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中指研究院:2023上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望

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2023年7月6日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开,现场发布了《2023上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》。

一、2023年上半年中国房地产市场形势总结

2023年上半年,中央明确房地产行业支柱地位,同时多次强调坚持“房住不炒”,因城施策支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,各部委积极响应中央要求,“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。上半年,全国各地已有超百省市(县)优化房地产调控政策超300次,涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面,超40城下调首套房贷利率下限至4%以下,普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。

市场方面2023年上半年百城新房价格保持横盘态势,二手房价格持续下跌,涨跌幅分别为0.01%和0.82%,二手房价已连续14个月下跌。二季度,市场恢复节奏有所放缓,百城新建住宅均价环比由涨转跌,二手房受挂牌量持续走高影响,环比跌幅逐步扩大。上半年,重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落,累计成交规模同比增长11%,成交规模为近年来同期较低水平,二季度市场持续转弱,6月销售面积同比降幅超20%。

土地方面,上半年全国土地市场延续低迷态势,300城住宅用地供求规模同比下降均超三成,降至近十年来同期最低;核心城市优质地块放量,带动楼面价结构性上涨。全国销售承压背景下,房企在核心城市补货意愿增强,局部城市土拍升温,北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限,参拍企业数量创新高。上半年地方国资托底乏力,22城中拿地金额占比由上年的42%降至9%,央国企仍是拿地主力,上半年拿地金额占比升至58%。

企业方面,2023年上半年,TOP100房企销售总额同比微增0.1%,头部企业销售增速较高,TOP10房企、TOP11-30房企销售额平均同比分别增长6.0%、1.0%,TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降6.4%、9.6%。国央企仍为拿地主力,前100家企业中超六成为央企或国企,50家代表企业拿地销售比为18.2%,拿地力度较弱。

二、2023年下半年中国房地产市场趋势展望

宏观环境方面,5月,我国宏观经济主要指标均转弱,出口超预期下滑,投资、消费恢复动力不足,经济恢复向好基础不牢。短期来看,海外主要经济体仍处在加息通道,全球经济增长乏力,外需偏弱下,我国出口短期下行压力依然较大,叠加国内居民、企业端资产负债表修复需要时间,内需有待进一步被激活,当前我国经济稳步恢复仍面临诸多挑战,下半年稳经济政策有望进一步落实。房地产调控,随着二季度市场持续转弱,下半年政策加力预期增强,但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化,若下半年经济出现超预期转弱情况,则房地产作为经济“稳定器”,托底政策或将加快落地。需求端政策或仍聚焦在降低购房门槛和购房成本上,因城施策方面,核心一二线城市存在一区一策优化可能;企业端有望继续落实资金支持政策;“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。

当前购房者置业情绪仍受多个因素影响,其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键,这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。全年宏观经济稳步恢复,下半年房地产市场恢复仍有波折,预计全年销售面积在13亿平方米左右。在销售市场未明显改善、企业资金压力依然较大的情况下,房企开工投资意愿难有明显修复,低基数效应下,下半年新开工面积和开发投资额同比降幅有望逐渐收窄,但全年下降态势或延续。

回顾“十四五”前半程,2021-2023年5月,全国商品住宅销售面积合计约31亿平,占到中指此前对“十四五”预测总量的50%,进度基本拉平。市场在经历了“大起大落”后,预计“十四五”后半程,市场将逐渐回归常态,未来两年商品住宅年均销售规模或降至12亿平方米以下。

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