论“踩点、押题”，头彩必须颁给城建南山

一、极度不平凡的三天三夜

9月29日，央行连发四份文件。

落实9·24国新办新闻发布会及9·26中央政治局会议，关于房地产行业的最新措施与最高指示。其中，《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》明确了降低存量房贷利率的时间表、路径和方式方法。

1、“新机制”自2024年11月1日起实施。

2、根据央行测算，平均降幅将在0.5%上下。

3、存量房贷，只要与银行协商，均可降低利率。

9月29日，同晚。

1、上海调整住房限购政策。

2、广州全域取消限购。

3、主要城市对首套二套首付比例调整悉数落地。

9月30日，国庆前最后一个交易日。

中国A股开盘35分钟内两市成交额便突破万亿大关，全天交易额超2.6万亿元，刷新历史记录。

9月30日，当晚22点40分。

北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，姑且称之为新版“国十条”。千呼万唤始出来，每条都切中当下购房痛点。

1、落实降低存量房贷利率政策。

2、首套，首付比例不低于15%。

3、二套，首付比例不低于20%。

4、五环内，非京籍，社保或个税连续满3年及以上。

5、五环外，非京籍，社保或个税连续满2年及以上。

6、高层次和急需紧缺人才，社保或个税连续满1年及以上。

7、取消普通住房和非普通住房标准。

8、通州区商品住房，按全市统一政策执行（解开限购）。

9、京籍成年单身与未成年子女共同生活，按京籍家庭执行。

10、京籍二孩及以上家庭公积金贷款额度上浮40万元。

10月1日，北京全城，奔走相告。

北京各区、各开发商、各个项目开始秀业绩，例如某央企北京公司宣传首日成交2.16亿，另一个某央企北京公司宣传首日成交1.87亿，另另个某央企某项目宣传单日成交1.2亿，对比起来前两者宣传还是略显“太实在、太保守”了。

二、原本想低调，实力不允许

就在国庆当天，主编携家人到顺义滨河森林公园采风时，居然发现有一个9月21日刚刚发布案名的项目，居然已经开始接待客户，咨询现场工作人员说只是临时售楼处刚刚装修完的试运营，截至下午四点左右的当天接待量也“只有100来组”，非常的自信、非常的凡尔赛。

更难能可贵的是，在明确同行身份后现场工作人员依然很礼貌且没任何保留，还破例带看了刚刚装修完的建面约87㎡样板间，客厅、卧室的空间感都非常足，由于法律法规的要求只能说“完全可以媲美以前的大三居”的空间利用程度，确实当得起“国匠”的称号。

据工作人员介绍，由于双方股东对这个项目都特别重视，所以项目进展速度非常快速，相对于市场上大部分项目而言都有一种“迅雷不及掩耳之势”，简单几个数据：

1、95天，6月27日联合体携手摘地，9月30日取得预售许可证；

2、45天，8月16日临时售楼处施工团队进场，10月1日初步达成试运营条件；

3、30天，8月15日营销团队启动，9月15日团队组建完成并启动集训；

4、10天，9月21日案名发布同期展厅开放，10月1日临时售楼处试运营首日接访破100组。

不仅含着“金刚钻”出生，并且“很会踩点”!有9·29个人房贷新机制及9·30北京楼市新政策双重利好加持。现在终于能参透那句：原本想低调，实力不允许！

他就是，北京城建地产联袂南山地产打造的“星悦时光”！

三、焕新朝阳北，立序主城心

顺义一直是北京的产业强区，最新发布的2024年1-8月经济数据显示，全区完成规模以上工业总产值居全市第三位，增速排名第二。重点行业中，汽车制造业产值同比增长70.1%，高技术制造业产值同比增长3.2%，航空、航天器及设备制造业产值同比增长13.2%，电子及通信设备制造业产值同比增长3.9%。全区重点服务业营业收入约2150亿，吸纳从业人员24.5万人，真正实现北京城市空间规划、顺义分区规划、北京及顺义十四五规划的“3+3”港产城融合协同发展良好局面与态势。

以此为基础，这里始终是全北京人择居置业的“沃土”，经过多年发展目前形成比较集中的置业板块有三：1、中央别墅区所在天竺和后沙峪；2、顺义区政府所在的马坡连同北小营；3、港产城两轴三核所在并承担纾解城区功能的仁和片区与临河板块。

展开来看：

后沙峪，中央别墅区外溢板块，城市界面较新、商业配套上有著名的地标中粮祥云小镇，并且依附中央别墅区的国际学校、马场、高尔夫等资源，这里的新房单价基本在6万以上，由于别墅及大平层较多，总价自千万级起至亿级不等。

马坡，定位顺义新城的政务和公共服务中心，算是顺义发展较早的板块，但由于航道、交通、商业、配套一直以来的硬伤，经济和产业发展始终不是很顺利，后由于区政府大楼建成与搬迁得到一定改善，目前还是以地缘性刚需置业为主。

临河，北京东北部产业重心所在，享受临空经济区、北京自贸区、创新产业集群示范区的规划带动，区域内聚集有中德产业园、航空产业园及宝马、奔驰、理想、北京现代、北京汽车等国内外高精尖企业达3.7万余家，据不完全统计坐享百万级精英人才涌入的利好，被列为高强度地区与高能级板块，是目前望京外溢群体和本地居民居住置业综合性价比较高的选择。

最后重点说下，被列为《北京地铁三期规划》重点工程的北京轨道交通R4快线（即规划中M20号线），一期北段工程环境影响评价第二次公示发布，明确2025年动工。2028年通车后，将互联城市动脉3号线、产业动脉12号线，迅抵两场三站五大商圈，即首都国际机场、大兴国际机场、朝阳站、北京站、北京南站及东坝、工体、三里屯、三元桥、中关村等，被誉为顺义新的产业线与生命线，为板块产业发展、住宅资产、人群生活注入强大动能与崭新活力。

星悦时光，就是在这样的政策、产业、板块大背景下应运而生，并综合了北京城建地产、南山地产双国匠对于城市发展的理解与产品营造能力，以全国数十城市、百余项目及北京10万+住宅的“题库”来“押题”3万+的住宅，这种对区域市场项目的降维打击不可谓不彻底。

为了达到更好的居住舒适度，整体社区规划经十余轮方案探讨，最终放弃土地条件中45m控高（约为15层），统一调整为11层建筑及个别7、8层建筑。并提出全龄化、全周期的适居宜居理念，整体源力规划一轴七境，包含会客、休闲、运动、健康、宠物等多种功能。

在整体社区界面打造上更加不遗余力，约为60m展宽的社区入户主界面甚至超越市场很多10万+住宅，约50m宽、6m高的恢弘入户大堂，连带着建筑面积约1500㎡（含下沉庭院近2000㎡使用面积）的庭院会所空间，让会晤宾朋、邻里小聚尽显圈层格调；环绕式的洄游连廊与景观长廊，串联起多重园境满足业主居家游玩赏景趣好，近10m高艺术水幕呈现壮观视觉效果，给足了社区业主领域感、尺度感、尊贵感，以及阔步间自然流露的生活仪式感。

在户型空间设计上更加被誉为“卷王之王”，项目总体打造77㎡、87㎡、107㎡三个面积段户型，并结合社区点错式布局实现以“端户型”为主的社区，以此释放了更多270°观景采光设计，达到了10万+住宅都没能做到的标准，其中77㎡、107㎡均为端户，87㎡有端户、中户两种户型可选；同时设计师针对每个户型客户使用特点，合理规划室内空间布局，匠心优化拓展空间，独运增加灵动空间，极大提升业主居住的空间使用率与居住的舒适度，非常值得期待。

据现场人员介绍，星悦时光预计10月11日售楼处及样板间开放，敬请期待！