新房利率有望继续下调，存量房利率调整也将进入实操

昨天，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。

对于下半年工作，会议提出了六方面重点内容，涵盖货币政策、外汇市场、房地产市场、金融风险、金融国际合作和金融业高水平开放、金融服务和管理水平。

其中有关房地产市场表述有：支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

划重点：继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

这两个说法，涵盖的是两类房产：一类新房，一类存量房。

从字面意思来看，接下来新房的房贷利率，大概率会继续下调。而存量房利率的调整，也有望落地了，只是幅度还要看商业银行。

新房利率普遍低于LPR

核心城市仍在上浮

数据显示，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

6月下行的主要原因是，6月LPR时隔十个月迎来下调，1年期和5年期以上LPR均跟随政策利率下调10个基点——1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%。（7月与6月持平）

据机构监测数据，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，较2021年高点下调超150个基点。其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%。而二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

但同时，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR（贷款市场报价利率）加点。

以北京为例，目前北京地区国有银行首套房贷利率普遍执行LPR+55BP，二套房贷利率最低执行LPR+105BP。以7月20日公布的最新5年期以上LPR利率4.2%计算，北京地区当前首套房贷利率为4.75%，二套房利率为5.25%。

进一步降低首套贷款利率，相对更高的一线城市或更加受益。

支持鼓励变指导调整

存量房利率调整

随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比的是，2022年年初至今，同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。

存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，在去年末居民提前还款现象明显——2023年上半年，个人住房贷款累计发放总额为3.5万亿元，较去年同期增长了5100多亿元。但是，对比当期的房贷余额总量却发现，房贷余额总量却略有减少。一增一降，透露了提前还贷的大致规模，部分贷款人用便宜的钱或存款提前偿还房贷，改善自身的负债状况。

据央行7月11日发布的最新信贷数据，2023年上半年人民币贷款增加15.73万亿元，其中，代表着居民住房贷款的住户部门中长期贷款增加1.46万亿元。而2022年、2021年同期，这一数字的增加额度分别为1.56万亿元、3.43万亿元。这意味着，今年上半年该数据为近三年来同期最低。

在利率下行大势之下，调整存量房贷利率的呼声已久。

在7月14日时，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上就公开表态：

“尽管贷款市场报价利率下行了，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

但而后的半个月，市场并没有多少反应动作。

在询问多家银行后，仅有兴业银行广州分行针对针对该行提前还款的存量客户，且同时是VIP理财客户，给予1年期的利率优惠券。并且，该政策在央行表态支持存量房贷利率下调之前就早已经存在，初衷是为了应对客户提前还贷的压力，

而这一次，央行的用词从支持鼓励、变成了“指导”、“有序调整”，易居研究院研究总监严跃进这意味着这意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。

券商分析存量房利率调整

会下调但仍需时间且幅度不大

招商证券在研报中也指出，存量按揭利率下调可能性较高：在央行领导表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后，出于金融工作的人民性高度，银行需要对此采取必要的举措，回应广大群众的关切。

由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。

中泰证券同时认为，此次存量房贷利率下调比例预计不会很大。复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷利率下调比例不会很大。