朱辛庄6.2万/平，2023年的最后机会

这是严肃君的第629篇推送

2023年进入倒计时了，严肃君回望今年的新房市场，项目的高光时刻，并不多。

但大华·启宸府，必须算一个。

一是新房企首次进入北京，42中1拿到朱辛庄地块，大家带着很高的期待值在等；二是从结果上来看大华确实打了一个漂亮开张秀，开盘基本抢空；

严肃君一直强调，销量一直是检验楼市最直接的试金石。

位于昌平朱辛庄大华·启宸府售卖速度过快，严肃君的N个500人置业群中，好多人甚至都没抢到心仪户型。

01

产业是房价的第一靠背

昌平，从热销的底层逻辑来说，是距离海淀产业园的距离。

海淀产业价值的核心是中关村科学城，从发展轨迹来看，是逐渐向北扩展的。

从当初的上地、西二旗、后厂村，未来发展向北往永丰、翠湖等区域，甚至辐射到昌平朱辛庄的未来科学城西区。

跟随产业发展路径，带动企业入驻，在海淀西北片区形成互联网大厂、码农们的人口红利。

这也就是，为什么昌平的项目，基本会把产品定位锁定在码农身上。

按照多年经验，昌平新房项目，距离海淀各大产业园区越近的，享受到的红利辐射就越多，房价动力会更足。

占据产业、距离、交通等优势的朱辛庄，上能承接海淀产业外溢人群需求，自身也有产业布局，这才是它的大招。

一方面，朱辛庄区域作为北京自贸试验区科技创新片区的核心区域，科技创新驱动产业是重中之重；

另一方面，作为未来科学城西区，目前已经入驻有国家电网、国家能源集团等14家央企下属的技术研发中心，定位新能源领域开发。

更关键的是，目前已有地铁昌平线、8号线轨道交通，形成双轨汇聚。大华·启宸府距离朱辛庄地铁站500米。

朱辛庄沿着昌平线2站到西二旗，8号线作为南北大动脉，8站到奥体，沿途北土城站、什刹海站等直接通达瀛海。

已经成熟的生活配套，也给朱辛庄加分很多。TBD万科广场700米左右，周边还有万达广场、超级合生汇等商业配套这两年就会建成运营。

02

朱辛庄指导价涨4000元/平

都把昌平南叫“海淀平替”，朱辛庄板块属实是第一梯队了。

虽然同属昌平南，但目前也只有朱辛庄能达到首开基本售罄的效果。而沙河高教园、南邵等板块还做不到。

根据接下来的供地规划，除了本月20号土拍朱辛庄0022、0027地块，还有大华·启宸府旁边的0029地块待供应，时间未定。

而朱辛庄0022、0027地块指导价6.6万/㎡，直接每平涨了4000元。

这块住宅地块，带着二拨子的一个商业用地，多多少少会挤压开发商的利润空间。

之前上车龙湖云璟、越秀星樾以及大华·启宸府的买房人，坐地就有升值。

其实指导价上涨本身是普遍现象，但大家依然提出一个问题朱辛庄6.6万/㎡，值得买吗？

严肃君觉得，就朱辛庄产业、交通、配套和住宅缺口来说，走刚需+小刚改路线，至少去化不成问题。

至于接下来土拍情况，咱们拭目以待~~

03

买入 大华·启宸府的最后机会

听严肃君N个500人置业群里，一位上车了大华·启宸府的业主说，当天的摇号现场，人乌央乌央的，还有很多站着的。确实，在北京刚需买房的需求依然在。只是现在，大家更愿意，买性价比的。大华·启宸府还有极少量剩余房源可以捡漏：包括建面约108㎡和约116㎡的户型。

先来看看具体项目，整个地块规划6栋楼，全部南北布局，还是有一个大约2000㎡的中央园景。

不愧是南方房企，对南北通透感的把握还是不错的~

先来看看108平三居，全明格局南北通透，南向三面宽10.2米，赠送有3个飘窗~

餐客厨一体，厨房U型设计，南向主卧套间配置干湿分离卫生间，而且还明卫，这点很加分。

面宽均好，没有为了客厅的大面宽而牺牲卧室尺寸，整体分配兼顾居住舒适度。

再看看最大户型约116平三居，南向三面宽，遵从客厅面宽更大，达5米~~

进门有独立的玄关柜，餐客厨一体，厨房U型设计。

尤其实现了主卧南北通透，从独立衣帽间再到干湿分离卫生间，有点子高端套间的标准了。

而且在精装上，大华还提高了产品配置，大金-中央空调+新风、洗碗机和智能马桶四大件，统统有了。

如果能接受大华·启宸府两种捡漏户型的，严肃君还是建议能买尽买。如果说等新地块的，100平米的房子得接受至少高出40万的预算来买。