终于找到了绝杀地王狠招 “限房价竞地价”+竞建出租房

文/张心梦

政策对楼市渐成合围之势。

“限房价、竞地价”。昨日，北京放出大招，传言终于成真。

“这就是换汤不换药，把原来配建自住房换成租赁了。”一位不愿透露姓名的开发商向网易房产表示。

作为最长断供后首批入市地块，一经挂牌就受到广泛关注，加之紧随其后的930新政又为其增添了更多的不确定性。

官方对于交易规则的调整是这样描述的，“当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。

同时，原定于11月2日入市的四宗土地被延后至16日，推迟的两周或许是为制定细则争取时间。“毕竟具体价格、租赁占有比例都需要重新考虑”。一位有意向参与此次竞拍的房企表示。

“限房价”一说已有传言，早在土地一经挂牌，就有知情人士向网易房产透露限售价将成为北京土拍的新标配。（详见《北京挂牌土地背后的秘密 新政的雷劈完了吗？》）。只是当时有人不肯相信政府真的会出台如此严厉的政策，如今靴子落地，开发商该上演怎样一场内心戏？

“新规定挺无语的”，一位开发商对新的拍地规则表示出无奈。

作为应对政策的办法，“成本”成了关键词。

“在严苛规定下，房企拿地的逻辑也变得截然不同，现在开发商只能考虑一件事——降成本”。之前某地王项目中层负责人表示。

亚豪机构市场研究总监郭毅的分析也印证了这一点。“地价和售价都限制住了，不同开发商的人力成本、产品成本、开发成本，营销成本，包括融资成本都有所不同，所有这些成本加起来，还要保证合理的利润空间，将能接受的价格上限锁死”。

新政让之前所有疯跑的开发商都感受到深深的凉意，但是成本较低者还有继续跑下去的可能性。

如果说从拍地到卖房是一个复杂的公式，那新规定就让这个公式变得简单起来。

90/70限制了房子的面积，加上限售价，一个结论可以马上得出：项目未来的销售额都可以确定了。

“开发商以后要干的活儿就少了”。一位业内人士感叹。

地王模式下的开发商要做的事太多了：产品升级、营销创新、降低成本、嫁接增值，如今都不用了。在新模式下，各种条件都被固化了，包括开发商最关心的售价和收益。简单到真的只需要建房卖房即可。

也有人提出，让企业自持商品房用于出租会对房企的综合能力提出更高要求。对此，已有开发商明确表示，“我们是不可能做出租房源的，根本算不过账来。”业内人士指出，房企有可能将这部分业务外包给代理公司，不可能把自己变成中介。最后怎么执行，只能看各家具体办法。

开场之前，北京用一记绝杀彻底封住了地王可能性。开发商无语也好，怨念也罢，过后只能适应裁判规则找到一条新路子。