荣盛发展三季报深度解读：亏损收窄、化债提速、新业务破局

在房地产行业深度调整与转型的关键期，荣盛发展（股票代码002146）2025年第三季度报告如期披露。财报数据与业务动态显示，公司在三季度围绕“债务化解、业务突围、资产优化”三大核心任务持续发力，不仅通过重组平台化债实现财务端压力缓释，更在低空经济等新兴赛道加速布局，叠加传统业务的稳健运营，正逐步构建起“稳底盘、拓增量”的发展新格局，也向市场传递出清晰的价值修复信号，为投资者呈现出兼具安全性与成长性的配置逻辑。

亏损收窄与结构优化并行，经营韧性持续凸显

三季报核心数据显示，荣盛发展在行业周期性挑战下，通过精细化运营与战略调整，实现了关键财务指标的边际改善，尤其是亏损幅度的大幅收窄与非经常性损益的正向贡献，成为本期财务表现的重要亮点。

从盈利指标来看，公司本报告期归属于上市公司股东的净利润为-2.31亿元，较上年同期大幅改善79.12%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-4.39亿元，同比改善60.83%，两大核心盈利指标均呈现“亏损幅度显著收窄”的积极态势。这一改善背后，一方面源于公司对结转项目结构的优化，通过优先推进高毛利项目结算，部分对冲了行业整体利润率下行的压力；另一方面，非经常性损益的正向支撑作用尤为突出，本报告期非经常性损益合计达2.08亿元，其中债务重组损益1.23亿元、非流动性资产处置损益0.69亿元，显示公司通过债务重组与资产盘活，有效为利润端“减负增效”。

资产负债结构层面，公司延续了“轻装上阵”的调整思路。截至2025年9月末，公司总资产1432.53亿元，虽较上年末下降11.44%，但资产质量持续优化。一是存货规模从年初的1107.27亿元降至950.28亿元，存货周转效率稳步提升，去库存化进程持续推进；二是合同负债从年初的351.09亿元调整至215.16亿元，主要系报告期内项目顺利结转所致，反映出公司“以销定结”的运营策略成效显著；三是因报告期内租赁合同解约优化，租赁负债较年初下降44.37%，进一步降低了长期运营成本。

值得一提的是，公司经营活动产生的现金流量较上年同期的改善38.04%，现金流压力明显缓解，资金使用效率显著提升。

重组平台落地攻坚，轻资产运营打开新空间

作为三季度资本市场关注的核心焦点，荣盛发展债务重组工作在本期取得实质性进展，通过“挚享平台”、“至启平台”两大轻资产平台的搭建，不仅可以化解近160亿元债权压力，更构建了“以轻资产运营反哺主业”的全新发展模式，为行业债务化解提供了“荣盛方案”。

根据三季报披露，公司于2025年3月启动的以股抵债方案已进入落地阶段。其中，针对酒店管理、代建运营类资产的“挚享平台”，以盛元臻享99%股权、盛筑臻享100%股权为核心资产，经第三方机构估值确认平台整体价值460亿元。公司通过出让“挚享平台”不超过20%的股权，对应化解金融及经营债权人不超过92亿元的债权，目前该平台已完成核心资产注入，部分债权人已完成债权换股权的登记手续，预计后续将通过专业化运营实现资产增值。

针对商业管理、产业新城类资产的“至启平台”也在三季度加速推进。该平台整合了公司旗下100%商业管理业务股权与100%产业新城业务股权，第三方估值达340亿元，计划通过出让不超过20%股权化解不超过68亿元债权。值得注意的是，“至启平台”的搭建并非简单的资产打包，而是聚焦“商业运营+产业服务”的核心能力输出。

从长期价值来看，两大重组平台的落地具有双重意义。一方面，通过“以股抵债”大幅降低了公司有息负债规模，优化了债务结构，根据测算，本次重组完成后公司资产负债率将下降约5个百分点，短期偿债压力显著缓解；另一方面，将优质轻资产剥离至独立平台运营，既能通过市场化机制提升资产运营效率，又能为公司培育新的营收增长点。

低空经济深耕提速，康旅协同打开第二增长曲线

在传统地产业务稳健运营的基础上，荣盛发展三季度在新兴业务赛道的布局全面提速，尤其是以美亚航空为核心的低空经济业务，通过“航线拓展+场景创新+康旅协同”的三维策略，已从“概念布局”进入“实质运营”阶段，成为公司突破行业边界、打开长期成长空间的关键抓手。

9月29日，荣盛发展旗下美亚旅游航空有限公司（简称“美亚航空”）与海南航天城低空产业发展有限公司（简称“海南航天城”）签署合作备忘录，双方将结成战略合作伙伴关系，发挥各自优势，共同推动水上飞机通航产业高质量发展。此次合作是荣盛发展低空经济布局的重要落子，标志其“长期深耕、生态构建”的战略转型路径进一步明晰，新增长极培育进程提速。

公开资料显示，作为国内首家水陆两栖固定翼机型认证运营商，美亚航空持有中国民航局91部、135部双运行资质及延伸跨水运行资质，是国内通航领域的“资质标杆”。截止目前，美亚航空已累计获批25条航线，覆盖海南16个核心作业点，构建起以三亚为中心、辐射全岛的低空服务网络。其中，西沙空中游览航线更是国内稀缺的特色通航产品，具备极高的市场辨识度。

在文旅场景方面，美亚航空在三亚湾打造的“三亚海空驿站”已成为行业标杆。该项目整合人工智能硬件展示、水上飞机飞行、新能源冲浪等功能，是国内首个“海空一体化”消费空间。未来，荣盛发展计划在文昌复制该模式，结合航天城资源推出“航天主题低空旅游线路”，填补海南航天文旅的业态空白。

此外，康旅板块自身的运营韧性也在三季度持续凸显。面对酒店行业竞争加剧的环境，公司通过“AI+运营”优化成本结构；同时，通过“文化IP +场景”创新，在河北北戴河阿尔卡迪亚酒店举办“海洋文化节”，吸引游客超5万人次，实现非客房收入占比提升，进一步增强了业务抗周期能力。

估值修复逻辑清晰，多元布局支撑长期价值

从资本市场视角来看，荣盛发展当前的估值水平尚未充分反映其财务改善、化债进展与新兴业务布局的价值，随着三大核心逻辑的持续兑现，公司估值修复空间正逐步打开。

短期来看，债务重组的持续推进与现金流的改善是估值修复的核心驱动力。后续随着剩余债权的化解落地，公司资产负债率将进一步下降，财务健康度持续提升；同时，经营活动现金流的持续改善，叠加四季度传统销售旺季的到来，公司销售回款有望进一步增长，为“保交付、保运营”提供坚实支撑。

中长期来看，低空经济与康旅板块的增长潜力将成为公司估值提升的关键变量。当前，国家层面正密集出台支持低空经济发展的政策，例如《“十四五”通用航空发展专项规划》明确提出“到2025年低空经济规模突破1万亿元”，而荣盛发展通过美亚航空已在海南建立先发优势，未来随着航线网络的扩张与场景的丰富，低空经济业务有望成为公司新的利润增长极；康旅板块则凭借规模化布局与运营效率的提升，预计2025年营收将同比增加，非房业务占比进一步提升，逐步降低公司对房地产开发业务的依赖，增强整体抗周期能力。

综合来看，荣盛发展在2025年三季度展现出“财务企稳、化债攻坚、业务突围”的鲜明特征，通过债务重组缓解短期压力，通过低空经济与康旅布局打开长期空间，正逐步从“行业调整期的生存者”转变为“转型期的突破者”。随着后续化债工作的深入、新兴业务的规模化运营，公司有望在行业转型中实现价值重估，为投资者创造长期回报。