《2024中国房地产上市公司TOP10研究报告》： 行业继续缩表，营收增速回正，构建新发展模式初现成效

2023年，资本市场改革持续深化，全面启动股票发行注册制改革，中央政治局要求活跃资本市场，多部门“四箭齐发”打出活跃资本市场政策“组合拳”，资本市场加速推进市场化、法治化、国际化改革进程。2024年1月，国务院常务会议提出，大力提升上市公司质量和投资价值，加大中长期资金入市力度，增强市场内在稳定性，证监会发文强调加强上市公司监管。房地产工作围绕稳市场、防风险和促转型展开，在此背景下，房地产上市公司应坚持稳中求进、以进促稳工作总基调，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

行业缩表，地方国企逆势扩张：2023年，房地产上市公司总资产规模连续两年负增长，降幅扩大。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1%，降幅较上年扩大3.3个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9%，降幅较上年扩大2.6个百分点。行业缩表主要源自民营和混合所有制房企缩表，央企资产规模与上年基本持平，地方国企资产规模小幅增长。

营收增速回正，短期内盈利仍将承压：2023年，沪深及内地在港上市房地产公司营收增速较上年明显回升，净利润继续下滑。其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为273.5亿元，同比增长2.1%，增速较上年上升7.9个百分点；内地在港上市房地产公司营业收入均值为396.1亿元，同比增长5.0%，增速较上年上升22.8个百分点。沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别为3.0亿元、-21.3亿元。

负债率有所上升，短期偿债能力下降：2023年，行业继续在调整期运行，沪深上市公司及内地在港上市公司负债率均有所上升。沪深及内地在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值分别为61.7%、71.4%，较上年分别下降0.4、上升2.3个百分点；沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值为91.2%、163.1%。2023年，沪深及内地在港上市房地产公司短期偿债能力持续下降，分别为1.14、0.75。

优秀企业估值仍有提升空间，关注经营稳健、投资积极的企业：2023年，房地产板块持续走低，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘，其中经营稳健、投资势头强劲的龙头企业和央国企值得投资者关注。

典型房企构建新发展模式初现成效。探索新发展模式，代表房企总体上均采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略，代表房企往往采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。从业绩来看，经营性业务收入增长快于开发业务，营收占比不断扩大。典型房企经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。此外，从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营性业务的占比从8.9%增长到26.5%，相应地，开发业务毛利的占比呈现下降态势。