住房租赁下半场：金融推力、多元主体、细节创新

“无论是债权还是股权的融资，住房租赁市场当前所强调的不再是退出，而是更长时段的运营。这就是行业需要转向的不动产金融逻辑。”针对保障性租赁住房公募REITs对行业逻辑带来的改变，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然日前如此表示。

10月26日，由中国饭店协会主办、ICCRA住房租赁产业研究院承办的第五届领航·住房租赁产业国际论坛在京举办。面对保障性租赁住房公募REITs跑通、市场主体进一步多元化、产业生态链逐步完善的行业基调，本届国际论坛从成熟市场经验出发，立足为变化中的行业提交新议案、新解法。

保租房公募REITs规模将超百亿，金融推动作用凸显

去年8月，华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募REITs集中上市。目前，据ICCRA住房租赁产业研究院统计，另有七只保障性租赁住房公募REITs拟申报发行，预计我国保障性租赁住房公募REITs规模在明年将突破百亿。金融推力愈显，行业转而关注如何更好地利用金融工具完成业务增长，为新市民、青年人提供更丰富的租住产品。

在此背景下， ICCRA住房租赁产业研究院发布《逻辑换轨与策略重铸：2023中国住房租赁市场资产管理洞察报告》（下称“报告”），全面阐述在不动产金融逻辑框架下，住房租赁市场投资机构与品牌运营的策应行动指南。《报告》指出，现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”，即以资产的建设和运营为中心的短周期交易。而保障性租赁住房公募REITs，则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资，形成稳健、长周期的循环。

对于住房租赁行业的投资机构而言，在不动产金融的思考框架下，必须看得更全、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。对品牌运营商来说，则需要更加注重净利润最大化和品牌价值塑造。《报告》表示，在租赁住房资产管理的全生命周期中，品牌运营商的业务边界清晰，即不断地降本增效，一方面创新业务提升溢价上线，另一方面精细化运营控制成本下线。

作为我国首个住房租赁基金，建信住房租赁基金自去年10月甫一成立便成为行业关注焦点。活动上，建信住房租赁私募基金管理有限公司投资管理二部总经理李雪葱表示，随着我国流动人口规模持续扩大，租赁需求亦不断扩张升级。与此同时，住房租赁市场的投资逻辑正在逐步清晰。他介绍：“成立一年以来，建信住房租赁基金快速落地项目、成立子基金，已经形成‘以租定价、专业运营、杠杆支持、政策加持’的投资逻辑。”

近年来，地方城投逐渐成为保障性租赁住房建设的中坚力量。论坛上，上海城投置业经营管理有限公司市场部副总经理戴伟强表示：“青年人来到新城市打拼，住房往往是他们遇到的第一组矛盾。他们需要有阳台、有晾晒、有民水民电，这些都是很实在的需求，都是民生获得感的落地。上海城投更关注的恰恰是这些微观命题，用更好的住宅产品试图解决民生问题。”

随着以建信基金、上海城投为代表的多元化市场主体加入，赵然预测“长周期、重运营”的资产管理思维将成为行业的重要议题。“一方面是建信基金这样的主体所起到的推动、引领作用，另一方面也是部分玩家‘消失’，行业很快会意识必须到从‘短周期、重交易’的开发逻辑中抽身出来。”

行业迈进下半场，多元化创新发力

在打通商业闭环之后，保险、私募等越来越多的投资机构进入，亦为行业注入了新的活力。本届国际论坛以“资产管理新格局”“服务新玩法”“运营新能力”“产业新生态”来概括我国当前住房租赁市场的变化。

作为投资机构代表，方隅控股投资部总经理赵崇杰表示：“随着长租模式回归理性，资本退出通道的预期正在改善，标的也在增多。品牌运营商正从房产管理的开发商逻辑转变到长期为投资人服务的资管逻辑，呼唤更多适应新玩法的核心人才，以迎接资产管理精细化分工的新格局。”

显然，作为民生行业，住房租赁的精细化分工将会落实在生活的方方面面。魔方生活服务集团把目光投注到租户的生活兴趣上。魔方生活服务集团北京总经理罗锋分享：“我们在十多年的运营中持续探索年轻用户的兴趣爱好，发现年轻用户并非偏爱线上娱乐，而是缺少线下社交机会。所以魔方生活以丰富的社群活动和宠物友好公寓等创新业务切中年轻人的深层需求，致力于为新生代消费者打造温暖、包容、充满活力的社区。”

以打造行业基础设施为目标的城家，则认为精细化运营是微利行业的突破口。城家研究院研策总监左贵潏坦言：“保租房的钱很难挣，这个行业是真的薄利，但保租房绝对是大流量，对于租客来讲在非租业务上是愿意消费的。换言之，这也是在现在做保租房产品上有另外的解题思路，通过利用一些商业面积搭配一个服务式公寓来提升综合收益，由一个运营团队进行统一管理，除了服务式公寓带来的高坪效收益以外，也能为保租房部分提供升级的配套，并支撑更高品质的个性化服务和配套。”

另一大值得关注的趋势，是逐步完善的住房租赁产业链。自如资管重资产投资副总经理廖伟翔指出：“长价值链和持续增加的参与者促使租住行业自然形成生态圈，为优势互补和伙伴协作提供了良好的条件。依托数智化底盘和多年的运营经验，自如持续同保租房平台和企业展开多种形式的合作，在大生态中建立了小生态。无论是对行业固有参与者还是新入场国企而言，共同的目标是与生态圈伙伴共建租住生活品质感，打造行业共生场景，提供更好的租赁居住服务。”

而国际嘉宾则对我国住房租赁行业的迅速发展表示惊喜。“从产品细分到公募REITs规模，这两年中国住房租赁产业的发展再一次展示了‘中国速度’，”国际公寓咨询机构GAA首席执行官David Woodward分享道，“尽管文化各异，但全球的租赁故事都是相似的——人们停留在租住阶段的时间在变长，购房与租房并不互斥。尤其在疫情之后，办公与零售发生了颠覆性改变，但租住却仍然在稳健成长。”