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房企大幅出清背后,是一盘更大的修复棋局

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最冷财报季VS频繁重现的地王

港股房企的年报已披露完毕,A股也仅剩少数房企还未发布业绩。回看刚过去的年报季,“亏”字是大部分房企的“成绩单”,包括一些龙头房企也未能逃脱“大势”,甚至出现了三位数的同比净利下跌。

但另一方面,上海、杭州、深圳等地,土地市场却已开始回温,一些核心城市的成交市场也呈现了明显修复态势,新房、二手房成交量持续回升,甚至创造了小阳春。

一边是财报“比惨大会”,一边是再次激烈的土地竞争,这或许正是出清调整的最佳时期。

一、最冷财报季:利润结转的最低谷

对于房企亏损的原因,“行业明灯”万科的总结算是比较完整的概括:(1)开发业务结算规模和毛利率显著下降;(2)新增计提了信用减值和存货跌价准备;(3)非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损;(4)为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。

其中,市场下滑导致结转毛利率下降是本期房企业绩下滑的最根本原因。

据克而瑞地产研究数据,2019年-2021年上半年的近三年间,土地市场高价地频出,同一地块内楼板价的纪录持续刷新,其中,尤以2020年下半年至2021年上半年为最,在克而瑞的进一步统计中,64%的高价地块均产生于这一时间段。

由于房地产行业独特的结算方式,房企地产开发业务的营收、净利润等数据更多对应了房企过往2-3年前的项目状况。

这也意味着,2023-2024年,整个行业利润都在探底——从数据上看,头部房企综合毛利率已从30%以上的高点下降至2024年的13%上下。

但也有一些“例外”:华润置地毛利率达到21.6%,龙湖集团是16%,中国金茂是15%,中海地产是17.70%,保利置业是16.4%,华发股份维持在14.32%。

这些企业能跑赢,一方面是“第二曲线”,譬如新晋“利润王”华润置地,2024年的经常性业务营业收入占比已达到14.9%,利润贡献首次突破百亿大关,占比提升至40.7%。管理层在业绩会上也表示,到2025年,经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上。

而另一方面是做出更积极的应变,包括“断舍离”,和精准下注。

二、及时“断舍离”:出清保现金流

相较业绩,其实滞销的存货是房企最大危机,伴随带来的不仅是重资产的堆积,更还有不良资产对财务运营的持续拖累。

更早商品化的国外房地产市场,其实就给过类似的案例。

2008年,美国次贷危机严重打击了房地产市场信心,全球市值最高的房地产企业——霍顿房屋,当年的收入锐减70%。2009年,霍顿公司的资产负债率飙升至64.5%,流动现金仅为总资产的2.3%,到期借款则高达29.6亿美元,公司实际陷入了债务困境中。

对此,霍顿房屋最先采取的措施,就是:果断打折促销清库存,保证现金流稳定面对沉重的债务压力。

回看国内房企,同样在做快速去库存的诸多努力。

去年时,龙湖集团就提出要聚焦存货去化,持续迭代升级产品,满足客户多样化需求的同时,实现积极去化。

今年,据其管理层更进一步透露,接下来龙湖的去库存,会从两方面着手:一方面会大幅提升传统行活能力,如在产品力打造、营销能力、服务标准等方面都会进一步迭代,不断提升竞争力;另一方面,基于龙湖数字化的底层能力,今年会把所有项目进行分类管理,成立一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理,促进快速去化。

华润置地管理层也去年时也曾提及,房地产行业已全面进入存量时代,华润置地开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维,目前工作重点和重心已转移到库存去化。

而招商蛇口这几年也一直在修复资产负债表,把一些不良的存货资产积极地进行处置,包括2024年财报中计提的35.75亿存货部分计提减值,也是基于把一些风险给提前释放掉。

落到实际效果上看,“去库存”的重点策略,帮助龙湖在2024年守住了销售额千亿,签约回款率也超过100%,在业绩会上,龙湖管理层坦言,“2025年的全年目标还是要继续攻坚存货去化”。

按照这样的“出清”节奏,中金公司预测未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱,在2026年,房企伴随货值结构改善,毛利率可能开始修复,但结算规模料有所下行。预计未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱,但2025年开始恢复强度的企业或有望在2026年-2027年开始率先呈现出业绩弹性。

三、结构调整下一步:找准城市早复苏

另一方面,“去库存”也是为了更快调整投资结构。

中指研究院数据显示,截至今年一季度,杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢价率分别达43.2%、29.0%、28.3%,苏州、宁波平均溢价率也在20%左右,TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%(去年全年为51%)。但三四线城市仍普遍底价成交。

与之对应的市场数据,也是呈现两极分化。

过去的3月,克而瑞机构数据显示,30个重点城市二手房成交面积预计2233万平方米,同环比分别增长21%和50%,一季度累计同比正增22%。热点城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二线城市,客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。

其中,北京新房网签环比涨111%、同比涨36%,二手房网签环比涨62%、同比涨35%;深圳新房网签环比增长67.5%、同比增长47.2%,二手房网签环比增长65.3%、同比增长58.3%。一线城市楼市集体“迎春”。

克而瑞预计,4月仍为“银四“成交旺季,核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等,或将延续高位震荡行情。但三四线城市成交规模将延续筑底行情。

在业绩会上,招商蛇口管理层对现下全国市场的分裂现象做出了解释:“现在的实际情况就是,一些核心城市高端盘供不应求,甚至出现摇号和抢号现象,但一些三四线城市远郊楼盘无人问津,去化困难。尤其是今年以来,北京、上海、深圳等地都拿出了很多优质的压箱底宝地,这在以前都是不会拿出来的。这些核心区域很多地方多年没有土地供应,需求一直得不到有效满足。所以只要有新项目推出,新房去化速度就较快,因此这些区域的地块成为房企关注焦点。”

想复苏早,去库存和精准补货两手都要抓。“不再以规模为导向,而是坚持精准投资”是现下仍在正常运作房企共同的战略宗旨。

绿城管理层在业绩会上就表示,绿城目前的打法聚焦核心城市,集中在安全区域,提升抗风险能力,投资布局上进一步优化。

去年全年,绿城在北京、上海、杭州、南京等18个核心城市销售排名当地前五。相应的,在2024年时,绿城继续在“北上杭3个城市全年新增货值553亿元,同时权益进一步提升到79%,同比提升5个百分点”。今年一季度,绿城中国继续在杭州、宁波、苏州、上海均有获得优质地块。

可以说,高能级城市的集中布局为绿城中国的快速回款提供了有力保障,有效支撑现金流及再投资。

还有作为少数仍在拿地的民营房企,自2022年一季度起,龙湖就启动了一系列提前“踩刹车”的动作,例如:提出要做城市的聚焦,在开发业务上做“三提三降“,主动地做一些收缩、出清、整合。

龙湖认为,只有提前踩刹车、提前收缩,才能更加从容应对缩表周期下的债务兑付。

根据管理层表述,在开发板块,龙湖仍将持续投资未来,2024年龙湖集团坚持“量入为出”的原则,持续把握优质投资机会,聚焦一二线核心城市,先后在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等高能级城市获得9幅土地,总建面83万平方米,新增权益地价51亿元;今年一季度,龙湖还在上海、苏州获取了两幅优质土地。接下来,在保障偿债的安全性前提下,龙湖还会择机获取新土地,并根据市场变化弹性供货。

一边出清积压存货,突出流动性;一边把握优质投资机会,形成“以存量换增量”的良性循环,确保盈利修复。或许,这就是未来几年内的“最冷财报季”,却也将是“稳预期、促转型”的开始,毕竟土地市场的合理控量以及持续回暖,和需求侧加快构建“好房子”标准体系,也将会逐渐反馈到购房者信心,助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。

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