拆解北京Q1不动产趋势：写字楼租金降幅持续收窄 商业不动产REITs提速

4月16日，戴德梁行举办“焕春 共融”——北京公司2026年第一季度发布会。在全球经济环境复杂多变、国内政策环境持续优化的宏观背景下，国内首批商业不动产REITs正式启航，消费市场稳步回暖，文商旅融合发展进程持续提速。本次发布会聚焦商业不动产行业前沿动态，集结公司多位资深专家与行业重磅嘉宾，围绕行业新政、写字楼市场、城市更新、商业不动产REITs、文商旅体融合、资本市场等行业核心热议议题，深度拆解市场发展趋势，为行业发展传递专业前沿洞察。

戴德梁行北区董事总经理胡峰为本次发布会发表开场致辞。他指出，2026年是“十五五”规划的开局之年，中国经济发展正全面向高质量发展转型。在此宏观背景下，商业不动产各板块供需格局正持续改善，叠加利率环境利好，不动产投资市场活力有望稳步提升；办公楼市场则将正式迈入深度运营时代，专业服务与价值运营的核心价值愈发凸显。

在主旨分享环节，戴德梁行多位专家从多元维度出发，系统拆解当前商业不动产市场的核心命题，输出权威专业的市场研判。

戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东深度解析了2026年一季度北京写字楼市场走势。一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。全市甲级写字楼平均租金环比下降2.6%、同比下降11.8%至每月每平方米人民币200.31元；五大核心商圈平均租金环比下降1.3%、同比下降11.9%至每月每平方米人民币232.95元。

需求端方面，受春节假期效应影响，市场租赁需求整体表现平淡，叠加部分企业大面积退租的影响，一季度全市甲级写字楼净吸纳量仅为13,891平方米，五大核心商圈净吸纳量不足百平方米。

空置率方面，北京写字楼市场整体空置水平较上季度保持平稳。全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点、同比下降1.4个百分点至15.79%；五大核心商圈空置率与上季度持平，同比下降0.4个百分点，降至10.37%。

全市甲级写字楼租金及空置率

数据来源：戴德梁行研究部

魏东表示，2025年至2026年一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，市场整体以存量去化为核心，空置水平保持平稳，租金下行幅度持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价，个别商圈租金率先呈现企稳态势。政策加持下的新兴产业成为租赁需求的核心增长极，生物医药类企业租赁表现活跃。她同时预判，2026年下半年北京写字楼市场预计将有约130万平方米新增供应入市，届时市场或将面临一定的去化压力。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝现场带来商业不动产REITs首批申报的亲历复盘与深度解读。他表示，自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策正式落地以来，市场反响热烈，短短三个月内已有17单项目完成申报，拟发行规模超600亿元。这一进展标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段，是盘活存量资产、构建房地产发展新模式的重要举措。作为连接实体经济与资本市场的桥梁，商业不动产REITs既为持有企业提供了市场化的退出与再融资渠道，也为广大投资者带来了具备稳定分红、抗通胀属性的优质资产。

戴德梁行北区商业部主管孟祎分享了城市更新领域的发展逻辑与实践路径。她表示，城市更新已突破单一物理改造的局限，全面迈入空间融合、功能共生的高质量发展新阶段。根据北京“十五五”规划相关要求，未来城市更新将围绕区域综合更新、宜居环境提质、产业空间升级三大核心方向纵深推进。当前行业发展进程中，如何实现网红流量向长效经营转化、平衡公益价值与商业效益、兼顾修旧留存与活化利旧，已成为城市更新领域亟待破解的核心痛点。她强调，城市更新的核心在于长效运营，唯有坚守长期主义理念，整合多元空间业态、丰富场景内容、落地精细化运营策略，才能真正激活城市存量资产价值，助力城市实现有机更新与可持续发展。

随后，戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天以“文旅+百业——区域发展的新方程”为主题发表主旨演讲。他表示，当前城市发展已从单一的空间建设，加速迈向以内容运营、消费场景打造与区域价值重塑为核心的综合发展阶段，文商旅融合正成为激发区域活力、塑造城市品牌、带动产业升级的核心引擎。通过将文化资源转化为可感知的沉浸式场景体验、将商业功能有机嵌入城市公共空间、将旅游流量沉淀为消费增量与长期人气，文商旅融合发展不仅能有效提升片区吸引力与综合收益水平，更能推动城市存量空间焕新、促进就业与消费双向联动、提升城市功能复合度，为区域高质量发展注入持续动能。戴德梁行研判，未来城市区域竞争的核心，已不再是资源与土地储备的比拼，而是围绕“内容、场景、运营、流量”构建的系统性能力的较量，文商旅融合将成为带动区域价值全面跃升的核心路径。

在圆桌对话环节，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾，北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝，携手中邮保险不动产投资经理郭实、ESR中国商业投资及基金管理部负责人薛昌祺、泰康资产股权投资中心执行投资总监张钰才等行业重磅嘉宾展开深度对话，围绕资产管理、运营优化等核心维度，分享了头部机构的一线实战经验与前瞻布局思路。

杨蕾表示，2026年一季度北京商业不动产大宗交易市场活跃度偏低，市场整体情绪偏谨慎。从业态结构来看，长租公寓、保障性租赁住房类资产成为交易主力，受到投资机构的高度青睐，配置意愿强劲。她同时预判，2026年二季度，随着核心资产定价逐步企稳、大额交易项目持续推进，北京大宗交易市场有望迎来标志性项目落地。