房产还值得投资吗？小编仔细算了算，吃了一惊，以后还得过得再仔细点。
有人说未来240天是买房窗口期，身边也有一些朋友在探讨买房、换房。近期北京市场上出现一些优惠幅度较大的楼盘，除了上期文章小编提到的几个项目，还有直降5000元的金色漫香苑，均价下降超3000元的金域东郡，推出零首付的珠江四季悦城等项目。
小编横向对比了一下，价格确实很诱人，但算了算帐又觉得很惊人：投资购房还有多大的盈利空间？
多说一句，小编计算的是投资购房，如果你是自住需求，还是尽早购买吧。劝买的因素主要有几个：
通货膨胀，小时候票子是一毛一毛的花，现在终于把票子数毛了，打个车一张毛爷爷都没了，钱越放越不值钱（钱不多的时候）；
位置，小编入行的时候踩盘去的是4环，5环已经算很远了，现在呢？上周刚去了延庆。
资源不均，北京是国家中心，教育、医疗、基础设施……除了空气多是全国最好的，人也是市场经济的要素之一，往具有优势、高效的地方集中是正常的事情。
那么投资购房呢？之前的10年间全国人民都患上了“买房焦虑症”，房产成为大多数家庭的主要资产。从大环境方面考虑，经济增长要依赖房地产，地方财政要依赖房地产，刺激消费要依赖房地产，这都是实话。
不过万科等企业已经展开行动来应对房地产行业天花板的到来，据兰德咨询预计，大约到2017年房地产行业就会从增长高峰期下行。有人预计因为经济机构调整、老龄化等因素，这个时间会被提前。
小编在思考，当房地产结束了疯涨，投资购房终归有回到正常的一天，同时小编不太同意崩盘说，而是认为这个过程可能是个“温水煮青蛙”的软着陆过程。
小编计算了一下最近比较火的3个项目的投资回报率。有几条计算规则：
1、没有考虑快进快出的全款炒房方式，用了贷款杠杆，利率按商业贷款、基准利率计算，商住房贷款年限以5年、20年两个持有时间计算，自住房按6年、20年两个持有时间计算，不提前还款。
2、根据北京二手房交易潜规则”，卖方不承担交易费用。
3、商住项目的租金参照周边项目，选取了既不是很高，也不低的价位。
4、利率、租金、价格等数据均采用了目前的数据，为静态数据计算。因为预测5年、20年之后的房价，小编也做不到啊。
案例一、常楹公元·自由派
有住宅房源和商住房源，商住房源有37平米、57平米两种户型，有部分特价房源约2.65万元/平米。
以57平米的户型为例，总价为约151万元，首付最少50%，暂按首付76万元，贷款75万元计算，持有5年的总购房成本（包含房款、利息支出、契税）为170.895，持有20年的成本为215.23万元。
这两个持有时间点分别要多高的价格才能收回成本呢？持有5年对应的房价是3万元/平米，持有20年对应的房价是3.96万元/平米。
从租金回报来讲，投资收益率更低。常楹公元57平米一居室的月租金大概为3500元，物业费5年内的平均数约为5元/平米/月，暖气费30元/平米。一年的净收益不到4万元。收回成本需要57年（只有50年产权）。
案例二、紫晶七星广场
紫晶七星广场目前主要在售的是Loft户型，价格预计为4万元/平米。这个价格在回龙观地区是很有吸引力的。
以60平米的Loft户型为例，总房款为240万元，首付需要120万元，贷款120万元，契税3%是7.2万元。
紫晶七星广场的业主需要多高的价格才能收回成本呢？持有5年对应的价格是4.46万元/平米，持有20年对应的价格是5.7万元/平米。贷款20年靠收租金要用71年才能收回成本。
案例三、东坝自住房项目
自住房是目前北京楼市最火爆的，申购总户数超过了20万户，其中应该有部分投资者。小编见过几个奇葩案例，其中一家到现场审核资料的环节，连项目位置在哪还不知道。
东坝金隅汇景苑的售价是2.2万元/平米，这个价格比去年该区域成交的地块楼面价都低。金隅汇景苑最小的两居室户型是81平米。因为自住房在5年不能出售、出租，加上封顶到交房的时间，小编把最低贷款年限定位6年。
东坝金隅汇景苑是位置最好的自住房之一，投资一套81平米的户型要卖多少钱才能收回成本呢？持有6年对应的价格是2.6万元/平米，持有20年对应的价格是3.5万元/平米。
目前东坝社区环境稍好的小区二手房卖2.6万元/平米应该不是问题，甚至卖3.5万元/平米也有可能出手，不过按正常的工期计算，市场上最早入市的第一批自住房转为二手房至少要等到2020年以后，这个时间点正好是《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》颁布30周年，也意味着房地产行业经过了30年的发展，万科口中的“下半场”应该真正开始了。
当然，畸形的经济结构、缺少投资渠道、政府财政需要等因素都会推动地价上涨，只要地价上涨，房价就没有大跌的可能性，不过当房地产企业的利润率也呈现下降趋势的同时，投资购房的回报率是不是会下降的更快呢？
诚如任志强所说个人购房者从过去的房地产高速增长中获得了比开发商更高的利润。但风险一旦来临，恐怕个人购房者抵御风险的能力是无法跟开发商抗衡的。
本文来源：网易房产
作者：一线小编
责任编辑：
王晓易_NE0011
