正荣地产境外债重组方案出炉 将发行四类新票据

11月1日，正荣地产（06158.HK）发布公告，其境外整体债务管理方案取得重大进展，公司与债权人特别小组成员订立重组条款书。该债权人特别小组成员持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的27.1%。

以2023中期报告披露的39亿美元境外有息负债规模计算，此次重组金额或达到10.57亿美元。

根据公告，正荣地产境外整体债务管理方案框架要点，主要包括：

向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据，期限为4至7年；

于重组生效日，以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付同意费用，并向其分配第一系列新票据中100百万美元（如适用）的按比例份额；

同时，以公司若干资产为新票据提供担保，以及将公司若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。

具体来看，置换的四个系列新票据初始本金总额应与计划债权人新票据总额相等。四个系列初始本金额分别为2.37亿美元、8.53亿美元、12.79亿美元以及18.63亿美元，期限分别为四年、五年、六年及七年，利息均按照新票据未偿还本金额每半年支付一次，同时，如有任何额外计划范围内债务，则分别另加5.6%、20.1%、30.2%及44.0%的额外金额。

据了解，第一系列及第二系列年利息均为5%（以现金支付）或6%（以实物支付），第三系列年利息5.5%（以现金支付）或6.5%（以实物支付），第四系列年利息6%（以现金支付）或7%（以实物支付）。

本金偿付方面，基准日后第二年下半年，支付有关新票据未偿还本金额的0.5%；基准日后第三年上半年，支付有关新票据未偿还本金额的1.5%；下半年，支付有关新票据未偿还本金额的1.5%。

另外，新票据如若最终违约，将按年利率7.67%累计利息。

作为重组代价，计划债权人和永续证券持有人将有权就每1000美元，获得第一系列新票据本金额中的33.6美元，第二系列新票据本金额中的201.5美元，第三系列新票据本金额中的302.2美元以及第四系列新票据本金额中的440.4美元，共计可就每1000美元获得977.7美元新票据。

涉及到担保和赎回方面，正荣地产均表示将基于公司若干资产（如全部股份、任何应收账款等）进行担保和赎回。

此外，在重组生效日期方面，正荣地产将不迟于2024年6月30日或与特别小组或超半数的多数同意债权人书面协定日期的较后日期作为截止日期，并将于先决条件获达成或豁免起10个营业日内，在合理及实际可行情况下尽快落实。

公告中提及，截至2023年6月30日，正荣地产境外债约为39亿美元，其中包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据、总额2亿美元的永续证券、若干由公司担保及总额为700万美元的票据，及总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。

正荣地产表示，公司提出的不包括任何本金削减的境外整体债务管理方案建议，如果得到债权人接纳及相关司法机关的批准，相信将为公司提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，因此与独立国际财务顾问估计的清算情景相比，为债权人提供了更佳的回收价值。

计划出售投资物业以增加流动资金

公告中，正荣地产亦对未来现金流做了预测。

在假设条件满足情况下，正荣地产预计2023年至2027年期间，现有物业开发可能产生的累计无杠杆现金流总额约为人民币500亿元至600亿元之间。其中包括出售集团及其合营企业及联营公司现有物业开发项目中的全部可售物业，预计总可售价值约为人民币1100亿元至1200亿元。

同时称，集团将视市场状况和资产经营情况，考虑在未来五年内逐步出售其投资物业，预计将增加流动资金约人民币50亿元至人民币80亿元。

但该项预测系基于国内房地产市场环境若能恢复正常等前提下作出，鉴于其中的不确定性，公告中亦提示公司股东和其他投资者不应过分依赖该等前瞻性预估。

根据正荣地产发布的2023年上半年业绩公告，今年上半年公司实现收益185.01亿元，较2022年同期增加43.8%；母公司拥有人应占亏损14.64亿元， 较2022年同期收窄43.9%。

2023年前9月，正荣地产累计合约销售金额为128.01亿元，同比减少52.6%