2023房地产上市公司测评研究报告：资产和开发收入均小幅下降

5月30日，“2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港成功举行。

根据《2023房地产上市公司测评研究报告》显示，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为10%。其中，万科继续位居榜首，保利发展保持第二名，华润置地升至第三名，较上年提升了2个位次；中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、招商蛇口、金地集团、绿城中国、新城控股分列第四至第十名，绿城中国为2023年新晋10强。

从核心测评指标来看，2022年上市房企总资产规模均值为1461.36亿元，房地产开发业务收入均值为273.62亿元，较上年均小幅下降；盈利能力方面，上市房企净利润均值为10.75亿元，较上年大幅下降；净资产收益率均值为2.51%，较上年小幅下降；偿债指标方面，上市房企净负债率均值较上年下降14.83个百分点至72.85%；经营效率降低，总资产周转率均值、存货周转率均值较上年均有所下降。

本次测评还发布了2023房地产配套供应链上市公司测评成果。测评研究报告指出，供应链行业众多，产业规模巨大，且作为实体经济的制造业，一方面生产制造稳定供应，另一方面吸纳就业保障民生，积极为经济稳增长大局担负责任。在经过核心交易对手洗牌后，涉房供应链上市企业陆续完成工程客户坏账计提，通过优化结构，向制造价值链延展，获取有质量的增长。与此同时，绿碳机遇显现，新能源与建筑结合相关业务为供应链企业新成长创造广阔空间。

总的来看，上市房企整体呈现以下特点：

资本市场表现方面，指数整体震荡下行。报告显示，以2022年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌11.17%，跑赢沪深300指数10.46个百分点，在申万31个一级行业内排名相对靠前。恒生中国内地地产指数全年累计下跌42.45%，跑输恒生中国100指数22.51个百分点。总体来看，内地房地产板块走势整体随大盘波动且略强于大盘，港股房地产板块较大幅度弱于大盘，2022年多家在港上市房企发生债务违约事件，引发投资者对房地产行业流动性担忧，市场信心处于低位。

2022年，房地产上市公司每股收益平均值有所下降。受房地产市场下行压力加大及疫情影响，开发业务结转毛利率下降，房地产全行业利润总额下滑。尽管上市房企估值水平有所提升，但市盈率和市净率指标仍显著低于全市场平均水平，体现了市场对于行业前景的预期较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，流动性危机集中爆发，导致房企分红总额继续下降，股息率创新低。

运营规模上，规模指标多为下跌，房地产开发业务收入增速首次转负。2022年，房地产市场整体延续上年以来的下行压力，行业信心处在低位。国家统计局数据显示，2022年我国商品房销售面积约13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售金额约13.3万亿元，同比下降26.7%。总体看来，2022年房地产市场销售整体表现惨淡，销售面积回落至2015年水平。

2022年，上市房企总资产均值为1461.36亿元，同比下降5.67%；净资产均值为383.66亿元，同比上涨5.07%；房地产开发业务收入均值为273.62亿元，同比下降7.18%；营业利润均值为26.72亿元，同比下降37.58%。增速方面，净资产均值增速较上年有所下降，房地产开发业务收入增速首次转负，总资产、营业利润均值继续下跌，且下跌幅度较上年有所扩大。

偿债能力方面，偿债指标相对稳定，融资总额大幅下滑。2022年30强上市房企融资总额为5859.16亿元，同比下降18.01%。长期偿债能力方面，指标较上年有所改善。2022年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.55%，与上年度基本持平，净负债率均值为72.85%，较上年下降14.83个百分点。短期偿债能力方面则有所下降，2022年，上市房企流动比率均值为1.72，速动比率均值为0.58，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.19，较上年下降0.14。

从上市房企“三道红线”达标率来看，剔除预收账款后的资产负债率的达标率达到69%，较上年上升3个百分点，净负债率达标率最低，约为56%，较上年下降5个百分点，现金短债比达标率约为57%，较上年下降9个百分点。

盈利能力方面，盈利空间持续收窄，各项指标均有下降。2022年，上市房企营业利润均值26.72亿元，同比下降37.58%；净利润均值10.75亿元，同比下降57.32%；净资产收益率均值2.51%，较上年下降0.53个百分点；总资产报酬率均值2.18%，较上年下降0.47个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

从绝对盈利能力来看，有6家上市房企净利润超过100亿，占比4.62%；32家上市房企出现亏损，占比24.62%。从相对盈利能力来看，仅2家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.54%，较上年下降0.36个百分点，介于5%-10%的上市房企占比为10.00%，较上年下降15.32个百分点，介于0-5%的上市房企占比为70.00%，较上年增加8.61个百分点，小于0的上市房企占比为18.46%，连续两年明显增加。总体来看，上市房企总资产报酬率主要集中在0-5%，整体盈利水平较2021年有所下降。

从成长能力看，利润增速大幅下滑，拿地策略分化明显。2022年，上市房企房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降7.18%，营业收入均值同比下降6.53%，净利润均值同比下降57.33%；净资产规模均值同比增长5.82%，增速较上年下降2.56个百分点。总体来看，2022年受房地产行业调整及疫情等因素影响，导致房企收入结转减少，营业收入同比下降，利润快速下跌。虽然净资产规模有小幅上涨，但上涨原因部分在于本次测评对象删除了有违约行为的房企。

房企在拿地策略方面也出现分化，从2023年情况来看，资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。相比之下，尚在经营稳健状态的民营房企投资策略相对谨慎。

经营效率方面，周转指标小幅下降，存货增速首次转负。2022年，上市房企经营效率指标继续均有所下滑，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.37、0.28和0.20，三项周转指标均较上年有小幅下降。

随着房地产行业金融属性的减弱，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模有所下降。2022年，上市房企的存货均值同比下降6.90%，近年来首次出现负增长。2022年房地产年度累计施工面积增速近五年来首次出现负增长，伴随着新开工面积持续下滑，叠加年内房企聚焦项目的竣工交付等多重原因，房企整体存货规模增长乏力。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约54%，30强房企占比约81%，50强房企占比约91%。相较上年，集中度有所提升。

从社会责任方面来看，纳税金额同比下降，践行ESG已成共识。2022年，中国房地产市场整体延续上年以来的下行压力，行业信心处在低位，市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖迹象。在此背景下，房企更需重视承担社会责任，一方面提振市场信心，另一方面促进企业良性、健康发展。测评研究报告显示，截至2023年4月30日，10强上市房企均已发布2022社会责任相关报告，50强上市房企中共有39家发布2022年社会责任相关报告。在税收方面，作为国民经济的支柱行业，各大房企经过多年快速发展后，逐渐承担起企业公民的责任，关注自身发展的同时不忘反哺社会。随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现了一定的下滑，所得税额也有所下降。2022年，上市房企纳税额均值为13.40亿元，同比下降约27.01%。

在创新能力上，重视完善交付体系，管理效率有所提升。2022年,“交付力”逐渐成为房企实力的重要表现，多家上市房企已形成较为完善的交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化流程。另一方面，房企通过推进改革创新，加强体系建设，持续升级管控体系。从管理费用的情况看，2022年10强上市房企的管理费用同比下降，2022年房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现，管理费用较上年同期大幅下降。此外，在多元化布局方面，上市房企明显分化。在融资困难去化下行挑战下，许多房企通过收缩多元化业务回归主业，获得资金回笼提高现金流，也有部分房企在保障传统业务健康持续发展的同时，积极寻找新的业务增长点。

测评研究报告指出，2022年房地产行业面临诸多挑战，上市公司收入规模下降，利润大幅下滑，流动性有所恶化，周转速度下降，且企业间经营规模、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。2023年，房地产放松政策进一步落地，有利于房地产行业健康发展，未来上市房企中拥有良好基本面的企业有望释放更高的企业价值。