马年京房市场开局良好，刚需发力多点率先回暖

2025年12月24日，北京市推出新一轮政策优化举措，对住房限购政策、公积金贷款及商业贷款政策进行优化调整。北京链家研究院数据显示，政策落地两个月以来，市场反应积极。今年1至2月份，全市二手住宅市场呈现总量平稳、部分区域价格回升的良好开局态势。

1-2月交易总量突破2.3万套，市场活跃度总体较高

2026年1-2月，北京市二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年1-2月平均网签规模（2.1万套）两千余套，从网签角度看，市场交易热度较高。

相较2025年，本年度1-2月网签数量略有下滑，但需要考虑两方面因素：一是2025年一季度基数本身较高，存在一定扰动；二是从签约规模角度来看，实际本年度1-2月三方协议签约量同比增长5%以上，但受春节偏晚影响，三方协议尚未完全传导至网签统计，这一因素会使得2月网签偏低，而3月则会相对偏高。

价格总体稳中有升，部分区域价格有所回升

今年以来，全市二手住房套均总价上涨近10万元，1-2月涨幅近2.4%。剔除交易结构影响后，二手房价格指数上行亦接近2%。总体来看，月均价格波动幅度小于1%，未出现快速跳涨现象，价格整体维持稳定。局部来看，平原多点及副中心地区受刚需集中入市的季节性现象影响，市场活跃度较高，存在价格率先回升现象。

刚性需求季节性入市，平原多点地区市场率先启动

从市场活跃度与价格表现来看，房山、顺义、昌平、大兴等平原多点地区和副中心市场量价表现较为活跃。一方面，上述片区住房以高性价比住房为主，较为契合当前刚需群体活跃的市场特征。另一方面，近年来平原多点及副中心地区城市界面、公共配套水平持续提升，使得此类地区改善性客户更倾向于在区域内进行置换。因此，在首次置业刚需和地缘性改善客户活跃的双重影响下，此类片区交易活跃度较高。依据既往规律，预计进入二季度后，交易热度将逐步向主城区传导。

领先指标相对回升，一季度市场活跃有基础支撑

需求侧角度来看，受春节影响，今年1-2月新增客源量有所下行，但与去年同期相比较，新增客源增长仍超三成，尽管存在春节偏晚导致的高峰前置，但从趋势角度来看，一季度入市客户规模高于去年同期的可能性较大。同时，客户购房活动中，带看/成交比有所下降，显示出客户犹豫心态有所缓解。供给侧角度来看，通常待售业主更倾向于节后挂牌以减少春节期间管理成本，使得新增挂牌房源季节性减少。依据既往规律，随着节后挂牌活动的恢复，短期内新增房源数量会有小幅提高。当前，市场待售房源有所减少，部分片区可能出现高性价比房源不足现象。但此类现象更多属于短期、节点性现象，全市供求关系总体稳定。

综合来看，当前需求侧相对较为活跃，供给侧存在节点性供给偏紧现象，但这些现象将在未来一段时间内有所缓解，市场供求关系总体稳定，一季度市场活跃具有充分的供求支撑，预计一季度市场整体较为活跃。