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北京拟修订商品房预售资金监管办法 由政府监管

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此前为银行监管,开发商按节点提取

今天,北京住建局就《〈北京市商品房预售资金监督管理办法(2023年修订版)〉征求意见稿》公开征集意见。

意见提出,将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府,监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

修订后,购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金,应全部直接存入监管账户,由资金中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。

预售资金进入监管账户后,应首先用于归集重点监管额度资金。

购房人可通过资金中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

相对于现行的预售资金监督管理办法,本次修订主要做了以下重要调整:

一、强化属地责任,引入专业监管机构

新修订的《办法》从监管实践出发,将监管原则调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。强化了属地住建部门对预售资金的监管责任,明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。

同时,引入市住房资金中心作为第三方监管机构,承担具体监管业务,发挥其独立性和资金管理专业性优势,强化了对监管银行的协调管理,确保对预售资金监管新的要求落实到位。

划个重点,市住房资金管理中心是专门负责住房资金的部门,另一个身份是北京住房公积金管理中心。

未来,市住建委等部门将通过公开招标的方式,确定具体承接预售资金监管业务的银行,然后市住房资金中心在中标的银行开设监管账户。

如果某个开发商要申请新项目的预售许可证了,要提前向资金中心申请开立监管专户,并与区住建部门、资金中心签订协议,明确预售资金收存和使用方式、重点监管额度、违约责任等内容,这个协议要在售楼处显著位置公示。

资金的监管账户、项目名称会写在购房合同上,而且也会在市住建委、资金中心官网上公示。

二、完善制度设计,科学优化监管流程

《办法》针对新的监管原则和市住房资金中心负责具体监管的业务模式,重新进行了制度设计,调整了具体工作流程和各方职责。补齐了原有机制下,在商业银行监管、预售资金归集、账户资金保护等方面的短板,在强化监管的同时,尽可能便利购房人和企业操作。

《办法》弱化了商业银行的监管职能,但依然加强对商业银行的执行监管,在公开招标选择商业银行的基础上,增加了对商业银行的定期考核评价。在重点监管额度方面,创新采取由施工总承包单位提出监管额度、各区住建部门核定的做法,以期提升重点监管额度设定的科学性。

《办法》按照《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)要求,规范了人民法院的保全、执行行为。

三、严格支取管理,防范项目风险

在资金入账方面,《办法》规定所有房款统一归集。购房人支付的预售资金,包括定金、首付款、按揭贷款、分期购房款及其他形式的购房款等,应全部直接存入监管账户,由市住房资金中心按类目进行标识。

在资金支取方面,《办法》明确支取要求。

一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时,开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后,提出初审意见,区住房城乡建设部门审核同意后支付。

二是重点监管额度外资金支取,由市住房资金中心提出初审意见,区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。

同时,增设资金应急支取通道。《办法》规定当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时,在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下,可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。

过去预售资金的各节点提取是开发商来提出,但会存在一个风险,就是开发商提出这部分钱,可能会有一部分用到其他方面,真正到了负责施工建设的单位那里,会打“折扣”,这样对施工进度就会产生影响。

而这次新修订办法中,创新采取由施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度,而区住建部门则综合项目交付使用条件及开发商的风险情况等因素进行核定。

这样就能更好保障重点监管额度资金,能覆盖楼盘建安成本,防范项目“烂尾”风险。

值得一提的是,按《办法》规定,住宅项目完成首次登记并实际交付满6个月前,监管账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。也就是说,最后这笔钱,在交房6个月以内都不能随便动,这就更加保证购房者没有后顾之忧。

四、凝聚多方合力,推动社会共同监督

《办法》首次明确购房人责任,提出购房人应将所支付的购房款存入市住建委、市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户,并及时查看、比对监管账户信息,确保个人购房款全部存入监管账户,并进行日常监督。

市住建委相关负责人表示,《办法》征求意见结束后,将认真研究吸纳各方意见建议,进一步完善政策措施,不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理,确保预售资金用于工程建设。

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