房企大幅出清背后，是一盘更大的修复棋局

港股房企的年报已披露完毕，A股也仅剩少数房企还未发布业绩。回看刚过去的年报季，“亏”字是大部分房企的“成绩单”，包括一些龙头房企也未能逃脱“大势”，甚至出现了三位数的同比净利下跌。

但另一方面，上海、杭州、深圳等地，土地市场却已开始回温，一些核心城市的成交市场也呈现了明显修复态势，新房、二手房成交量持续回升，甚至创造了小阳春。

一边是财报“比惨大会”，一边是再次激烈的土地竞争，这或许正是出清调整的最佳时期。

一、最冷财报季：利润结转的最低谷

对于房企亏损的原因，“行业明灯”万科的总结算是比较完整的概括：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

其中，市场下滑导致结转毛利率下降是本期房企业绩下滑的最根本原因。

据克而瑞地产研究数据，2019年-2021年上半年的近三年间，土地市场高价地频出，同一地块内楼板价的纪录持续刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年为最，在克而瑞的进一步统计中，64%的高价地块均产生于这一时间段。

由于房地产行业独特的结算方式，房企地产开发业务的营收、净利润等数据更多对应了房企过往2-3年前的项目状况。

这也意味着，2023-2024年，整个行业利润都在探底——从数据上看，头部房企综合毛利率已从30%以上的高点下降至2024年的13%上下。

但也有一些“例外”：华润置地毛利率达到21.6%，龙湖集团是16%，中国金茂是15%，中海地产是17.70%，保利置业是16.4%，华发股份维持在14.32%。

这些企业能跑赢，一方面是“第二曲线”，譬如新晋“利润王”华润置地，2024年的经常性业务营业收入占比已达到14.9%，利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。管理层在业绩会上也表示，到2025年，经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上。

而另一方面是做出更积极的应变，包括“断舍离”，和精准下注。

二、及时“断舍离”：出清保现金流

相较业绩，其实滞销的存货是房企最大危机，伴随带来的不仅是重资产的堆积，更还有不良资产对财务运营的持续拖累。

更早商品化的国外房地产市场，其实就给过类似的案例。

2008年，美国次贷危机严重打击了房地产市场信心，全球市值最高的房地产企业——霍顿房屋，当年的收入锐减70%。2009年，霍顿公司的资产负债率飙升至64.5%，流动现金仅为总资产的2.3%，到期借款则高达29.6亿美元，公司实际陷入了债务困境中。

对此，霍顿房屋最先采取的措施，就是：果断打折促销清库存，保证现金流稳定面对沉重的债务压力。

回看国内房企，同样在做快速去库存的诸多努力。

去年时，龙湖集团就提出要聚焦存货去化，持续迭代升级产品，满足客户多样化需求的同时，实现积极去化。

今年，据其管理层更进一步透露，接下来龙湖的去库存，会从两方面着手：一方面会大幅提升传统行活能力，如在产品力打造、营销能力、服务标准等方面都会进一步迭代，不断提升竞争力；另一方面，基于龙湖数字化的底层能力，今年会把所有项目进行分类管理，成立一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，促进快速去化。

华润置地管理层也去年时也曾提及，房地产行业已全面进入存量时代，华润置地开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。

而招商蛇口这几年也一直在修复资产负债表，把一些不良的存货资产积极地进行处置，包括2024年财报中计提的35.75亿存货部分计提减值，也是基于把一些风险给提前释放掉。

落到实际效果上看，“去库存”的重点策略，帮助龙湖在2024年守住了销售额千亿，签约回款率也超过100%，在业绩会上，龙湖管理层坦言，“2025年的全年目标还是要继续攻坚存货去化”。

按照这样的“出清”节奏，中金公司预测未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，在2026年，房企伴随货值结构改善，毛利率可能开始修复，但结算规模料有所下行。预计未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，但2025年开始恢复强度的企业或有望在2026年-2027年开始率先呈现出业绩弹性。

三、结构调整下一步：找准城市早复苏

另一方面，“去库存”也是为了更快调整投资结构。

中指研究院数据显示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢价率分别达43.2%、29.0%、28.3%，苏州、宁波平均溢价率也在20%左右，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%（去年全年为51%）。但三四线城市仍普遍底价成交。

与之对应的市场数据，也是呈现两极分化。

过去的3月，克而瑞机构数据显示，30个重点城市二手房成交面积预计2233万平方米，同环比分别增长21%和50%，一季度累计同比正增22%。热点城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二线城市，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。

其中，北京新房网签环比涨111%、同比涨36%，二手房网签环比涨62%、同比涨35%；深圳新房网签环比增长67.5%、同比增长47.2%，二手房网签环比增长65.3%、同比增长58.3%。一线城市楼市集体“迎春”。

克而瑞预计，4月仍为“银四“成交旺季，核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等，或将延续高位震荡行情。但三四线城市成交规模将延续筑底行情。

在业绩会上，招商蛇口管理层对现下全国市场的分裂现象做出了解释：“现在的实际情况就是，一些核心城市高端盘供不应求，甚至出现摇号和抢号现象，但一些三四线城市远郊楼盘无人问津，去化困难。尤其是今年以来，北京、上海、深圳等地都拿出了很多优质的压箱底宝地，这在以前都是不会拿出来的。这些核心区域很多地方多年没有土地供应，需求一直得不到有效满足。所以只要有新项目推出，新房去化速度就较快，因此这些区域的地块成为房企关注焦点。”

想复苏早，去库存和精准补货两手都要抓。“不再以规模为导向，而是坚持精准投资”是现下仍在正常运作房企共同的战略宗旨。

绿城管理层在业绩会上就表示，绿城目前的打法聚焦核心城市，集中在安全区域，提升抗风险能力，投资布局上进一步优化。

去年全年，绿城在北京、上海、杭州、南京等18个核心城市销售排名当地前五。相应的，在2024年时，绿城继续在“北上杭3个城市全年新增货值553亿元，同时权益进一步提升到79%，同比提升5个百分点”。今年一季度，绿城中国继续在杭州、宁波、苏州、上海均有获得优质地块。

可以说，高能级城市的集中布局为绿城中国的快速回款提供了有力保障，有效支撑现金流及再投资。

还有作为少数仍在拿地的民营房企，自2022年一季度起，龙湖就启动了一系列提前“踩刹车”的动作，例如：提出要做城市的聚焦，在开发业务上做“三提三降“，主动地做一些收缩、出清、整合。

龙湖认为，只有提前踩刹车、提前收缩，才能更加从容应对缩表周期下的债务兑付。

根据管理层表述，在开发板块，龙湖仍将持续投资未来，2024年龙湖集团坚持“量入为出”的原则，持续把握优质投资机会，聚焦一二线核心城市，先后在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等高能级城市获得9幅土地，总建面83万平方米，新增权益地价51亿元；今年一季度，龙湖还在上海、苏州获取了两幅优质土地。接下来，在保障偿债的安全性前提下，龙湖还会择机获取新土地，并根据市场变化弹性供货。

一边出清积压存货，突出流动性；一边把握优质投资机会，形成“以存量换增量”的良性循环，确保盈利修复。或许，这就是未来几年内的“最冷财报季”，却也将是“稳预期、促转型”的开始，毕竟土地市场的合理控量以及持续回暖，和需求侧加快构建“好房子”标准体系，也将会逐渐反馈到购房者信心，助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。