网易房产讯 自2月20日“国五条”出台至今，已经过去将近一周时间，不过网易房产实地调查发现，无论是在新房市场，还是在二手房市场，北京房价上涨的预期都尚未改变。相比年前，房价上涨幅度虽有所降低，但更大因素来自购房者对房价的承受能力，而非调控新政所致。新一轮政策的影响可能需要等到细则出台。
新房涨价预期不改 部分项目调整推盘节奏
“不涨价就已经算降价了”，当被问及是否会继续调高售价，多个新房项目的销售人员和二手房经纪人不约而同地对记者如是表示。
“买这一期更合算，280万能买一套三居，你等下期开盘，买个两居最少也得240万”，通州区K2·玉蘭湾售楼员王鹏（化名）告诉网易房产，该项目在3月中旬将会推出新房源，不过价格会上涨1000元/平米左右，而目前该项目的售价已经在2.3万元/平米以上。
尽管“国五条”出台意味着新一轮楼市调控即将来临，不过K2·玉蘭湾的销售大厅里仍旧坐满了人。据介绍，上期在去年12月份开盘，目前所剩房源不多。“给你推荐的那套三居，就剩一套了，再犹豫你真得买下期了，不过价格肯定要（上）调”，王鹏说。
据亚豪机构统计，2013年1月份北京楼市成交均价为22690元/平米，环比前一月上涨约9%，同比2012年1月则上调了25%，不过1月北京商品住宅成交12311套，仍维持在高位。
统计数据显示，从去年中市场回暖之后，北京楼市的月度成交均价或周成交均价就很少下降到2万元/平米以下，而在1年前，成交均价一直徘徊在1.9万元/平米上下。尽管上周成交均价再次回落到19989元/平方米，但更多是因为2月份入市项目数量剧降带来了成交结构变化，而12月份入市的项目多在清理尾房所致。调控的威力更多停留在心理上。
在上述项目销售中心，“万达广场落户通州”等利好消息和销控表一起陈列在显眼位置，对于购房者而言，在调控细则出台前，区域配套提升等利好消息的影响要比调控带来降价的风险更具说服力。
一位前来购房的人士表示，现在已经对大幅降价不抱多大希望，反而更担心房价上涨，因为房价在过去两年下降的幅度在近半年时间内很快就被填平了。等，就意味着风险。
在被看作北京房价风向标的通州区，K2·玉蘭湾并非涨价个案，合生·滨江帝景、京贸国际城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、华业东方玫瑰等大型项目无一不传达了涨价信息。合生·滨江帝景的价格更是从去年9月份新开盘的1.65万元/平米左右，在12月份涨到了2.2万元/平米左右。而在7个月前，该项目还在担心近1.7万元/平米的开盘价格会不会高了。
“下一期4月份开盘，还没定开哪些房源，也没定具体价格，不过可能会提到2.3—2.5万元/平米”，置业顾问小崔告诉记者。当记者对该项目不到半年涨价超过5000元/平米提出疑问，小崔表示上期房源已经所剩不多，“这个价位购房者还是能接受的，早买早赚”，并继续表示预计在下期推出的两居房源已经有几十个人在排号。
而一向对涨价较为“收敛”的华业东方玫瑰预计售价也小幅提升，不过销售强调1.75万元/平米的均价目前还是参考价，具体价格得等到3月中旬开盘时才确切。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前的房地产市场已经成为“政策市”，“短期市场”的特征明显。包括前述的合生·滨江帝景，以及大兴区的金融街·融汇等项目已经调整推盘节点，以待政策影响力度有更为明显的表现。
中介眼里二手房仍是“好市场”
“年后最好的一天我们区5个门店成交了25套”，链家地产的经纪人小吴告诉记者，区域经理每天都会给他们发“战报”。统计显示，在“国五条”出台的前后一周之内（2.18-24日），北京市二手住宅成交2814套，又恢复到了春节假期前的水平。
“经理说‘你们都在店里干嘛，都出去拉客户，现在这么好的市场还不出去’”，小吴向记者展示的短信中提到，之前一天小吴的同事刚刚从一个小区内拉了两个客户，“看着他们像买房的，就直接去问。”而在记者停留在该中介门店不长的时间内，已经有超过4波购房者询问。
小吴向记者展示了位于朝阳区管庄某小区的一套三居室，标示信息显示，该房源在1月份开始挂牌，最初总价为310万元，在春节前挂牌价涨到了325万元，在上周又调整为330万元，单价已经涨至2.8万元/平米以上。小吴计划向记者推荐另一套房源，但他们的内部系统显示该房源前一天刚刚被下定。
小吴带记者去看了另一个小区的一套两居室，单价约3万元/平米。当记者询问是否可以降价时，小吴表示可以试着问下房主，因为这套房看的人多，但进入实质“谈判”阶段的还没有。在进入房屋大约20分钟之后，小吴的同事打电话过来说有人要看这套房，让小吴交回钥匙。
在去看房途中，记者看到在去年初的中介倒闭潮中被波及的一些小型地产中介公司，又开始大力度在沿街“摆摊”推售房源，另一些不知名的小中介也开始“冒出来”。
在房价疯涨期，有业内人士质疑中介推高房价。小吴说，高总价确实能带来高佣金，不过如果成交不了，或者拖的时间太长被其他人“翘客户”，付出的功夫就白搭了。一般情况下都是业主主动提价，只有当一些经纪人手里有“不愁卖”的房子时，部分经纪人会建议房主提价。
此外，目前在出售二手房的业主中，有相当一部分是计划改善居住条件，也就是“卖一套、买一套”，这种需求结构也对二手房涨价起到了传导作用。“有个客户名下只一套房，他想换大点的，就必须等这套房确定能卖掉了，他才去买相中的房子，就老在纠结：怕想买的房子涨价，又怕自己的房子卖亏。结果那边的房子一涨价，这边挂牌卖的房子也得跟着涨”。如此一来，有“参照标准”和实际利益影响，二手房对政策的“抗性”就增加了。
21世纪不动产的初步调查显示，目前65%左右的买房客户表示不受影响，仍然按计划买房，25%的客户说要先了解一下具体的政策内容，而决定暂时观望的客户只有10%左右。“当前购房的客户基本都是自住，由于之前的调控政策对房价的抑制效果不太明显，大部分购房者对新‘国五条’降低房价不抱强烈预期”，21世纪不动产分析师张磊说。
“国五条”中的扩大房产税试点范围和加强限购被认为是两大亮点，但对于北京而言，全国最严的五年纳税的限购条件，以及业内人士预计房产税不可能在社会关系更为复杂的北京较早试点，都使得在调控政策细则出台前的北京楼市尚未对新一轮调控做出明显反应。
本文来源：网易房产
作者：房涛
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