尽管已经进入一年中最舒服的季节，但北京楼市依旧“猫冬”。
迎来了史上最少开盘数量的9月，无论是购房人还是开发商都实在难将其与火热的黄金期联系在一起。二套非普通住宅首付比例上升到80%、商住遭遇绝杀、甚至连首套基准利率都要上调，外加租购同权组合拳出击，量价齐跌成为市场常态。
“2月过完年，这两个月购房人手头钱不多，政策不明确；6-8月天气太热，大家还在观望；到了年底开始年终总结，没时间，所以就出现了金九银十。”一位开发商向网易房产追溯最初金九银十来源时说到，在政策平稳期时，人们购房的行为受天气影响很大，但现在的情况是，“政策不行，就没有金九银十，政策给力天天是金九银十”。
政策的收紧加剧了购房人观望情绪，这一情绪又直接反映到开发商的销售额上。易居研究院数据显示，2017年8月，30家A股房企新建商品房销售面积为516万平方米，环比减少25%，同比减少33%。二季度政策的持续收紧，使得开发商不得不重新计划推盘节奏。
摆在台面上的政策让买房人望而却步，看不见的“潜规则”对开发商时刻绑上紧箍咒。北京、上海的预售证就是悬在开发商心头的一块大石，尽管此前中骏天宸已经拿到一张13.5万/平的预售证，但政府对价格的管控依旧严格。
“现在市场上推的盘一部分是已经有预售证的持续销售，另一部分就是开发商跟政府沟通后，以政府认可的价格拿到证，往往后者一经入市就会被抢光，因为价格太合适了”，一位北京豪宅开发商对网易房产说到。
预售证红线依旧存在，但未来这一现象会被项目“限价”逐渐取代。与销售端的价格管控不同，未来的趋势是从土地出让开始就限制未来售价。目前，北京新出让的宅地90%以上都对未来住宅交易平均价格和价格上限做出规定，这些限价地块也构成了未来北京2-3年内的新房供应主力。
顶着最冷清金九银十头衔，但开发商依旧想趁着这两个月“走走量”。“从年初到现在，9、10月份已经进入相对企稳，新平衡的阶段，对成交量谨慎看好”，懋源地产总经理助理兼营销策划总监刘强说到。
尽管与往年相比今年可能不会出现火爆景象，但一些推盘积极的开发商认为当下是购房的窗口期。中原地产总经理任莉表示从市场连续监测的两个月数据来看，成交量从认购开始计算已经开始回升，上半年官网的蓄客积累应该会在三季度爆发。
北京一国企开发商副总经理表示，前两年都没有“金九银十”，但是今年“金九银十”肯定是最好的窗口期。现在的房地产周期比较快，以前两年、一年调一次，现在有可能半年一个周期。
“上半年现金流没有回来的开发商，这个时候不敢涨价，但是未来共有产权、各种70年产权自持的商品房、不能销售的商品房占用了大量的稀缺土地资源，未来商品房只会越来越稀缺”，这位开发商认为政策的调整反而让商品房越来越稀缺。
“窗口期”的概念不仅体现在购房数据的变化上，也体现在开发商为了回笼资金打出的各项促销政策。
居理新房数据研究院主任阳洋指出，在9-10月房源供给量增长的情况下，开发商为了在年底之前完成业绩指标，通常会采取各式各样的营销手段，包括特价房、限时折扣、优质房源，在今年这个冷淡的市场环境下，开发商一定会加大促销活动力度，以加强购房者的消费信心，甚至会出台一些类似首付分期的金融政策，促使消费者订房，因此不管市场环境如何，开发商的促销政策也能吸引不少犹豫中的购房者。
在预售证价格管控和限价地出让的双重夹击下，2016年火爆全年的豪宅如今低调不少。“现在开发商只能试着跟政府沟通，跟着政府节奏走才能走一些高价房”，一位豪宅操盘手这样说到。
其实从数据上看，不禁让人怀疑金九银十的伪概念。链家数据显示，2014年9月份，北京二手房市场成交惨淡，环比下降19%，但10月份因为“9.30”政策调整，交易量明显上升，环比增幅达到128%。2015年9-10月表现也并不出色。2016年10月份，因为9.30调控成交量大幅下降。
“其实金九银十就是开发商造出来的概念，就像现在什么节都能给你过成情人节，政策频调时期，不管是买房子还是卖房子都只能跟着上面走了”，一位负责新房渠道的营销人说。
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本文来源：网易房产
作者：张心梦
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