的项目也被一日抢光。
本文来源：网易房产
作者：房涛
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