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朱辛庄6.2万/平,2023年的最后机会

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这是严肃君的第629篇推送

2023年进入倒计时了,严肃君回望今年的新房市场,项目的高光时刻,并不多。

但大华·启宸府,必须算一个。

一是新房企首次进入北京,42中1拿到朱辛庄地块,大家带着很高的期待值在等;二是从结果上来看大华确实打了一个漂亮开张秀,开盘基本抢空;

严肃君一直强调,销量一直是检验楼市最直接的试金石。

位于昌平朱辛庄大华·启宸府售卖速度过快,严肃君的N个500人置业群中,好多人甚至都没抢到心仪户型。

01

产业是房价的第一靠背

昌平,从热销的底层逻辑来说,是距离海淀产业园的距离。

海淀产业价值的核心是中关村科学城,从发展轨迹来看,是逐渐向北扩展的。

从当初的上地、西二旗、后厂村,未来发展向北往永丰、翠湖等区域,甚至辐射到昌平朱辛庄的未来科学城西区。

跟随产业发展路径,带动企业入驻,在海淀西北片区形成互联网大厂、码农们的人口红利。

这也就是,为什么昌平的项目,基本会把产品定位锁定在码农身上。

按照多年经验,昌平新房项目,距离海淀各大产业园区越近的,享受到的红利辐射就越多,房价动力会更足。

占据产业、距离、交通等优势的朱辛庄,上能承接海淀产业外溢人群需求,自身也有产业布局,这才是它的大招。

一方面,朱辛庄区域作为北京自贸试验区科技创新片区的核心区域,科技创新驱动产业是重中之重;

另一方面,作为未来科学城西区,目前已经入驻有国家电网、国家能源集团等14家央企下属的技术研发中心,定位新能源领域开发。

更关键的是,目前已有地铁昌平线、8号线轨道交通,形成双轨汇聚。大华·启宸府距离朱辛庄地铁站500米。

朱辛庄沿着昌平线2站到西二旗,8号线作为南北大动脉,8站到奥体,沿途北土城站、什刹海站等直接通达瀛海。

已经成熟的生活配套,也给朱辛庄加分很多。TBD万科广场700米左右,周边还有万达广场、超级合生汇等商业配套这两年就会建成运营。

02

朱辛庄指导价涨4000元/平

都把昌平南叫“海淀平替”,朱辛庄板块属实是第一梯队了。

虽然同属昌平南,但目前也只有朱辛庄能达到首开基本售罄的效果。而沙河高教园、南邵等板块还做不到。

根据接下来的供地规划,除了本月20号土拍朱辛庄0022、0027地块,还有大华·启宸府旁边的0029地块待供应,时间未定。

而朱辛庄0022、0027地块指导价6.6万/㎡,直接每平涨了4000元。

这块住宅地块,带着二拨子的一个商业用地,多多少少会挤压开发商的利润空间。

之前上车龙湖云璟、越秀星樾以及大华·启宸府的买房人,坐地就有升值。

其实指导价上涨本身是普遍现象,但大家依然提出一个问题朱辛庄6.6万/㎡,值得买吗?

严肃君觉得,就朱辛庄产业、交通、配套和住宅缺口来说,走刚需+小刚改路线,至少去化不成问题。

至于接下来土拍情况,咱们拭目以待~~

03

买入 大华·启宸府的最后机会

听严肃君N个500人置业群里,一位上车了大华·启宸府的业主说,当天的摇号现场,人乌央乌央的,还有很多站着的。确实,在北京刚需买房的需求依然在。只是现在,大家更愿意,买性价比的。大华·启宸府还有极少量剩余房源可以捡漏:包括建面约108㎡和约116㎡的户型。

先来看看具体项目,整个地块规划6栋楼,全部南北布局,还是有一个大约2000㎡的中央园景。

不愧是南方房企,对南北通透感的把握还是不错的~

先来看看108平三居,全明格局南北通透,南向三面宽10.2米,赠送有3个飘窗~

餐客厨一体,厨房U型设计,南向主卧套间配置干湿分离卫生间,而且还明卫,这点很加分。

面宽均好,没有为了客厅的大面宽而牺牲卧室尺寸,整体分配兼顾居住舒适度。

再看看最大户型约116平三居,南向三面宽,遵从客厅面宽更大,达5米~~

进门有独立的玄关柜,餐客厨一体,厨房U型设计。

尤其实现了主卧南北通透,从独立衣帽间再到干湿分离卫生间,有点子高端套间的标准了。

而且在精装上,大华还提高了产品配置,大金-中央空调+新风、洗碗机和智能马桶四大件,统统有了。

如果能接受大华·启宸府两种捡漏户型的,严肃君还是建议能买尽买。如果说等新地块的,100平米的房子得接受至少高出40万的预算来买。

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