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龙湖集团:营业额同比减少35% 但毛利率同比增加

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毛利率22.4%,去年同期为21.3%。

龙湖集团今年的中期业绩,公布得比往年都早了一些。

根据中报显示,今年上半年,龙湖集团实现合同销售额为985.2亿元,对应销售总建筑面积为579.9万平方米。同比分别增长了14.8%和11.8%。

按具体区域分,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为290.6亿元、259.9亿元、224.1亿元、121.1亿元及89.5亿元,分别占本合同销售额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

营业额为620.4亿元,同比减少了34.6%。

其中,开发业务营业额为498.7亿元,同比减少了40.5%。营业额单方价格为13014元/平方米,比去年的14001元/平方米,约有7%的跌幅。开发业务结算毛利率为14.3%,比去年同期的17.3%,减少了3个百分点。

但运营业务和物业服务收入都在增长,一定程度上填补了开发物业营收的下滑。

持续开业+租金上涨

商场和长租公寓收入稳定

尤其是运营业务,近几年里已经成为集团收入的稳定组成。

今年上半年,龙湖集团如期新增运营5座商场,其中2座为轻资产,轻重并举,持续深化在核心城市的网格化布局。截至6月底,龙湖集团已开业商场建筑面积为762万平方米(含车位总建筑面积为980万平方米),整体出租率为95.4%。

另外,冠寓已开业11.9万间,规模行业领先,整体出租率为93.7%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。

期内龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。其中,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房「冠寓」的发展,龙湖上半年末录得投资物业评估增值18.7亿元。

此外还有服务业务——截至6月底,龙湖集团物业在管面积3.5亿平方米,包括有商业运营在管项目81个。期内服务业务及其他不含税收入为58.4亿元,较上年同期增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%,较上年同期增长8.3%。

加强管控成本与投资

毛利率高于去年同期

今年上半年,与大部分民企一样,龙湖也在精准控制管理成本和土地投资力度。行政开支占合同销售额的比例较上年同期下降1.9%至2.9%。而企业所得税和土地增值税总计为30.8亿元,比去年同期减少了19.6亿元。

得益于这些管控,期末,龙湖集团的毛利额为139.0亿元,毛利率为22.4%(去年同期为21.3%);核心税后利润率为12.6%,上年同期为10.3%;核心权益后利润率为10.6%,上年同期为6.9%。

仍在新拿土地

且力度高于去年同期

今年上半年,龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为257万平方米,权益面积为184万平方米,平均权益收购成本为每平方米9744元。权益投资力度高于去年同期。

按地区分析,西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。

报告期末,龙湖集团的土地储备合计5489万平方米,权益面积为3816万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5027元,为当期签约单价的29.6%。

按地区分析,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。

下半年以来,龙湖集团还新增收购了北京的顺义幸福西街地块,持股50%——土地储备总建筑面积为6万平方米,权益面积为3万平方米。这块地为石家庄创世纪在6月14日时,以11.04亿+15%溢价率,触及地价上限,摇号竞得。

平均借贷成本4.3%

现金足够覆盖账上短债

截至6月30日报告期末,龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元,在手现金为724.3亿元。净负债率(负债净额除以权益总额)为57.2%,剔除预收款后的资产负债率为61.9%。

本集团综合借贷中,约678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%(视乎贷款期而定)计息,其余借贷则按浮动利率计息。

集团的平均借贷成本为年利率4.26%,平均贷款年限为7.19年;非抵押债务占总债务比例为67.6%。

其中一年内到期的借款为370.4亿元(不含应付票据等),占总债务比例为17.9%。现金短债比为1.96倍,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为1.27倍。

下半年计划竣工1360万平

新开业6座天街

2023年全年,龙湖集团计划竣工的物业总面积约1900万平方米,目前上半年竣工的物业总建筑面积约540万平方米。大部分将集中于下半年。

于报告期末,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元,面积约为1570万平方米,为本集团未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

商场方面,约6座天街将于2023年下半年在北京、上海、重庆等城市开业。

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